專(zhuān)家認為，調控難度凸顯，政策還將持續從緊
大限將至，包括京、滬、穗、深四大一線(xiàn)城市在內的全國多數城市仍未公布房?jì)r(jià)調控目標。據公開(kāi)披露的信息，截至27日，僅有近40個(gè)城市公布了房?jì)r(jià)調控目標，且其中多數城市的房?jì)r(jià)調控目標與當地GDP增速或居民人均可支配收入漲幅掛鉤，因此被認為是在強化房?jì)r(jià)上漲預期。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家表示，這一方面體現了房?jì)r(jià)調控之難，同時(shí)也釋放了政策依然會(huì )從緊的信號，預計調控政策近期還有可能陸續出臺。而近60家上市房企現金流大減千億元的消息表明，如果樓市成交持續低迷，下半年可能迎來(lái)開(kāi)發(fā)商較大規模促銷(xiāo)。
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進(jìn)度 京滬穗深尚未公布房?jì)r(jià)調控目標
根據“新國八條”，2011年各城市人民政府要根據當地經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長(cháng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標，并于一季度向社會(huì )公布。
如今“新國八條”落地已整整兩個(gè)月，距離一季度結束也僅剩一周的時(shí)間，但多數城市仍未公布房?jì)r(jià)調控目標。
截至上周末，僅有寧波、濟南、�？�、丹東、銀川、榆樹(shù)、佛山、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、昆明、蘭州、西安、合肥、岳陽(yáng)以及山西省的20多個(gè)城市公布了房?jì)r(jià)控制目標，多數是二三線(xiàn)城市，北京、上海、廣州、深圳四大一線(xiàn)城市均未公布。
在已公布房?jì)r(jià)調控目標的近40個(gè)城市中，多數城市制定的目標與當地GDP增速目標或居民人均可支配收入增幅目標掛鉤。
寧波市政府25日正式公布《關(guān)于公布2011年度寧波市區新建住房?jì)r(jià)格控制目標的通知》明確，2011年度市區新建住房?jì)r(jià)格控制目標為保持住房?jì)r(jià)格基本穩定，新建住房?jì)r(jià)格全年漲幅低于年度市區居民人均可支配收入的增長(cháng)幅度。根據寧波2011年國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展計劃草案，今年寧波市區居民人均可支配收入增長(cháng)目標為10%。
在沈陽(yáng)，房?jì)r(jià)增幅控制目標為2011年新建住房?jì)r(jià)格指數同比增幅低于當年城市人均可支配收入和經(jīng)濟增長(cháng)幅度。而2011年沈陽(yáng)計劃讓城市居民人均可支配收入與GDP同增12%。
此次各地公布的房?jì)r(jià)調控目標普遍選擇與GDP或人均可支配收入增速掛鉤，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，與GDP掛鉤有一定道理，但各地應體現差異性。根據國家統計局2000年到2010年十年間的統計數據來(lái)看，全國房?jì)r(jià)年度同比漲幅低于同年GDP的漲幅，高于同年CPI的漲幅，如果從過(guò)去十年的情況來(lái)看，各地制定房?jì)r(jià)漲幅低于GDP漲幅的目標有一定道理。
“但是每個(gè)城市的情況不一樣�！彼M(jìn)一步表示，現在還未公布房?jì)r(jià)調控目標的城市中，一些房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的城市，其去年房?jì)r(jià)同比漲幅是高于GDP增速的，那么，它們將房?jì)r(jià)漲幅目標定在低于GDP增速能否做到就存在很多未知因素。
在聶梅生看來(lái)，房?jì)r(jià)調控目標的確定應體現地區差異，不能千篇一律地與GDP掛鉤。按城市類(lèi)別來(lái)看，在自主需求為主的城市，其房?jì)r(jià)調控目標除了與當地經(jīng)濟發(fā)展目標掛鉤外，還應與房?jì)r(jià)收入比掛鉤。而如果在新建商品住宅中投資、投機性購房所占比例較高的地方，比如出臺限購令的35個(gè)城市，它們的房?jì)r(jià)調控目標還應與CPI掛鉤。
此外，聶梅生還認為，針對不同的住宅類(lèi)型調控目標也應該進(jìn)行細分，比如高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟適用房等。
效果 調控目標被指助長(cháng)房?jì)r(jià)上漲預期
有觀(guān)點(diǎn)認為，各地公布的房?jì)r(jià)調控目標儼然成了漲價(jià)目標，會(huì )在很大程度上助長(cháng)房?jì)r(jià)上漲預期。
一位業(yè)內資深人士接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，現在很多城市是不敢提今年房?jì)r(jià)會(huì )比去年下降，怕達不到目標，與其說(shuō)了做不到，還不如給自己留有余地。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認為，公布房?jì)r(jià)調控目標是地方政府迫于無(wú)奈的做法，單從目前來(lái)看，房?jì)r(jià)上漲的預期很難在短期內改變。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿也認為，目前各地公布的房?jì)r(jià)調控目標反映出“地方政府覺(jué)得控房?jì)r(jià)的難度是非常大的”。而目標被指助長(cháng)房?jì)r(jià)上漲預期也在一定程度上表明房?jì)r(jià)不是那么容易降下來(lái)。
有業(yè)內人士認為，各地公布房?jì)r(jià)調控目標在一定程度上強化了房?jì)r(jià)上漲預期，政策持續收緊的信號仍將持續加強。
繼上周?chē)野l(fā)改委宣布，從5月1日起商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)實(shí)行“一套一價(jià)”后，北京又發(fā)布公告稱(chēng)，26日起開(kāi)始實(shí)行大幅提高房地產(chǎn)項目土地增值稅預征率的新政策，由此前的1%至2%，提高到2%至5%。根據公告，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新辦理預售許可和現房銷(xiāo)售確認的商品房取得的收入，按照預計增值率實(shí)行2%至5%的幅度預征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，最低按照銷(xiāo)售收入的3%預征土地增值稅。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為，土地增值稅預征率提高及清算等政策如嚴格執行，將直接對相當一部分房企的資金鏈造成壓力。
北京中原認為，最近發(fā)改委及部分地方稅務(wù)部門(mén)針對樓市調控的政策出臺，說(shuō)明了樓市的利空依然未出盡，調控政策依然在從嚴從緊。并預計最近調控政策還有可能陸續出臺，樓市很可能出現明顯的變化。
壓力 59家上市房企現金流大減千億元
“現在的調控不單單是對于房地產(chǎn)的調控，實(shí)際上在信貸這一塊，全部都是一個(gè)收緊的趨勢，有些房貸貸款已經(jīng)批下來(lái)了，但等了很久就是不放，因為現在銀行手頭資金也比較緊張�！标戲T麟表示，在銀根緊縮嚴厲的調控政策下，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊將是一個(gè)長(cháng)期的趨勢。
WIND統計數據顯示，按照申萬(wàn)一級行業(yè)分類(lèi)，截至記者發(fā)稿，兩市已有共計59家房地產(chǎn)類(lèi)上市公司發(fā)布了2010年年報。年報顯示，雖然利潤增長(cháng)整體仍然十分可觀(guān)，但房地產(chǎn)上市公司資金鏈整體趨緊的跡象已經(jīng)十分明顯。
數據顯示，59家上市公司2010年共計實(shí)現歸屬于母公司股東的凈利潤394.24億元，同比增長(cháng)35.9%。其中，上市房企四大龍頭萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團和招商地產(chǎn)分別實(shí)現了72.83億元、35.19億元、17.76億元和16.44億元的凈利潤，同比增長(cháng)分別達到了36.7%、39.8%、51.7%和22.3%。
雖然凈利潤實(shí)現大幅增長(cháng)，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負債率卻出現了不同程度的上升。四大地產(chǎn)龍頭中，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團和招商地產(chǎn)2010年末的資產(chǎn)負債率分別為74.7%、79.0%、71.2%和64.6%，同比上升了11.5%、12.8%、2.2%和4.6%。
在現金流上，59家上市公司2010年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為-649.8億元，同比大減1026.9億元。四大地產(chǎn)龍頭中，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團和招商地產(chǎn)2010年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~分別為22.4億元、-223.7億元、-30.4億元和-44.5億元，而2009年末，這個(gè)數據則分別為92.5億元、-11.4億元、-28.7億元和70.5億元。截至2010年末，59家上市公司現金及現金等價(jià)物凈增加額為269.1億元，而2009年末，這個(gè)數據則為526.8億元。數據還顯示，截至2010年末，上述59家上市房企的存貨總量已經(jīng)達到了6414.9億元。
“我們判斷，從目前的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在加大開(kāi)工，準備走快周轉的路線(xiàn)。但目前的成交還是比較低迷的，如果這個(gè)成交狀況持續3個(gè)月至6個(gè)月的話(huà)，開(kāi)發(fā)商就很難撐得住了，就可能需要考慮降價(jià)�！鄙驉�(ài)卿對《經(jīng)濟參考報》記者表示，如果現在低成交量的狀況持續，將會(huì )對開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生很大的影響。他同時(shí)表示，目前市場(chǎng)有些分化，一些大型的開(kāi)發(fā)商資金狀況相對還好，而小的開(kāi)發(fā)商融資渠道較少，情況就沒(méi)那么好。