盡管要付出高成本，但為了活下去也必須忍受。
煎熬了一年的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛通過(guò)信托融資，試圖以高利率吸引資金�！锻顿Y者報》研究發(fā)現，自房地產(chǎn)調控以來(lái)，房地產(chǎn)信托收益率如“芝麻開(kāi)花節節高”，今年以來(lái)的房地產(chǎn)信托預期收益率已高達9.75%，遠高于整體平均水平。
然而，面對如此高的收益率，投資者和信托公司卻保持著(zhù)冷靜的頭腦。
產(chǎn)品發(fā)行量回暖
房地產(chǎn)行業(yè)現在猶如困獸，一年來(lái)，銀行貸款的大門(mén)只為其留下一條縫，資金緊缺的壓力勒得房地產(chǎn)公司喘不過(guò)氣來(lái)。
房地產(chǎn)公司不得不四處拓展融資渠道，信托是繼銀行之后最重要的選擇，盡管去年銀監會(huì )對信托公司凈資本管理提出新的要求，以扼制大規模地發(fā)行房地產(chǎn)信托，但今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托發(fā)行數量再次抬頭，逐漸回暖。
普益財富數據顯示，今年以來(lái)共發(fā)行了592款信托產(chǎn)品（對于1個(gè)計劃分拆為幾款產(chǎn)品時(shí)，按幾款來(lái)計量，非按照計劃），其中房地產(chǎn)信托有178款，占據了信托發(fā)行量的30%。
這3個(gè)月房地產(chǎn)信托發(fā)行量逐步增加，1月份，工商企業(yè)領(lǐng)域發(fā)行數量最多，有101款產(chǎn)品，而房地產(chǎn)信托卻只有46款。到了2月份，二者基本相差無(wú)幾，工商企業(yè)類(lèi)信托發(fā)行了78款，房地產(chǎn)信托則發(fā)行了69款，僅比前者少了9款。3月以來(lái)工商企業(yè)類(lèi)信托發(fā)行了43款，房地產(chǎn)信托超越了工商企業(yè)類(lèi)信托數量，發(fā)行了63款。
今年來(lái)房地產(chǎn)信托發(fā)行數量比去年同期增長(cháng)了27%，去年一季度，共發(fā)行了140款房地產(chǎn)信托，在信托發(fā)行中占比為18%。同時(shí)，2月房地產(chǎn)發(fā)行平均規模居首位，為2.28億元，其次為證券投資類(lèi)，平均規模為1.05億元，而在2月份發(fā)行款數最多的工商企業(yè)類(lèi)信托規模卻位居第三，為0.95億元。
從數據顯示來(lái)看，房地產(chǎn)信托在前期政策嚴厲打壓的“陣痛”之后，有逐漸回暖跡象，普益財富預計若不出臺新的打壓政策，其將繼續保持現有的占比水平。
收益率節節攀升
房地產(chǎn)信托不僅發(fā)行數量增加，預期收益率亦呈上升態(tài)勢。
今年以來(lái)發(fā)行的信托產(chǎn)品預期平均收益率為8.98%，而房地產(chǎn)信托的預期平均收益率卻高達9.75%，遠高于平均水平。
觀(guān)其去年至今的收益水平，可發(fā)現房地產(chǎn)信托平均收益水平節節攀升。
去年一季度房地產(chǎn)信托平均收益率為8.96%，二季度略升為8.98%，三季度攀升至9.08%，四季度升至9.23%。
今年以來(lái)發(fā)行的房地產(chǎn)信托收益率最高的是中融信托發(fā)行的“中融-仁文股權投資集合資金信托計劃”，為期24個(gè)月，預期收益率高達14%，15億的發(fā)行規模也創(chuàng )下了今年以來(lái)最大的發(fā)行紀錄。信托資金向項目公司完成股權投資之后，中融信托合計持有項目公司97.5%的股權，所投資金除用于支付相關(guān)信托費用和稅費外，專(zhuān)門(mén)用于該公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的“中洲濱海城A”項目。
從今年的單月情況看，2月發(fā)行的1~2年房地產(chǎn)信托平均收益率也由1月份的8.27%上升到9.25%，上升了近1個(gè)百分點(diǎn)。
普益研究員陳朋真認為，收益率上漲一方面是因為幾次加息，需要調高收益率；另一方面最主要原因仍是房地產(chǎn)企業(yè)缺少資金。
患了資金“饑渴癥”的房地產(chǎn)企業(yè)不惜痛下血本，以融到更多資金。
投資人冷靜應對
都說(shuō)“重賞之下必有勇夫”，但對房地產(chǎn)信托的高預期收益率，相當一部分投資人并不買(mǎi)賬。
查看幾家信托公司網(wǎng)站，發(fā)現不少都掛有轉讓信托計劃的信息。
比如愛(ài)建信托公司網(wǎng)站顯示，有20款產(chǎn)品轉讓?zhuān)渲杏?7只成交，1個(gè)撤銷(xiāo)轉讓?zhuān)�有兩款尚未實(shí)現轉讓?zhuān)謩e是去年3月成立的“上海嘉定新城金郡項目”和6月成立的“愛(ài)建南京勛遠集合資金信托”，
金額分別為160萬(wàn)元和90萬(wàn)元，預期年化收益率為9.5%和8%，其中，上海嘉定新城金郡為住宅項目，愛(ài)建南京勛遠為商業(yè)地產(chǎn)。
“有個(gè)別投資者可能是因生活或工作需要急于兌現，但更大一部分轉讓的投資者還是心里不踏實(shí)，房地產(chǎn)調控力度不斷加大、周邊環(huán)境不穩定，都讓投資者心存疑慮，在這種情況下，預期收益率抬得越高，越會(huì )出現反效果，讓投資者心里忐忑不安，因為收益越高風(fēng)險越大�！眹裥磐幸晃徊块T(mén)負責人表示。
信托公司面臨轉型
盡管今年以來(lái)房地產(chǎn)信托發(fā)行數量有所放大，但信托公司卻小心翼翼，不如以往那樣熱心，一方面是因為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險加大，另一方面也源自監管壓力，信托公司正面臨轉型。
繼去年公布《信托公司凈資本管理辦法》之后，中國銀監會(huì )今年1月27日發(fā)布《信托公司凈資本計算標準有關(guān)事項的通知》，該通知對信托公司凈資本、風(fēng)險資本計算標準和監管指標作出明確規定。
在新規中，房地產(chǎn)類(lèi)業(yè)務(wù)和銀信業(yè)務(wù)無(wú)疑是受影響最大的兩類(lèi)。首先，今后融資類(lèi)地產(chǎn)信托將經(jīng)受更嚴格的審批措施。如將單一類(lèi)融資業(yè)務(wù)中，公租房及廉租房融資風(fēng)險系數定為0.5%，其他房地產(chǎn)融資風(fēng)險系數定為1%；集合類(lèi)融資業(yè)務(wù)中公租房及廉租房融資風(fēng)險系數為1%，其他房地產(chǎn)融資風(fēng)險系數則為3%，這意味著(zhù)100億元的房地產(chǎn)融資類(lèi)業(yè)務(wù)總規模，其占用的風(fēng)險資本將高達3億元。通過(guò)這些措施，銀監會(huì )擬鼓勵信托公司開(kāi)展公租房及廉租房的地產(chǎn)信托。
其次，銀監會(huì )將銀信合作業(yè)務(wù)全部歸于集合信托業(yè)務(wù)，且計提附加風(fēng)險資本系數，總計達到了10.5%。這說(shuō)明銀信合作業(yè)務(wù)將繼續受到嚴格控制，而這種極高的風(fēng)險系數設置，使得信托公司做此類(lèi)業(yè)務(wù)要占用大量的凈資本，加之銀監會(huì )已要求銀行在年底前將表外資產(chǎn)轉入表內，銀行將再無(wú)動(dòng)力開(kāi)展銀信合作業(yè)務(wù)，這意味著(zhù)融資類(lèi)銀信合作業(yè)務(wù)將進(jìn)一步萎縮。
“對于信托公司未來(lái)轉型，長(cháng)期來(lái)說(shuō)將是向自主管理轉型，短期來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)銀根的收緊，中小企業(yè)融資信托產(chǎn)品將是一個(gè)方向�！鄙鲜鰢裥磐腥耸糠Q(chēng)。