紙限購令讓北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了一場(chǎng)寒流，無(wú)論最終限購是否能夠降低房?jì)r(jià)或者降低多少，有一點(diǎn)是肯定的，目前在北京，投資住宅已經(jīng)沒(méi)有市場(chǎng)了。而作為地產(chǎn)投資客的風(fēng)向標，浙江炒房團也已經(jīng)開(kāi)始撤離北京了。日前，記者對北京浙江商會(huì )副會(huì )長(cháng)、浙江炒房團的帶頭人陳俊進(jìn)行了專(zhuān)訪(fǎng)，出人意料的是，盡管面對嚴厲的地產(chǎn)政策調控，他還是對投資房地產(chǎn)表示了強烈的信心，只不過(guò)他們的方向轉變了二三線(xiàn)城市和商業(yè)地產(chǎn)成為新目標。
帶頭人其實(shí)很普通
陳俊名片上的頭銜是北京今日潮流企業(yè)策劃公司董事長(cháng)，只不過(guò)在下面有一行小字浙江投資團發(fā)起人，盡管陳俊在接受媒體采訪(fǎng)的時(shí)候總是著(zhù)力強調他們不是“炒房團”，而是“投資團”，但是由于炒房團的概念已經(jīng)深入人心了，照樣還是有不少人，把“投資團”當做“炒房團”。陳俊告訴記者，其實(shí)自己的經(jīng)歷并不復雜，成為炒房團帶頭人也是偶然。陳俊是1995年來(lái)到北京的，因為在大學(xué)學(xué)的是英語(yǔ)專(zhuān)業(yè)，所以他順理成章地成為了一家外貿公司的翻譯，后來(lái)他還在一家雜志社做了記者。
“那時(shí)候我們浙江人剛到北京時(shí)也大多選擇租房，因為那時(shí)候北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也才剛剛開(kāi)始，沒(méi)有更多的選擇余地。我剛開(kāi)始在北京的時(shí)候是住在一個(gè)朋友租的酒店里，后來(lái)那家在陶然亭的酒店拆遷了，所以我就想到四處看看房子�！标惪√寡�，當時(shí)根本沒(méi)有太多想法，只是覺(jué)得租房也是每個(gè)月按時(shí)付房租，而如果首付五萬(wàn)到八萬(wàn)元，就可以擁有一處自己的房產(chǎn)了，這樣很劃算。于是，從2000年開(kāi)始，陳俊就圍著(zhù)北京城四處看房，有時(shí)候即便項目還是工地，他也會(huì )進(jìn)去轉轉。2001年，他看好了一處項目，那是位于西長(cháng)安街延長(cháng)線(xiàn)的百朗園，當時(shí)的單價(jià)是每平方米7800元，陳俊覺(jué)得項目整體還不錯，于是就交了5000塊錢(qián)的定金，準備和開(kāi)發(fā)商簽合同了。沒(méi)想到幾天以后，一次偶然的機會(huì )他又看到了位于魏公村的韋伯豪小區，他有點(diǎn)猶豫了�！耙驗槲蚁矚g去當時(shí)的北京圖書(shū)館（注：現國家圖書(shū)館），那里離北圖很近，而且由于我是學(xué)英語(yǔ)專(zhuān)業(yè)的，對于北外有著(zhù)強烈的向往，而韋伯豪就在北外的隔壁，所以我毅然要回了百朗園的定金，改在韋伯豪置業(yè)了，盡管韋伯豪當時(shí)的單價(jià)是每平方米8200元，而且房子的總價(jià)也貴了不少，我還是選擇了這個(gè)大四居�！焙髞�(lái)的事實(shí)證明陳俊還是選擇對了，韋伯豪的升值幅度超出了百朗園不少。
萬(wàn)年花城是團購開(kāi)始
盡管自己買(mǎi)了房，但是2001年那個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有太多的漲幅變化，所以接下來(lái)的幾年陳俊并沒(méi)有什么動(dòng)作。直到2005年，北京的房?jì)r(jià)開(kāi)始有了變化。據陳俊介紹，浙江炒房團在北京打的第一槍是萬(wàn)年花城。這個(gè)樓盤(pán)位于北京西南三環(huán)，當時(shí)沒(méi)像現在這么火，一期樓盤(pán)剛開(kāi)賣(mài)，知道的人很少。當時(shí)位于西南三環(huán)的萬(wàn)年花城的開(kāi)發(fā)商托人找到了陳俊他們，因為當時(shí)他已經(jīng)在北京的浙江商會(huì )就職了，當時(shí)陳俊的浙江老鄉還有很多在租房住，所以他就和開(kāi)發(fā)商表示，如果自己會(huì )帶一批人過(guò)來(lái)買(mǎi)房，希望開(kāi)發(fā)商給出一個(gè)更加優(yōu)惠的價(jià)格，因為開(kāi)發(fā)商那個(gè)時(shí)候還希望帶動(dòng)銷(xiāo)售，最后不但同意了陳俊的建議，還提出要給他們出10萬(wàn)元的推廣費。陳俊認為，對住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，金角銀邊的地段優(yōu)勢最為重要。西南三環(huán)是北京三環(huán)沿線(xiàn)的一塊住宅開(kāi)發(fā)寶地，而且該樓盤(pán)交通和地段好，升值應該沒(méi)有問(wèn)題，而且，它離木樨園、大紅門(mén)近，離玉泉營(yíng)更近，那里都有一批在京待了十幾年的浙江商人，在做水產(chǎn)冷凍生意，假如這樓盤(pán)盯住這些浙商，未來(lái)的行情肯定看漲。
于是2005年7月18日，100多名來(lái)自溫州、臺州和義烏的浙商組織團隊到萬(wàn)年花城集體看房，當時(shí)就有些人成交了住宅，兩三天后，還有幾個(gè)浙江投資商定下了價(jià)值800萬(wàn)元、1000萬(wàn)元的鋪位�，F在回頭看，當初參加組團去的浙商，現在全掙錢(qián)了。住宅由原先的4800元一平方米漲到三萬(wàn)五千多元了。而對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這10萬(wàn)塊錢(qián)也是非常劃算，這么多浙商集體看房，開(kāi)發(fā)商高興。因為，這意味著(zhù)浙江民間資本看好此樓盤(pán)，簡(jiǎn)直是營(yíng)銷(xiāo)宣傳的“活廣告”。這次購房行動(dòng)吸引了國內百余家媒體的報道，吸引了日本、新加坡、澳大利亞等海外媒體的關(guān)注。 !t??
隨后，更多的房地產(chǎn)業(yè)人士看中了財大氣粗的浙江炒房團，甚至連房展會(huì )的老總，擔心展會(huì )冷清，也專(zhuān)程登門(mén)，請他們到房展會(huì )上露露面，幫著(zhù)激活一下人氣。陳俊他們也給對方提出了幾個(gè)條件，如果去參觀(guān)房展會(huì )，但得滿(mǎn)足幾條要求：一、他們是以“浙江投資團”名義去的，可不是炒房團，代表一個(gè)團隊的整體形象，而不是個(gè)人行為。所以，要做“浙江投資團”字樣的胸牌，掛在胸前，以區別其他人。二、必須選派端莊、漂亮的女引導員，舉著(zhù)牌子，引導他們入場(chǎng)并繞場(chǎng)三周。三、要在好的位置，給他們準備座位，好讓他們聽(tīng)各樓盤(pán)情況介紹。于是，在2005年的國貿房展會(huì )上，大家就看到了這樣的一幕，在女引導員的引導下，100多人排成兩路縱隊，浩浩蕩蕩進(jìn)入場(chǎng)地。而且根本無(wú)需繞場(chǎng)三周，一進(jìn)入場(chǎng)地，他們就被團團圍住、寸步難行。這個(gè)拉、那個(gè)拽，爭著(zhù)讓炒房團看他們的樓盤(pán)。有個(gè)售樓小姐拉著(zhù)不放，最后陳俊只好答應她，去看她們的樓盤(pán)。而她的公司馬上開(kāi)來(lái)了幾輛大豪華車(chē)，把炒房團直接拉到了樓盤(pán)現場(chǎng)。就這樣，浙江炒房團開(kāi)始在北京慢慢有了名氣。
開(kāi)始轉戰二三線(xiàn)城市
經(jīng)過(guò)了多輪的宏觀(guān)調控，陳俊他們也逐漸適應了政策對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從2007年的調控政策，再到2010年的調控政策，再到今年的限購令，他逐一仔細研讀，發(fā)現政策沒(méi)有一條是針對商業(yè)地產(chǎn)的�！皼](méi)有政策就是好政策�！痹谒壑�，一線(xiàn)城市投資空間已經(jīng)不大，他們對二三線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)更為感興趣。最近一段時(shí)間，他就奔赴濟南、石家莊、唐山、廊坊等地，看了眾多商業(yè)地產(chǎn)項目。記者幾次和陳俊聯(lián)系，他都是在去石家莊等地的火車(chē)上。
陳俊認為，“做商業(yè)是浙商的強項，選什么樣的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資，我們看兩個(gè)標準：一是地段位置好不好，要是在二級城市做商業(yè)地產(chǎn)，我們就先要了解這個(gè)城市的常住人口是多少，流動(dòng)人口是多少，人均收入是多少，在兩公里之內的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有多少。做商業(yè)，商戶(hù)越多越好，消費人口越多越好，賺的就是人頭錢(qián)，其次，是看外部環(huán)境好不好，也就是看社會(huì )治安情況怎么樣。否則，你賺到錢(qián)了，三天兩頭有地痞流氓來(lái)騷擾，也肯定沒(méi)法做生意�！痹诰唧w的操作模式上，他所帶領(lǐng)的炒房團主要走如下的幾種路徑：最簡(jiǎn)單的就是把項目全包下來(lái)，一下承租10年、20年，壓低價(jià)格，然后重新包裝、定位、對外招商；其次是以租代買(mǎi)的方式。如果一個(gè)項目投資兩三億元，只首付啟動(dòng)資金3000萬(wàn)元，半年后再付一筆錢(qián)，一年后又付一筆錢(qián)，兩三億元，在幾年之內付清；更次一點(diǎn)的是協(xié)助招商引資，按業(yè)內規矩得傭金；最差的選擇則是只買(mǎi)攤位，一下子買(mǎi)上十個(gè)八個(gè)攤位，再轉租給別人經(jīng)營(yíng)。另外，陳俊他們現在已經(jīng)在考慮區域開(kāi)發(fā)的課題了。從去年下半年開(kāi)始，他就開(kāi)始奔走于各個(gè)區域產(chǎn)業(yè)園，遼寧、安徽等地都留下過(guò)他的足跡。他表示，“我們這邊有資源啊，在整合資源下，可以幫助當地園區開(kāi)發(fā)企業(yè)提供點(diǎn)子，搞搞策劃，然后引入資本，幫他們招商。通過(guò)科學(xué)的方法，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以提升區域的價(jià)值，我們的商鋪也就升值了�！�
投資商業(yè)地產(chǎn)四怕
對于投資一般人并不熟悉的商業(yè)地產(chǎn)，陳俊給投資人介紹了自己的經(jīng)驗，“我投資商業(yè)地產(chǎn)有四怕。希望能夠對普通投資者有所幫助�！�
一怕朝令夕改
2000年，黑龍江某市的一個(gè)鎮在招商引資活動(dòng)中向浙商承諾給足稅收政策、土地政策。同時(shí)，他們還信誓旦旦的保證浙商會(huì )享受到各項優(yōu)惠政策并大力改善投資環(huán)境和在規定的時(shí)間內為浙商辦理好土地使用權證。為了表示重視，當地鎮黨委、政府發(fā)紅頭文件組建由浙商任董事長(cháng)、總經(jīng)理的公司行使一切職權。面對紅頭文件和信誓旦旦的承諾，浙商像吃了顆定心丸，就把合同簽了。經(jīng)過(guò)一年的精心運作，市場(chǎng)活了，生意好了。此時(shí)，當地政府的眼睛也開(kāi)始紅了。他們馬上修改原來(lái)的政策，一邊說(shuō)要修正以前訂的合同，一邊就自作主張，沒(méi)經(jīng)浙商同意就變賣(mài)了市場(chǎng)中最好的一個(gè)地段，并又下了個(gè)自相矛盾的文件要收回市場(chǎng)的管理權。他們還趁浙江的董事長(cháng)和總經(jīng)理返回浙江之機，把市場(chǎng)門(mén)封閉，變成了大孤島。最后，盡管鎮長(cháng)、書(shū)記全部撤了，浙商投資的五六千萬(wàn)元也都給修正完了。
二怕信息不準
浙商名聲在外后，各種信息撲面而來(lái)。2005年11月，有人推薦了南通的一個(gè)投資項目，這個(gè)地段就在長(cháng)江上游，交通也方便，文字資料寫(xiě)得確實(shí)很好。介紹人說(shuō)：此項目各種證件已齊，原先的大老板由于攤子鋪得太大，又在海外做大買(mǎi)賣(mài)，實(shí)在沒(méi)有精力顧及此項目。陳俊馬上組織義烏、溫州的一批老板浩浩蕩蕩開(kāi)過(guò)去。結果一到現場(chǎng)發(fā)現，情報完全有誤，介紹人也頓時(shí)傻眼了。原來(lái)，這個(gè)地塊根本沒(méi)有正規的操作，什么證件也沒(méi)有，什么費用也沒(méi)交，和當地政府的關(guān)系也很微妙，錯綜復雜。最后，浙商只好退出。
三怕被狠斬一刀
2007年5月，陳俊來(lái)到東北某市，考察了一個(gè)市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)大約50000平方米，位于老商業(yè)區。經(jīng)過(guò)考察發(fā)現：這個(gè)地段相當于北京二十年前的南城天橋。在對方幾次邀請下，浙商們赴實(shí)地和他們談合作，他們提出來(lái)整個(gè)市場(chǎng)都要租給浙商經(jīng)營(yíng)，條件是每年需要浙商交2000萬(wàn)租金。2000萬(wàn)之外的收入要和他們分成，此外還要浙商買(mǎi)他們一定量的股票。雙方討論涉及到一個(gè)最關(guān)鍵的問(wèn)題，“一年需2000萬(wàn)元是怎么算出來(lái)的？”他們講不出來(lái)，浙商除了交納每年的租金2000萬(wàn)元以外，為什么還要為他們買(mǎi)一定量的股票呢？為什么還要每年分享他們的紅利呢？浙商不愿被狠斬一刀，這個(gè)項目主動(dòng)放棄了。
四怕空城計
一個(gè)商業(yè)區域的定位和劃分，一個(gè)大型市場(chǎng)的選址和建立以及它在城市的位置是否得當，決定著(zhù)該城市能否發(fā)展起來(lái)，特別在二三線(xiàn)城市，這些因素對城市發(fā)展起著(zhù)至關(guān)重要的作用。內蒙古某市現有人口三四十萬(wàn)，但該市計劃要在五年之內發(fā)展到一百萬(wàn)人口。這些人從哪來(lái)？當地領(lǐng)導介紹說(shuō)，這些人將會(huì )從各旗、鎮遷移而來(lái)。但該市場(chǎng)的選址相當的離奇，選在了城鄉結合部，陳俊認為，交通不便，人煙稀疏，商家都沒(méi)法進(jìn)貨，消費者又怎么會(huì )大老遠到這里來(lái)買(mǎi)東西呢？因此他們判斷這個(gè)規劃不符合實(shí)際現狀。據了解，到目前為止，該地還是空城一座.