“目前銷(xiāo)售下滑非常厲害，位于北京房山的同一個(gè)項目，今年銷(xiāo)售與去年狀況相差巨大，按這樣的狀況，連全年最保守的銷(xiāo)售目標都可能達不到�！币患乙痪�(xiàn)上市房企營(yíng)銷(xiāo)部人員對記者透露。
隨著(zhù)限購令等新一輪調控政策的落地和銷(xiāo)售淡季的雙重影響，房地產(chǎn)企業(yè)2月份銷(xiāo)售狀況環(huán)比集體出現了大幅下滑。盡管后市仍不明朗，但已經(jīng)不乏開(kāi)發(fā)商對2011年的預期銷(xiāo)售目標做出或明或暗的調整。
3月23日，香港地產(chǎn)商九龍倉副主席吳天海在其業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上表示，今年的銷(xiāo)售目標為140億元，但如果樓市情況轉差，不排除降低全年銷(xiāo)售目標。另?yè)䦂蟮�，一家香港上市房企甚至已�?jīng)將內地的地產(chǎn)銷(xiāo)售目標下調50%。
業(yè)內人士估計，3~5月份將成為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期，如果這段時(shí)間銷(xiāo)售仍然處于頹勢，下半年將會(huì )出現大面積的房企下調銷(xiāo)售預期以及降價(jià)促銷(xiāo)潮。
目標轉低
隨著(zhù)新一輪宏觀(guān)調控政策的出臺，全國各地開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)意愿大大降低。數據統計，全國72個(gè)大中城市，2月份僅有239個(gè)商品房項目開(kāi)盤(pán)，環(huán)比下降了69.82%，其中甚至有15個(gè)城市2月份出現零項目開(kāi)盤(pán)。而這段時(shí)間內，全國一線(xiàn)城市的成交量也環(huán)比大幅萎縮了2/3以上。
受此影響，國內一線(xiàn)房企的銷(xiāo)售狀況也呈現明顯的“倒春寒”。在去年實(shí)現千億銷(xiāo)售額的萬(wàn)科2月份銷(xiāo)售雖然同比上升141.8%，但環(huán)比卻大降了70%；中海外2月份的銷(xiāo)售額42.5億港元更是在環(huán)比上減少了83%。
相對這兩大巨頭而言，其他一線(xiàn)房企情況也僅稍好一點(diǎn)，大部分都遭到“腰斬”。恒大地產(chǎn)2月份銷(xiāo)售額45億元，環(huán)比下降54%；保利地產(chǎn)銷(xiāo)售24.7億元，環(huán)比減少49.8%；綠城中國銷(xiāo)售24億元，環(huán)比減少54%；富力地產(chǎn)環(huán)比下降了57%。
分析師表示，導致房企2月份銷(xiāo)售環(huán)比大降的因素大致有3個(gè)，首先是中國傳統春節假日的淡季影響；其次限購令等調控政策的出臺讓供需雙方都陷入暫時(shí)的觀(guān)望狀態(tài)；最后，由于去年12月份部分簽約推遲到1月份，導致1月份的銷(xiāo)售基數偏大而造成2月份的相對下降。
在去年銷(xiāo)售暢旺，尤其是龍頭房企萬(wàn)科實(shí)現歷史性的千億銷(xiāo)售額的刺激下，很多房企對今年的銷(xiāo)售預期更加樂(lè )觀(guān)。據本報了解，包括保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)達集團、綠地集團等“第二梯隊”紛紛在或公開(kāi)或內部的場(chǎng)合提出千億銷(xiāo)售額的激進(jìn)目標，而1月份漂亮的成績(jì)單更令這一目標膨脹。
但隨著(zhù)2月份的銷(xiāo)售陡降和調控政策持續發(fā)酵，激進(jìn)的銷(xiāo)售預期開(kāi)始動(dòng)搖�！斑@一次情況并不同于去年4、5月份的銷(xiāo)售低谷，因為政府調控決心更堅決，如果銷(xiāo)售仍然反彈的話(huà)，不排除會(huì )出臺更加嚴厲的政策，不達目的不罷休�！睒I(yè)內人士預計，鑒于不少房企正在發(fā)布年報，在1~2個(gè)月的觀(guān)察期后，或許會(huì )有更多房企下調銷(xiāo)售目標。
“棉衣”何在
無(wú)論是否下調銷(xiāo)售目標，對于公司狀況并無(wú)實(shí)際影響。從房企年報披露的信息和目前市場(chǎng)局勢來(lái)看，很多公司已經(jīng)開(kāi)始準備“過(guò)冬棉衣”了。
萬(wàn)科在年報中表示，現有項目預計開(kāi)工面積1329萬(wàn)平方米，這一數字僅比2010年增加6%，與其相對的是，其2010年的新開(kāi)工面積同比增幅為46%；金地集團計劃新開(kāi)工面積284萬(wàn)平方米，相比去年的數字減少了34.7%，而其2010年的新開(kāi)工面積同比增幅則高達168.11%。
在減少新開(kāi)工面積的同時(shí)，拿地的減少也是必然選擇。從整體統計數據來(lái)看，今年2月份全國土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。年初就聲稱(chēng)將減少拿地以保證現金狀況的萬(wàn)科說(shuō)到做到，2月份僅新增了3個(gè)項目，增加權益建筑面積22.9萬(wàn)平方米，公司應承擔地價(jià)款8.5億元，環(huán)比分別下降92%和87%；1月份大舉拿地的中海外在2月份也僅增加了2個(gè)項目。
事實(shí)上，自2月份之后，房企大量拿地的情況已經(jīng)相當罕見(jiàn)。
盡管多數房企表示目前資金狀況良好，并沒(méi)有到必須降價(jià)回款的地步，但這種趨勢已經(jīng)在暗暗醞釀。
日前遠洋地產(chǎn)在其北京項目遠洋一方的率先降價(jià)被認為是新一輪降價(jià)多米諾現象的第一張骨牌，不過(guò)，遠洋地產(chǎn)已經(jīng)宣稱(chēng)并沒(méi)有全面降價(jià)的計劃；另一家“特價(jià)專(zhuān)業(yè)戶(hù)”恒大地產(chǎn)則已經(jīng)在部分區域采取了更多動(dòng)作。
近日，恒大地產(chǎn)位于成都的多個(gè)項目推出82折~85折優(yōu)惠促銷(xiāo)，而其長(cháng)沙、合肥、南昌等地的部分項目也以最低至8折的優(yōu)惠予以呼應。另?yè)袌?chǎng)層面的消息稱(chēng)，萬(wàn)科、中海外的部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)較之預期也有部分下調。
分析人士認為，一部分“走量型”公司在市場(chǎng)份額、銷(xiāo)售指標和周轉率的要求下仍需要快速銷(xiāo)售，另一部分企業(yè)也會(huì )考慮到為防止局勢進(jìn)一步惡化而早早銷(xiāo)售落袋為安，因此龍頭房企可能將在這段時(shí)間掀起一陣主動(dòng)降價(jià)風(fēng)潮，而由于房企資金狀況惡化而發(fā)生的被動(dòng)降價(jià)可能要到今年第四季度才會(huì )出現。