“商品住宅實(shí)際成交量同比減少約50%，多數開(kāi)發(fā)商資金鏈可能承受的極限周期不超過(guò)9個(gè)月�！痹谌喺{控壓頂、銀根緊縮掣肘的背景下，有研究機構對今年的上海樓市作出如此預判。
記者29日獲悉，某研究機構日前出具了一份上海樓市形勢分析及政策建議。其中預測，2011年上海商品住宅的實(shí)際成交量和住宅建設用地的成交量與2010年相比將減少約50%。由此帶來(lái)的上海住宅用地出讓金和地方直接稅收同比減少將超過(guò)500億元。與此同時(shí)，由于直接融資和間接融資渠道受到限制，銷(xiāo)售資金回籠不暢，多數市場(chǎng)化運作的企業(yè)資金鏈可能承受的極限周期不超過(guò)9個(gè)月。
土地出讓金收入大減
報告指出，掛鉤戶(hù)籍的房地產(chǎn)限購令，加上房產(chǎn)稅試點(diǎn)、差別化信貸和營(yíng)業(yè)稅調整，四方面政策使上海樓市正承受著(zhù)史無(wú)前例的壓力。從2月份數據來(lái)看，上海商品住宅成交量環(huán)比和同比分別下降83%和47%，成為所有限購城市中降幅最大的。
數據顯示，上海目前擁有常住家庭750萬(wàn)戶(hù)左右，其中約100萬(wàn)戶(hù)家庭擁有超過(guò)2套住房（經(jīng)調研戶(hù)均約3套），因此受到限購政策的制約。加上供給量的減少，報告預測今年全年上海商品住宅成交量將減少50%。
業(yè)內人士判斷，受此影響，上海全年地方稅收也將有大幅下降。據了解，2010年，上海住宅用地土地出讓金收入超過(guò)816億元，以50%的縮減率計算，今年住宅用地的土地出讓金收入相比去年減少將超過(guò)400億。另外，契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和印花稅等交易環(huán)節的稅收有可能減少100至200億元。
“不過(guò)，由于大量保障房的上馬，地方收入的減少部分或有一定的彌補�！睒I(yè)內人士分析。
靠商業(yè)地產(chǎn)“救急”
回首2009年9月至2010年3月和2010年9月至2011年1月兩個(gè)時(shí)間段，當時(shí)上海土地市場(chǎng)異�；鸨�，約有30幅高價(jià)地入市，可建面積約250萬(wàn)平方米�！坝捎陂_(kāi)發(fā)商過(guò)高估計了房?jì)r(jià)走勢，導致高價(jià)拿地�！眻蟾嬷赋�，而在房?jì)r(jià)穩定的當前，這些土地難以形成有效供應，既減少了市場(chǎng)的供應量，也造成這些拿地企業(yè)的資金積壓。
雪上加霜的是，目前直接融資和間接融資渠道受到限制，銷(xiāo)售資金回籠不暢，研究機構稱(chēng)，多數市場(chǎng)化運作的企業(yè)資金鏈可能承受的極限周期不超過(guò)9個(gè)月。
這一判斷得到部分業(yè)內人士認同，在近期舉行的上市公司年報說(shuō)明會(huì )上，部分上市房企高層表示，如果交易量持續保持低位，大型開(kāi)發(fā)商自身的資金鏈能夠維持最多6至8個(gè)月，中小開(kāi)發(fā)商面臨的考驗更為嚴峻。
房企應對目前嚴峻形勢的一個(gè)統一做法是增加商業(yè)地產(chǎn)項目的投資�！暗览砗芎�(jiǎn)單，目前無(wú)論是政策還是資金都在向商業(yè)地產(chǎn)傾斜�！币晃簧虾７科筘撠熑吮硎�。上述地產(chǎn)研究機構負責人也表示，地方政府可能在今年增加辦公、商業(yè)用地供給，適當彌補土地出讓金的損失。