從去年以來(lái)，限購、限貸等政策相繼出臺，盡管開(kāi)發(fā)商仍在堅持，但不可否認，住宅地產(chǎn)交易量極度萎縮。下一個(gè)問(wèn)題是，對于亟須找到新戰場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，以及不堪財政重負的地方政府來(lái)說(shuō)，突圍的路在何方？
近日，一組數據表明，工業(yè)地產(chǎn)正在成為各方眼中的“香餑餑”。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心（CRRC）最新研究報告顯示，金融危機之后，大約有12%的傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉投產(chǎn)業(yè)園建設項目，從2005年第一次房地產(chǎn)調控開(kāi)始，則有約30%的傳統房地產(chǎn)商轉向產(chǎn)業(yè)園建設開(kāi)發(fā)，二線(xiàn)城市比例稍低。傳統房地產(chǎn)領(lǐng)域的“泡沫”正在向工業(yè)地產(chǎn)涌動(dòng)。
目前，由于產(chǎn)業(yè)資金的充裕，無(wú)論是土地還是建成物業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)都呈現供不應求的狀態(tài)。有業(yè)內人士指出，工業(yè)地產(chǎn)的升溫與生產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性充裕緊密相連，“政府把經(jīng)濟刺激計劃投放到經(jīng)濟的各個(gè)產(chǎn)業(yè)中去，基本每個(gè)產(chǎn)業(yè)都資金充裕，需要不停地尋找不動(dòng)產(chǎn)解決方案，落實(shí)產(chǎn)業(yè)項目，釋放資金，這樣就導致了生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身一直到供應鏈的最末端包括房地產(chǎn)都受到了很大刺激，所以恢復比較迅猛�！�
在安邦咨詢(xún)首席研究員陳功看來(lái)，開(kāi)發(fā)成本和土地成本較低則是吸引傳統房地產(chǎn)商進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。CRRC數據顯示，2009年，北京住宅用地平均單價(jià)為7197.37元/平方米，工業(yè)用地平均單價(jià)為561.35元/平方米，二者之比為12.81∶1；2010年，北京住宅用地平均單價(jià)為8442.96元/平方米，工業(yè)用地平均單價(jià)為723.10元/平方米，二者之比為11.68∶1。此外，與工業(yè)用地的商業(yè)配套一方面能夠讓開(kāi)發(fā)商曲線(xiàn)規避?chē)艺{控，同時(shí)也能帶來(lái)巨額利潤。根據規定，一般工業(yè)項目總建筑面積的7%可作配套項目建設，涉及酒店、辦公樓、公寓等利潤率更高的上下游配套項目。實(shí)際上，目前工業(yè)地產(chǎn)由傳統的工業(yè)廠(chǎng)房向配套完善的現代化工業(yè)園區的升級，使得不少產(chǎn)業(yè)園的配套都遠遠超出原先單純工業(yè)園的定位，開(kāi)始大量涉足上下游相關(guān)功能的配套。
而隨著(zhù)中央近幾年來(lái)“批發(fā)式”允許地方搞各種規劃和產(chǎn)業(yè)園，集中式的土地開(kāi)發(fā)日漸成為主流。不過(guò)，工業(yè)地產(chǎn)的盛行仍與地方政府關(guān)系甚大。在業(yè)內人士看來(lái)，中國最大的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是遍布各地的開(kāi)發(fā)區。陳功告訴記者，安邦在對國內某個(gè)城市的調研中也發(fā)現，地方官員現在最關(guān)心的問(wèn)題之一就是如何實(shí)現工業(yè)用地與商業(yè)用地，甚至住宅用地的有效轉換�！拔覀冊谝粋�(gè)城市的高新區看到，大片的土地被開(kāi)發(fā)出來(lái)，但土地的使用效率非常低。大樓前空曠的廣場(chǎng)、與行人和車(chē)輛根本不成比例的馬路，無(wú)一不彰顯出土地價(jià)格的低廉。所以，如果能夠在工業(yè)用地上做文章，肯定能夠給地方帶來(lái)足夠的財政來(lái)源�！标惞φJ為，之所以能夠“悄悄地”搞土地商業(yè)開(kāi)發(fā)，地方政府的慷慨是最大動(dòng)力之一。
所以，穩定的租金回報、低廉的地價(jià)、可觀(guān)的商業(yè)配套，工業(yè)地產(chǎn)不僅看上去已經(jīng)成為房地產(chǎn)嚴厲調控下的“避風(fēng)港”，而且被業(yè)內稱(chēng)為“還沒(méi)有出現泡沫的處女地”。據報道，有浙江資金開(kāi)始重新炒賣(mài)工業(yè)園區的地皮，山西資金也開(kāi)始在重慶兩江新區投資工業(yè)地產(chǎn)。在廣東順德，金融機構也盯上了這塊蛋糕。目前，順德農商行就專(zhuān)門(mén)開(kāi)設了為“商品廠(chǎng)房”辦理抵押按揭的業(yè)務(wù)，首付三成，利率按照客戶(hù)情況有所浮動(dòng)，一般較高于基準利率。同時(shí)，許多商業(yè)銀行也紛紛看好這塊蛋糕，已經(jīng)紛紛開(kāi)始計劃推出同類(lèi)產(chǎn)品與服務(wù)。
盡管被開(kāi)發(fā)商、地方政府、投資客，甚至銀行一致看好，但一個(gè)值得注意的問(wèn)題是，隨著(zhù)游資的大量進(jìn)入，工業(yè)地產(chǎn)能否有足夠的炒作空間？因為投資工業(yè)地產(chǎn)不等于買(mǎi)賣(mài)廠(chǎng)房，投資標的物的升值前景與當地的產(chǎn)業(yè)規劃關(guān)系密切。
“如果一個(gè)項目無(wú)法得到當地政府或者產(chǎn)業(yè)界的青睞，砸進(jìn)去的錢(qián)無(wú)疑就是泡沫�！标惞φJ為，目前這種狀況如不能得到有效遏止，將會(huì )刺激各參與方想方設法借工業(yè)開(kāi)發(fā)之名，行商業(yè)開(kāi)發(fā)之實(shí)。據一位參與多地地方政府土地市場(chǎng)調查的人士透露，好多城市周邊產(chǎn)業(yè)園區，被開(kāi)發(fā)商轉做住宅開(kāi)發(fā)。而盡管?chē)矣?%的紅線(xiàn)，但不少工業(yè)項目的配套比例實(shí)際上已經(jīng)遠遠超過(guò)。同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)的“洼地”效應會(huì )被地方政府當成是救市良方，而將大量本不具備發(fā)展實(shí)業(yè)基礎的土地征用來(lái)搞開(kāi)發(fā)，這勢必會(huì )強化泡沫的膨脹。
盡管各地長(cháng)滿(mǎn)野草的開(kāi)發(fā)區早已比比皆是，但在流動(dòng)性寬裕、住宅地產(chǎn)受壓的宏觀(guān)背景下，頂著(zhù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的帽子，大量資金開(kāi)始重新流入，也成為一部分投資機構和上市公司炒作的對象。但陳功提醒說(shuō)，無(wú)論是從國家政策，還是工業(yè)地產(chǎn)的投資屬性來(lái)判斷，其炒作的空間并不大，而且還會(huì )產(chǎn)生一系列對抗調控的衍生效應，形成更易被戳破的泡沫，這是需要引起警惕的。