隨著(zhù)各大城市“限購令”相繼實(shí)施，“擠出效應”在個(gè)別城市初露端倪。近日，記者在北京、浙江、福建、廣東等地探訪(fǎng)發(fā)現，部分限購城市周邊的樓市出現漸趨火熱跡象。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，作為強制性行政手段，“限購令”壓制了熱點(diǎn)城市的需求，導致需求市場(chǎng)被擠壓到“域外”，這是很正常的事情�！皵D出效應”可能會(huì )抬升非限購地區的房?jì)r(jià)，但并非所有不限購的二三線(xiàn)城市都會(huì )出現這種情形。
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| 來(lái)建強/攝 |
跡象 部分限購城市周邊樓市漸火
在北京、杭州、溫州、廣州、福州等地的周邊城市，盡管尚未出現明顯的購房潮，但相對于中心城市的成交萎靡，這些“限購令”限不到的角落已有“風(fēng)生水起”的跡象。
記者從河北崇禮一酒店式公寓項目了解到，作為京郊的一個(gè)旅游地產(chǎn)項目，在北京“限購”后受到相當一部分北京購房者的青睞。業(yè)內人士認為，2月中旬出臺的“京十五條”，嚴厲程度較“新國八條”有過(guò)之而無(wú)不及。據偉業(yè)我愛(ài)我家2月底的調研數據，盡管處于銷(xiāo)售淡季，但限購出臺后的幾周，燕郊、固安等地部分項目的來(lái)電來(lái)訪(fǎng)量卻出現了明顯上升。
富陽(yáng)市是隸屬于杭州市的縣級市，駕車(chē)往返于兩市之間，最多也超不過(guò)一個(gè)小時(shí)。
“去年底這里每平方米還不到6000元，近一個(gè)月間卻以每平方米8000元的價(jià)格全部賣(mài)光了�！备魂�(yáng)的房地產(chǎn)商章水學(xué)說(shuō)。章水學(xué)認為，雖然還無(wú)法證明這批購房者中本地人與外地人所占的比例，但這樣的表現明顯與往年有些異樣。
同樣的情形也發(fā)生在福建。福建省寧德市是與福州和溫州相鄰的一個(gè)地級市，2009年10月至2010年10月一年間，寧德城區商品房均價(jià)從每平方米5000元躍升至6000元左右。2010年底，因為溫州、福州兩地采取限購，寧德城區房?jì)r(jià)迅速飆升至每平方米7000元以上。
記者日前走訪(fǎng)寧德市新開(kāi)發(fā)的東僑片區一樓盤(pán)發(fā)現，最新推出的新房預售價(jià)已達每平方米8000元�！案Ｖ菹拶徚�，以前想去福州買(mǎi)房的寧德人現在很多都回來(lái)買(mǎi)了，溫州也限購了，溫州炒房的客人很多也來(lái)寧德買(mǎi)房了�！痹摌潜P(pán)售樓部的一位經(jīng)理告訴記者。據了解，類(lèi)似現象在福清、長(cháng)樂(lè )等福州周邊縣級城市也有。
就房地產(chǎn)企業(yè)而言，“限購令”后向二三線(xiàn)城市拓展或者轉向商業(yè)地產(chǎn)的步伐明顯加快。3月21日越秀地產(chǎn)公布了2010年報透露2011年計劃，“在廣州住宅市場(chǎng)宏觀(guān)調控下，投資資金轉向商用物業(yè)的有利條件，加大商用物業(yè)的銷(xiāo)售力度；計劃于年中推出江門(mén)星匯名庭、煙臺星匯鳳凰和瀋陽(yáng)領(lǐng)海明珠三個(gè)外地項目�！薄�
“一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)挺著(zhù)不動(dòng)，交易量卻下來(lái)得很明顯。三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)依然上漲�！睅浧旆康禺a(chǎn)有限公司楊希鵬說(shuō)，他們已在桂林與撫順拿到了項目。
隱憂(yōu) 非限購城市房?jì)r(jià)或拉高
由于“限購令”實(shí)施時(shí)間不久，二三線(xiàn)城市還未顯示出一個(gè)完整的周期性規律表現，留給人們更多的還是迷局。然而有關(guān)人士指出，走勢雖然不明，但隱憂(yōu)卻已經(jīng)存在，而且有的是看不見(jiàn)的。
最容易看到的情況是，地方接盤(pán)的熱情與開(kāi)發(fā)商的逐次進(jìn)入，將在一段時(shí)間后進(jìn)一步拉高房?jì)r(jià)。一位研究人員嚴肅指出，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)多數是由地方政府強力推動(dòng)，并非市場(chǎng)真實(shí)需求的反映，因此房?jì)r(jià)泡沫可能更高。一線(xiàn)城市中因為限購而無(wú)處可去的資金，轉向沒(méi)有限購的城市，極可能促使當地原本處于觀(guān)望的民間資金也進(jìn)入樓市。
中海廣州公司相關(guān)負責人表示，雖然當前政策抑制需求的效果很明顯，但社會(huì )流動(dòng)資金在缺乏投資渠道情況下仍涌入房地產(chǎn)，從限購城市轉移到非限購城市，二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)面臨上升壓力。
“從單個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，限購政策可以將一部分房源從購買(mǎi)多套房或炒房者的手中擠出來(lái)，擴大市場(chǎng)供應�！备＝ㄊ∩缈圃貉芯繂T徐峰認為，但市場(chǎng)是流通的，如果整個(gè)市場(chǎng)上針對剛性需求者的住宅產(chǎn)品仍較稀缺，局部限購反而會(huì )在非限購地區造成一定程度的哄搶?zhuān)杆偬績(jì)r(jià)。
浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)虞曉芬分析，“限購令”帶來(lái)的高端房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入二三線(xiàn)城市，是否會(huì )引爆本地房?jì)r(jià)，當然還要看當地土地市場(chǎng)規范性。如果當地完全是采取競標取地的方式，土地供給少，大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐后，很快會(huì )刺激地價(jià)上揚，繼而引發(fā)房?jì)r(jià)上揚，因此二三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)還取決于當地土地市場(chǎng)公開(kāi)競爭的程度與供給量。然而，高端項目的進(jìn)入拉動(dòng)本地市場(chǎng)，在以前就有先例。
在淳安，杭州市一家知名房地產(chǎn)公司的項目2007年首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，價(jià)格就達每平方米1.6萬(wàn)元，是當地住宅的兩倍以上，客源全部來(lái)自杭州、義烏，與當地人無(wú)關(guān)。
“現在還不好說(shuō)國家會(huì )不會(huì )把限購政策擴大到二三線(xiàn)城市，但可以肯定的是，這些城市對于限購的預期，也可能會(huì )抬高房?jì)r(jià)�！瘪R宏說(shuō)。
專(zhuān)家建議，政府應進(jìn)一步深入調控避免對二三線(xiàn)城市造成更大的沖擊，同時(shí)防止政策松綁后樓市出現類(lèi)似2009年一樣的報復性反彈。這也就是要求政府在進(jìn)一步堅守限購措施的同時(shí)，必須要留有后招，引導住房投資需求群體將資金轉向其它渠道。廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家、廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同等專(zhuān)家表示，應該著(zhù)力于疏導而不是堵截社會(huì )上的投資資金，政府應千方百計拓寬新的投資渠道，使投資者在其他領(lǐng)域也能得到較好的回報。
判斷 “擠出效應”不具普遍性
相當一部分業(yè)內人士認為應理性看待限購“擠出效應”跡象。首先，目前部分不限購城市出現的成交趨旺跡象究竟是不是一種“擠出效應”尚不能確定。
“你可以注意到，出現開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐熱、購房熱的地區，都是一線(xiàn)城市的‘近鄰’，多數都只有一小時(shí)路程，且限購政策無(wú)法覆蓋到。比如富陽(yáng)市，距離杭州的交通極佳，本身就定位為國際旅游休閑城市。3月初，浙江省政府有關(guān)全省的城鎮體系規劃情況發(fā)布，富陽(yáng)被定位為縣(市)域中心城市�！焙贾菔械姆康禺a(chǎn)商馬宏說(shuō)：“即使沒(méi)有限購令的‘擠出效應’，這樣的地段還是會(huì )出現趨熱的�！�
再以北京周邊地區為例，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(cháng)陳亮認為，短期來(lái)看，是由于北京限購導致的“擠出”效應。從中長(cháng)期來(lái)看，是因為“環(huán)北京經(jīng)濟圈”帶來(lái)的良好預期。2010年年底的“環(huán)北京經(jīng)濟圈”消息如一劑強心劑，規劃中的河北高鐵、地鐵、輕軌及77條公路將要與北京對接，這無(wú)疑縮短了河北環(huán)京地帶與北京的距離�！碍h(huán)北京經(jīng)濟圈”打造“大北京”概念讓人們看到河北的發(fā)展潛力，這些都對周邊地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形成利好。
有業(yè)內人士還認為，對于大多數二三線(xiàn)城市，本身也有自己的剛性需求市場(chǎng)，一方面農村進(jìn)城置業(yè)的人并沒(méi)有減少，另一方面一線(xiàn)城市中的購房者需要擺脫大城市病的困擾，到中小城市拿房也是一種選擇。
另外，有的二三線(xiàn)城市樓市表現也較平穩。記者3月底在湛江市采訪(fǎng)發(fā)現湛江赤坎區、霞山區正處在開(kāi)發(fā)熱潮，在建在售的樓盤(pán)沿街布局。不過(guò)湛江樓市尚未出現“轉移性”暴漲，湛江市房管局相關(guān)負責人告訴記者，3月湛江新建商品住宅網(wǎng)上簽約成交量環(huán)比2月有所上漲，但近期尚未出現廣州等外來(lái)投資明顯增加的情況，購房者仍以本地居民為主。
從更大的范圍來(lái)看，目前廣東其它尚未限購的城市也暫未出現大規模限購城市資金進(jìn)入二三線(xiàn)城市的現象。其中在廣州、佛山都出臺限購措施下，東莞樓市表現整體平穩。根據東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上備案數據顯示，上周(3月21日至3月27日)全市實(shí)現商品房網(wǎng)上簽1309套，面積約13.71萬(wàn)平方米，成交量環(huán)比雖有上漲，但住宅均價(jià)環(huán)比小幅下跌。
浙江省淳安縣建設局房產(chǎn)科科長(cháng)凌駐誠也表示，從今年以來(lái)的數據來(lái)看，市區房?jì)r(jià)基本保持在原來(lái)的水平，新開(kāi)的幾個(gè)樓盤(pán)雖然銷(xiāo)售不錯，但屬于正常表現。
虞曉芬認為，“限購令”作為強制性的行政手段壓制一線(xiàn)城市的需求，導致市場(chǎng)被擠壓到“域外”，這是很正常的事情。但并非所有二三線(xiàn)城市都有承接這種“擠出效應”的情況出現，不同的城市表現可能不一樣。尤其在一些偏遠的城市，還是在沿著(zhù)自身的市場(chǎng)規律在走，并未遇到一線(xiàn)城市限購的“機遇”。
“從總體上看，大多數二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢，至少在目前還是取決于今年的宏觀(guān)貨幣政策，而且還有通脹預期的剛性因素。此外，也取決于當地供求關(guān)系，如果當地供給量比較少，小于正常需求量，還會(huì )引發(fā)與限購無(wú)關(guān)的價(jià)格上漲�！庇輹苑艺f(shuō)。