“擠出效應”帶火限購周邊樓市
專(zhuān)家認為,非限購地區房?jì)r(jià)由此抬升不具普遍性
2011-03-31   作者:記者 李亞彪 來(lái)建強 陳先鋒 王濤/浙江 福建 廣東 北京報道  來(lái)源:經(jīng)濟參考報
 
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  隨著(zhù)各大城市“限購令”相繼實(shí)施,“擠出效應”在個(gè)別城市初露端倪。近日,記者在北京、浙江、福建、廣東等地探訪(fǎng)發(fā)現,部分限購城市周邊的樓市出現漸趨火熱跡象。
  接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為,作為強制性行政手段,“限購令”壓制了熱點(diǎn)城市的需求,導致需求市場(chǎng)被擠壓到“域外”,這是很正常的事情!皵D出效應”可能會(huì )抬升非限購地區的房?jì)r(jià),但并非所有不限購的二三線(xiàn)城市都會(huì )出現這種情形。

來(lái)建強/攝
  跡象 部分限購城市周邊樓市漸火

  在北京、杭州、溫州、廣州、福州等地的周邊城市,盡管尚未出現明顯的購房潮,但相對于中心城市的成交萎靡,這些“限購令”限不到的角落已有“風(fēng)生水起”的跡象。
  記者從河北崇禮一酒店式公寓項目了解到,作為京郊的一個(gè)旅游地產(chǎn)項目,在北京“限購”后受到相當一部分北京購房者的青睞。業(yè)內人士認為,2月中旬出臺的“京十五條”,嚴厲程度較“新國八條”有過(guò)之而無(wú)不及。據偉業(yè)我愛(ài)我家2月底的調研數據,盡管處于銷(xiāo)售淡季,但限購出臺后的幾周,燕郊、固安等地部分項目的來(lái)電來(lái)訪(fǎng)量卻出現了明顯上升。
  富陽(yáng)市是隸屬于杭州市的縣級市,駕車(chē)往返于兩市之間,最多也超不過(guò)一個(gè)小時(shí)。
  “去年底這里每平方米還不到6000元,近一個(gè)月間卻以每平方米8000元的價(jià)格全部賣(mài)光了!备魂(yáng)的房地產(chǎn)商章水學(xué)說(shuō)。章水學(xué)認為,雖然還無(wú)法證明這批購房者中本地人與外地人所占的比例,但這樣的表現明顯與往年有些異樣。
  同樣的情形也發(fā)生在福建。福建省寧德市是與福州和溫州相鄰的一個(gè)地級市,2009年10月至2010年10月一年間,寧德城區商品房均價(jià)從每平方米5000元躍升至6000元左右。2010年底,因為溫州、福州兩地采取限購,寧德城區房?jì)r(jià)迅速飆升至每平方米7000元以上。
  記者日前走訪(fǎng)寧德市新開(kāi)發(fā)的東僑片區一樓盤(pán)發(fā)現,最新推出的新房預售價(jià)已達每平方米8000元!案V菹拶徚,以前想去福州買(mǎi)房的寧德人現在很多都回來(lái)買(mǎi)了,溫州也限購了,溫州炒房的客人很多也來(lái)寧德買(mǎi)房了!痹摌潜P(pán)售樓部的一位經(jīng)理告訴記者。據了解,類(lèi)似現象在福清、長(cháng)樂(lè )等福州周邊縣級城市也有。
  就房地產(chǎn)企業(yè)而言,“限購令”后向二三線(xiàn)城市拓展或者轉向商業(yè)地產(chǎn)的步伐明顯加快。3月21日越秀地產(chǎn)公布了2010年報透露2011年計劃,“在廣州住宅市場(chǎng)宏觀(guān)調控下,投資資金轉向商用物業(yè)的有利條件,加大商用物業(yè)的銷(xiāo)售力度;計劃于年中推出江門(mén)星匯名庭、煙臺星匯鳳凰和瀋陽(yáng)領(lǐng)海明珠三個(gè)外地項目!薄
  “一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)挺著(zhù)不動(dòng),交易量卻下來(lái)得很明顯。三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)依然上漲!睅浧旆康禺a(chǎn)有限公司楊希鵬說(shuō),他們已在桂林與撫順拿到了項目。

  隱憂(yōu) 非限購城市房?jì)r(jià)或拉高

  由于“限購令”實(shí)施時(shí)間不久,二三線(xiàn)城市還未顯示出一個(gè)完整的周期性規律表現,留給人們更多的還是迷局。然而有關(guān)人士指出,走勢雖然不明,但隱憂(yōu)卻已經(jīng)存在,而且有的是看不見(jiàn)的。
  最容易看到的情況是,地方接盤(pán)的熱情與開(kāi)發(fā)商的逐次進(jìn)入,將在一段時(shí)間后進(jìn)一步拉高房?jì)r(jià)。一位研究人員嚴肅指出,三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)多數是由地方政府強力推動(dòng),并非市場(chǎng)真實(shí)需求的反映,因此房?jì)r(jià)泡沫可能更高。一線(xiàn)城市中因為限購而無(wú)處可去的資金,轉向沒(méi)有限購的城市,極可能促使當地原本處于觀(guān)望的民間資金也進(jìn)入樓市。
  中海廣州公司相關(guān)負責人表示,雖然當前政策抑制需求的效果很明顯,但社會(huì )流動(dòng)資金在缺乏投資渠道情況下仍涌入房地產(chǎn),從限購城市轉移到非限購城市,二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)面臨上升壓力。
  “從單個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,限購政策可以將一部分房源從購買(mǎi)多套房或炒房者的手中擠出來(lái),擴大市場(chǎng)供應!备=ㄊ∩缈圃貉芯繂T徐峰認為,但市場(chǎng)是流通的,如果整個(gè)市場(chǎng)上針對剛性需求者的住宅產(chǎn)品仍較稀缺,局部限購反而會(huì )在非限購地區造成一定程度的哄搶?zhuān)杆偬績(jì)r(jià)。
  浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)虞曉芬分析,“限購令”帶來(lái)的高端房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入二三線(xiàn)城市,是否會(huì )引爆本地房?jì)r(jià),當然還要看當地土地市場(chǎng)規范性。如果當地完全是采取競標取地的方式,土地供給少,大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐后,很快會(huì )刺激地價(jià)上揚,繼而引發(fā)房?jì)r(jià)上揚,因此二三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)還取決于當地土地市場(chǎng)公開(kāi)競爭的程度與供給量。然而,高端項目的進(jìn)入拉動(dòng)本地市場(chǎng),在以前就有先例。
  在淳安,杭州市一家知名房地產(chǎn)公司的項目2007年首次開(kāi)盤(pán)時(shí),價(jià)格就達每平方米1.6萬(wàn)元,是當地住宅的兩倍以上,客源全部來(lái)自杭州、義烏,與當地人無(wú)關(guān)。
  “現在還不好說(shuō)國家會(huì )不會(huì )把限購政策擴大到二三線(xiàn)城市,但可以肯定的是,這些城市對于限購的預期,也可能會(huì )抬高房?jì)r(jià)!瘪R宏說(shuō)。
  專(zhuān)家建議,政府應進(jìn)一步深入調控避免對二三線(xiàn)城市造成更大的沖擊,同時(shí)防止政策松綁后樓市出現類(lèi)似2009年一樣的報復性反彈。這也就是要求政府在進(jìn)一步堅守限購措施的同時(shí),必須要留有后招,引導住房投資需求群體將資金轉向其它渠道。廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家、廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同等專(zhuān)家表示,應該著(zhù)力于疏導而不是堵截社會(huì )上的投資資金,政府應千方百計拓寬新的投資渠道,使投資者在其他領(lǐng)域也能得到較好的回報。

  判斷 “擠出效應”不具普遍性

  相當一部分業(yè)內人士認為應理性看待限購“擠出效應”跡象。首先,目前部分不限購城市出現的成交趨旺跡象究竟是不是一種“擠出效應”尚不能確定。
  “你可以注意到,出現開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐熱、購房熱的地區,都是一線(xiàn)城市的‘近鄰’,多數都只有一小時(shí)路程,且限購政策無(wú)法覆蓋到。比如富陽(yáng)市,距離杭州的交通極佳,本身就定位為國際旅游休閑城市。3月初,浙江省政府有關(guān)全省的城鎮體系規劃情況發(fā)布,富陽(yáng)被定位為縣(市)域中心城市!焙贾菔械姆康禺a(chǎn)商馬宏說(shuō):“即使沒(méi)有限購令的‘擠出效應’,這樣的地段還是會(huì )出現趨熱的!
  再以北京周邊地區為例,偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(cháng)陳亮認為,短期來(lái)看,是由于北京限購導致的“擠出”效應。從中長(cháng)期來(lái)看,是因為“環(huán)北京經(jīng)濟圈”帶來(lái)的良好預期。2010年年底的“環(huán)北京經(jīng)濟圈”消息如一劑強心劑,規劃中的河北高鐵、地鐵、輕軌及77條公路將要與北京對接,這無(wú)疑縮短了河北環(huán)京地帶與北京的距離!碍h(huán)北京經(jīng)濟圈”打造“大北京”概念讓人們看到河北的發(fā)展潛力,這些都對周邊地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形成利好。
  有業(yè)內人士還認為,對于大多數二三線(xiàn)城市,本身也有自己的剛性需求市場(chǎng),一方面農村進(jìn)城置業(yè)的人并沒(méi)有減少,另一方面一線(xiàn)城市中的購房者需要擺脫大城市病的困擾,到中小城市拿房也是一種選擇。
  另外,有的二三線(xiàn)城市樓市表現也較平穩。記者3月底在湛江市采訪(fǎng)發(fā)現湛江赤坎區、霞山區正處在開(kāi)發(fā)熱潮,在建在售的樓盤(pán)沿街布局。不過(guò)湛江樓市尚未出現“轉移性”暴漲,湛江市房管局相關(guān)負責人告訴記者,3月湛江新建商品住宅網(wǎng)上簽約成交量環(huán)比2月有所上漲,但近期尚未出現廣州等外來(lái)投資明顯增加的情況,購房者仍以本地居民為主。
  從更大的范圍來(lái)看,目前廣東其它尚未限購的城市也暫未出現大規模限購城市資金進(jìn)入二三線(xiàn)城市的現象。其中在廣州、佛山都出臺限購措施下,東莞樓市表現整體平穩。根據東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上備案數據顯示,上周(3月21日至3月27日)全市實(shí)現商品房網(wǎng)上簽1309套,面積約13.71萬(wàn)平方米,成交量環(huán)比雖有上漲,但住宅均價(jià)環(huán)比小幅下跌。
  浙江省淳安縣建設局房產(chǎn)科科長(cháng)凌駐誠也表示,從今年以來(lái)的數據來(lái)看,市區房?jì)r(jià)基本保持在原來(lái)的水平,新開(kāi)的幾個(gè)樓盤(pán)雖然銷(xiāo)售不錯,但屬于正常表現。
  虞曉芬認為,“限購令”作為強制性的行政手段壓制一線(xiàn)城市的需求,導致市場(chǎng)被擠壓到“域外”,這是很正常的事情。但并非所有二三線(xiàn)城市都有承接這種“擠出效應”的情況出現,不同的城市表現可能不一樣。尤其在一些偏遠的城市,還是在沿著(zhù)自身的市場(chǎng)規律在走,并未遇到一線(xiàn)城市限購的“機遇”。
  “從總體上看,大多數二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢,至少在目前還是取決于今年的宏觀(guān)貨幣政策,而且還有通脹預期的剛性因素。此外,也取決于當地供求關(guān)系,如果當地供給量比較少,小于正常需求量,還會(huì )引發(fā)與限購無(wú)關(guān)的價(jià)格上漲!庇輹苑艺f(shuō)。

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