幾乎與引人矚目的中服地塊第二批土地投放同步，北京CBD核心區的第一單傳統建筑改造項目業(yè)已獲批。
記者了解到，位于CBD核心區國貿橋東南方向的贏(yíng)嘉中心改造項目方案，日前已獲得市政府的批準，該改造工程將由萬(wàn)科(北京)公司實(shí)施。2010年10月，北京萬(wàn)科作價(jià)11.5億元收購該項目。
這是國貿地區被確定為北京市“中央商務(wù)區”超過(guò)10年以來(lái)的第一個(gè)傳統建筑的改造項目。幾乎與此同時(shí)，北京市政府決定將中服地塊的剩余6塊土地投入市場(chǎng)，其用途全部為金融及公建用地——在北京CBD經(jīng)歷了將近10年的高速發(fā)展，并完成了東擴之后，在政府的主導之下，CBD的“功能再造”業(yè)已拉開(kāi)帷幕——從簡(jiǎn)單的辦公功能的累加向包含商務(wù)私人社交與金融服務(wù)的復合功能轉化。
首單改造
2010年10月，北京萬(wàn)科以11.5億元的價(jià)格與中信地產(chǎn)達成協(xié)議，收購位于國貿橋東南角的贏(yíng)嘉中心B座的全部產(chǎn)權。萬(wàn)科集團執行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶當時(shí)明確表示，萬(wàn)科將對此建筑進(jìn)行全面升級改造。
截至收購協(xié)議達成之日，贏(yíng)嘉中心B座已經(jīng)建成使用超過(guò)10年，因此改造勢在必行。不過(guò)，由于地處北京“中央商務(wù)區”的核心地段，其形象、功能、業(yè)主等均關(guān)乎北京CBD功能的改進(jìn)與完善相關(guān)，故此，贏(yíng)嘉中心B座的改造項目，須經(jīng)由北京市政府的批準方可進(jìn)行。
記者了解到，3月中旬，通過(guò)市長(cháng)辦公會(huì )紀要的形式，北京萬(wàn)科上報的贏(yíng)嘉中心B座改造方案，已經(jīng)獲得北京市政府的同意與批準。贏(yíng)嘉中心B座總建筑面積42686.2平方米，其中地上面積3.6萬(wàn)平方米。按照北京萬(wàn)科上報的改造方案，該項目將進(jìn)行包括外立面、內部裝飾以及非承重建筑結構在內的全面改造。
CBD設立以來(lái)，贏(yíng)嘉中心改造項目是該區域首個(gè)既有建筑改造項目。在此之前一年，同在CBD核心區、位于國貿橋東北角中服大廈業(yè)主方——恒天集團董事長(cháng)張杰曾明確表示已申請對該棟物業(yè)進(jìn)行改造，不過(guò)，迄今為止，尚未得到北京市政府的批準。
2010年，毛大慶曾粗略概算過(guò)對贏(yíng)嘉中心B座改造項目的投資水平，改造成本至少在7000元/平方米，這意味著(zhù)萬(wàn)科的改造工程投資將至少花費2.8億元人民幣。至于獲批之后的改造投資水平，北京萬(wàn)科方面表示，目前正在核算之中。
“北京萬(wàn)科對贏(yíng)嘉中心B座的改造，將本著(zhù)符合CBD核心區總體功能定位以及規劃的原則進(jìn)行，突出其商務(wù)的功能與屬性，以期達到兩個(gè)目的，一是延長(cháng)建筑的使用壽命，使其更好地滿(mǎn)足市場(chǎng)需求；二是豐富與強化CBD商務(wù)及附屬于商務(wù)的連帶功能�！痹谔岬礁脑旆桨傅目傮w思路時(shí)，贏(yíng)嘉中心項目相關(guān)負責人向記者表示。
功能再造
在北京市政府批準贏(yíng)嘉中心改造項目之前，北京已經(jīng)啟動(dòng)了CBD的“東擴”工程，按照北京市政府批準的規劃，東擴之后的CBD將新增功能區面積近3平方公里，為實(shí)現這一東擴工程，僅朝陽(yáng)區區級財政就將陸續投入70億元人民幣，而這還僅僅是預算投資額。
這意味著(zhù)，僅區級財政投資一項投入，便可使東擴新增的每平方米承載投資額超過(guò)230萬(wàn)元人民幣的水平——這還尚未計算市級財政的投入以及社會(huì )、商業(yè)資本進(jìn)入。那么，政府如此巨大的投資，所為何故？
“從CBD核心區正式確立到今天，已經(jīng)超過(guò)了10年的時(shí)間，這個(gè)周期中，不僅建筑的功能需要滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的變化而進(jìn)行修正與改造，整個(gè)CBD的功能也適時(shí)的面臨完善與強化的問(wèn)題，這就是CBD為什么會(huì )東擴、CBD核心區內的既有建筑業(yè)要改造的原因�！敝袊鞘幸巹澭芯吭撼鞘幸巹澭芯渴抑魅梧嚃|向記者表示。
2000年，北京市政府第82次專(zhuān)題辦公會(huì )決定加快北京市商務(wù)中心區的建設。按照1998年批準的規劃，當時(shí)的CBD核心區西起東大橋路、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽(yáng)路，總面積約3.99平方公里。按照此后10年間一直貫徹的規劃與定位，CBD核心區建設了大量國際級的寫(xiě)字樓，以招攬國際級企業(yè)的進(jìn)駐。
一位曾參與CBD規劃方案論證的規劃專(zhuān)家向記者表示，按照當時(shí)確定的發(fā)展規劃，CBD在第一個(gè)十年中所解決的主要是基礎設施和硬件配比的問(wèn)題——即通過(guò)建設符合國際標準的辦公及配套基礎設施，達到聚集國際級企業(yè)、發(fā)揮集群經(jīng)濟效用的目的。從現在的情況來(lái)看，這個(gè)目標已經(jīng)得以實(shí)現。
“現在，CBD即將開(kāi)始第二個(gè)階段，即在聚集了國際級企業(yè)的基礎上，圍繞商務(wù)這個(gè)核心，豐富整個(gè)CBD功能的階段，在此之前，CBD的運營(yíng)核心在于辦公為主的商務(wù)功能，而在今后，將逐步過(guò)渡到辦公、金融、商務(wù)社交等符合商務(wù)功能的時(shí)代，從而增加這個(gè)區域的附加值�！彼f(shuō)。
復合當先
在贏(yíng)嘉中心B座改造項目獲批之后不久，北京市政府旋即將同樣位于CBD核心區的中服大廈地塊剩余6塊土地投入市場(chǎng)，值得注意的是，這六塊土地的用途全部為金融及公建用地。
“從贏(yíng)嘉中心獲得批準的改造思路以及這六塊土地的規劃用途，我們可以分析出來(lái)，發(fā)展CBD核心區的復合商務(wù)功能，是接下來(lái)的主要任務(wù)，這也可以看成是CBD核心區發(fā)展的第二個(gè)階段，所謂復合商務(wù)功能，一是金融服務(wù)的功能，以便利的金融配套提升區域的競爭力；二是商務(wù)社交的功能，形成更強的軟性競爭力�！编嚃|表示。
記者了解到，北京萬(wàn)科上報并獲得北京市政府批準的贏(yíng)嘉中心B座改造項目的主要思路，便是圍繞商務(wù)社交的功能展開(kāi)。贏(yíng)嘉中心項目相關(guān)負責人告訴記者，改造完成后，贏(yíng)嘉中心B座將被重新命名為“大都會(huì )”，其主要功能即為滿(mǎn)足商界精英群體的商務(wù)私人社交需求。這種思路概括為“第四空間”。他表示，CBD核心區的商務(wù)人士通常情況下須在住所、辦公地、郊區度假地之間輾轉，從而缺乏在城市最核心地區的私密的用于商務(wù)社交的空間。而北京萬(wàn)科試圖通過(guò)對贏(yíng)嘉中心B座項目的改造，來(lái)滿(mǎn)足這一市場(chǎng)需求。他表示，這樣的思路，是詳細征詢(xún)了各方意見(jiàn)之后，經(jīng)過(guò)權衡，謹慎確定的定位思路，從目前的情況看，市場(chǎng)反饋不錯。
“從巴黎拉德芳斯的教訓來(lái)看，一個(gè)只滿(mǎn)足辦公功能的CBD，是不具備長(cháng)時(shí)期的旺盛生命力的�！编嚃|說(shuō)。拉德芳斯是法國巴黎規劃建設的中央商務(wù)區(CBD)，但是卻因為過(guò)高的寫(xiě)字樓配比與過(guò)大空間尺度，而導致工作時(shí)間結束之后便淪為“無(wú)人所在”的“鬼城”。
前述參與北京CBD核心區規劃方案論證的專(zhuān)家亦強調，CBD的功能絕不是簡(jiǎn)單的寫(xiě)字樓相加便可達到，一個(gè)CBD生命力的長(cháng)久與否，在于其能否滿(mǎn)足建立在商務(wù)流基礎上逐步生發(fā)出來(lái)的各種需求。
“這正是CBD第二輪發(fā)展的核心所在，也是功能再造的必要性所在�！彼f(shuō)，而在他看來(lái)，贏(yíng)嘉中心B座改造項目的獲批，恰是這種成長(cháng)與嬗變的開(kāi)始。