幾乎與引人矚目的中服地塊第二批土地投放同步,北京CBD核心區的第一單傳統建筑改造項目業(yè)已獲批。
記者了解到,位于CBD核心區國貿橋東南方向的贏(yíng)嘉中心改造項目方案,日前已獲得市政府的批準,該改造工程將由萬(wàn)科(北京)公司實(shí)施。2010年10月,北京萬(wàn)科作價(jià)11.5億元收購該項目。
這是國貿地區被確定為北京市“中央商務(wù)區”超過(guò)10年以來(lái)的第一個(gè)傳統建筑的改造項目。幾乎與此同時(shí),北京市政府決定將中服地塊的剩余6塊土地投入市場(chǎng),其用途全部為金融及公建用地——在北京CBD經(jīng)歷了將近10年的高速發(fā)展,并完成了東擴之后,在政府的主導之下,CBD的“功能再造”業(yè)已拉開(kāi)帷幕——從簡(jiǎn)單的辦公功能的累加向包含商務(wù)私人社交與金融服務(wù)的復合功能轉化。
首單改造
2010年10月,北京萬(wàn)科以11.5億元的價(jià)格與中信地產(chǎn)達成協(xié)議,收購位于國貿橋東南角的贏(yíng)嘉中心B座的全部產(chǎn)權。萬(wàn)科集團執行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶當時(shí)明確表示,萬(wàn)科將對此建筑進(jìn)行全面升級改造。
截至收購協(xié)議達成之日,贏(yíng)嘉中心B座已經(jīng)建成使用超過(guò)10年,因此改造勢在必行。不過(guò),由于地處北京“中央商務(wù)區”的核心地段,其形象、功能、業(yè)主等均關(guān)乎北京CBD功能的改進(jìn)與完善相關(guān),故此,贏(yíng)嘉中心B座的改造項目,須經(jīng)由北京市政府的批準方可進(jìn)行。
記者了解到,3月中旬,通過(guò)市長(cháng)辦公會(huì )紀要的形式,北京萬(wàn)科上報的贏(yíng)嘉中心B座改造方案,已經(jīng)獲得北京市政府的同意與批準。贏(yíng)嘉中心B座總建筑面積42686.2平方米,其中地上面積3.6萬(wàn)平方米。按照北京萬(wàn)科上報的改造方案,該項目將進(jìn)行包括外立面、內部裝飾以及非承重建筑結構在內的全面改造。
CBD設立以來(lái),贏(yíng)嘉中心改造項目是該區域首個(gè)既有建筑改造項目。在此之前一年,同在CBD核心區、位于國貿橋東北角中服大廈業(yè)主方——恒天集團董事長(cháng)張杰曾明確表示已申請對該棟物業(yè)進(jìn)行改造,不過(guò),迄今為止,尚未得到北京市政府的批準。
2010年,毛大慶曾粗略概算過(guò)對贏(yíng)嘉中心B座改造項目的投資水平,改造成本至少在7000元/平方米,這意味著(zhù)萬(wàn)科的改造工程投資將至少花費2.8億元人民幣。至于獲批之后的改造投資水平,北京萬(wàn)科方面表示,目前正在核算之中。
“北京萬(wàn)科對贏(yíng)嘉中心B座的改造,將本著(zhù)符合CBD核心區總體功能定位以及規劃的原則進(jìn)行,突出其商務(wù)的功能與屬性,以期達到兩個(gè)目的,一是延長(cháng)建筑的使用壽命,使其更好地滿(mǎn)足市場(chǎng)需求;二是豐富與強化CBD商務(wù)及附屬于商務(wù)的連帶功能!痹谔岬礁脑旆桨傅目傮w思路時(shí),贏(yíng)嘉中心項目相關(guān)負責人向記者表示。
功能再造
在北京市政府批準贏(yíng)嘉中心改造項目之前,北京已經(jīng)啟動(dòng)了CBD的“東擴”工程,按照北京市政府批準的規劃,東擴之后的CBD將新增功能區面積近3平方公里,為實(shí)現這一東擴工程,僅朝陽(yáng)區區級財政就將陸續投入70億元人民幣,而這還僅僅是預算投資額。
這意味著(zhù),僅區級財政投資一項投入,便可使東擴新增的每平方米承載投資額超過(guò)230萬(wàn)元人民幣的水平——這還尚未計算市級財政的投入以及社會(huì )、商業(yè)資本進(jìn)入。那么,政府如此巨大的投資,所為何故?
“從CBD核心區正式確立到今天,已經(jīng)超過(guò)了10年的時(shí)間,這個(gè)周期中,不僅建筑的功能需要滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的變化而進(jìn)行修正與改造,整個(gè)CBD的功能也適時(shí)的面臨完善與強化的問(wèn)題,這就是CBD為什么會(huì )東擴、CBD核心區內的既有建筑業(yè)要改造的原因!敝袊鞘幸巹澭芯吭撼鞘幸巹澭芯渴抑魅梧嚃|向記者表示。
2000年,北京市政府第82次專(zhuān)題辦公會(huì )決定加快北京市商務(wù)中心區的建設。按照1998年批準的規劃,當時(shí)的CBD核心區西起東大橋路、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽(yáng)路,總面積約3.99平方公里。按照此后10年間一直貫徹的規劃與定位,CBD核心區建設了大量國際級的寫(xiě)字樓,以招攬國際級企業(yè)的進(jìn)駐。
一位曾參與CBD規劃方案論證的規劃專(zhuān)家向記者表示,按照當時(shí)確定的發(fā)展規劃,CBD在第一個(gè)十年中所解決的主要是基礎設施和硬件配比的問(wèn)題——即通過(guò)建設符合國際標準的辦公及配套基礎設施,達到聚集國際級企業(yè)、發(fā)揮集群經(jīng)濟效用的目的。從現在的情況來(lái)看,這個(gè)目標已經(jīng)得以實(shí)現。
“現在,CBD即將開(kāi)始第二個(gè)階段,即在聚集了國際級企業(yè)的基礎上,圍繞商務(wù)這個(gè)核心,豐富整個(gè)CBD功能的階段,在此之前,CBD的運營(yíng)核心在于辦公為主的商務(wù)功能,而在今后,將逐步過(guò)渡到辦公、金融、商務(wù)社交等符合商務(wù)功能的時(shí)代,從而增加這個(gè)區域的附加值!彼f(shuō)。
復合當先
在贏(yíng)嘉中心B座改造項目獲批之后不久,北京市政府旋即將同樣位于CBD核心區的中服大廈地塊剩余6塊土地投入市場(chǎng),值得注意的是,這六塊土地的用途全部為金融及公建用地。
“從贏(yíng)嘉中心獲得批準的改造思路以及這六塊土地的規劃用途,我們可以分析出來(lái),發(fā)展CBD核心區的復合商務(wù)功能,是接下來(lái)的主要任務(wù),這也可以看成是CBD核心區發(fā)展的第二個(gè)階段,所謂復合商務(wù)功能,一是金融服務(wù)的功能,以便利的金融配套提升區域的競爭力;二是商務(wù)社交的功能,形成更強的軟性競爭力!编嚃|表示。
記者了解到,北京萬(wàn)科上報并獲得北京市政府批準的贏(yíng)嘉中心B座改造項目的主要思路,便是圍繞商務(wù)社交的功能展開(kāi)。贏(yíng)嘉中心項目相關(guān)負責人告訴記者,改造完成后,贏(yíng)嘉中心B座將被重新命名為“大都會(huì )”,其主要功能即為滿(mǎn)足商界精英群體的商務(wù)私人社交需求。這種思路概括為“第四空間”。他表示,CBD核心區的商務(wù)人士通常情況下須在住所、辦公地、郊區度假地之間輾轉,從而缺乏在城市最核心地區的私密的用于商務(wù)社交的空間。而北京萬(wàn)科試圖通過(guò)對贏(yíng)嘉中心B座項目的改造,來(lái)滿(mǎn)足這一市場(chǎng)需求。他表示,這樣的思路,是詳細征詢(xún)了各方意見(jiàn)之后,經(jīng)過(guò)權衡,謹慎確定的定位思路,從目前的情況看,市場(chǎng)反饋不錯。
“從巴黎拉德芳斯的教訓來(lái)看,一個(gè)只滿(mǎn)足辦公功能的CBD,是不具備長(cháng)時(shí)期的旺盛生命力的!编嚃|說(shuō)。拉德芳斯是法國巴黎規劃建設的中央商務(wù)區(CBD),但是卻因為過(guò)高的寫(xiě)字樓配比與過(guò)大空間尺度,而導致工作時(shí)間結束之后便淪為“無(wú)人所在”的“鬼城”。
前述參與北京CBD核心區規劃方案論證的專(zhuān)家亦強調,CBD的功能絕不是簡(jiǎn)單的寫(xiě)字樓相加便可達到,一個(gè)CBD生命力的長(cháng)久與否,在于其能否滿(mǎn)足建立在商務(wù)流基礎上逐步生發(fā)出來(lái)的各種需求。
“這正是CBD第二輪發(fā)展的核心所在,也是功能再造的必要性所在!彼f(shuō),而在他看來(lái),贏(yíng)嘉中心B座改造項目的獲批,恰是這種成長(cháng)與嬗變的開(kāi)始。