1月21日，南昌版限購令出臺；1月26日，“新國八條”出臺；2月23日，南昌“加強版限購令”出臺……今年以來(lái)，政府不斷出臺調控政策，市場(chǎng)對房?jì)r(jià)下跌預期加大，南昌樓市成交量銳減，土地市場(chǎng)也連連遇冷，連續10宗以上地塊以底價(jià)成效，但是，目前，房?jì)r(jià)并未應聲而跌，買(mǎi)賣(mài)雙方“膠著(zhù)”。業(yè)內人士認為，政策對南昌市區房?jì)r(jià)上漲已經(jīng)起到了一定的抑制作用，并且隨著(zhù)供應量的增加，降價(jià)促銷(xiāo)的可能性加大。
量劇縮價(jià)未跌
今年以來(lái)，隨著(zhù)政府調控政策的出臺和政策趨緊傳遞的調控決心，南昌樓市成交銳減，但價(jià)格仍然在較高價(jià)位，少數樓盤(pán)還穩中略升。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)監測，1月，南昌市市區商品房住宅銷(xiāo)售面積34.6萬(wàn)平方米、3296套，環(huán)比增長(cháng)分別為36%、51%，二手房市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售面積20.6萬(wàn)平方米、2338套。而2月份，市區商品房住宅銷(xiāo)售面積銳減至10.9萬(wàn)平方米、984套，環(huán)比分別下降68%、70%。二手房市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售面積11.4萬(wàn)平方米、1317套，環(huán)比分別下降45%、44%。
南昌“加強版限購令”從3月1日起正式實(shí)施。實(shí)施前的2月28日，南昌市新房和二手房住宅成交量均達到近期的一個(gè)頂峰。然而，3月1日，南昌樓市“一夜降溫”陷入冰點(diǎn)。據南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數據統計，南昌“加強版限購令”實(shí)施前7日(2月22日-2月28日)，新房住宅共成交433套；南昌“限購令”實(shí)施的首周(3月1日-7日)新房住宅共成交60套，成交量減少86.1%，日均成交量為個(gè)位數，其中“限購令”執行后的連續兩個(gè)工作日均只成交3套。同時(shí)，二手房住宅“限購”出臺前七日，共成交593套，出臺后首周，成交量為226套，對比減少六成。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統計數據顯示，3月14至20日這周南昌市區新建商品住宅共計成交1.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)24%，合計128套，環(huán)比增長(cháng)27%；非住宅成交1.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)81%，合計137套，環(huán)比增長(cháng)63%。這是自南昌新版限購令實(shí)施以來(lái)，南昌新房成交量首次止跌回升。但較限購實(shí)施之前仍有一段較大差距。
記者日前在一些樓盤(pán)銷(xiāo)售處發(fā)現，往日購買(mǎi)和咨詢(xún)的人頭攢動(dòng)的情景不再，場(chǎng)面較冷清，市民觀(guān)望氣氛加濃，對于買(mǎi)房都非常謹慎，多數表示“再觀(guān)察觀(guān)察”。從外地來(lái)南昌市政府機關(guān)工作了四五年的張雄是“剛需一族”，他告訴記者，打算在三個(gè)月后再“出手”。
不過(guò)，南昌房?jì)r(jià)并未應聲而跌。國家統計局公布的70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數顯示，2月南昌新建商品房住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1%，同比上漲9.6%。據搜房網(wǎng)數據監控中心統計，2月1日至2月28日期間，南昌在售普通商品住宅項目共有109個(gè)，有77個(gè)樓盤(pán)價(jià)格未變動(dòng)，30個(gè)樓盤(pán)價(jià)格出現上漲，2個(gè)樓盤(pán)價(jià)格下跌，有83個(gè)樓盤(pán)制定了不同程度的優(yōu)惠政策。
南昌市新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司總經(jīng)理林松青認為，短期內，成交量銳減是必然的，但是，調控的效果至少要看一個(gè)月、兩個(gè)月、一個(gè)季度，開(kāi)發(fā)企業(yè)應該會(huì )在未來(lái)3個(gè)月時(shí)間內有相當多的市場(chǎng)表現，但是他認為，目前，市場(chǎng)上缺的是有資格買(mǎi)房的購房人群，降價(jià)對于房企來(lái)說(shuō)意義不大，所以，南昌房?jì)r(jià)大幅度波動(dòng)的可能性不大。
商業(yè)地產(chǎn)受寵
往年在銷(xiāo)售淡季房企本身推售步伐放緩，但是，今年加上政策影響，南昌房企銷(xiāo)售熱情大為降低。2月份，南昌市(含兩縣)僅有兩個(gè)樓盤(pán)取得新的預售證，預售面積只有1.4萬(wàn)平方米，同比、環(huán)比均減少90%以上，創(chuàng )2007年以來(lái)新低。
南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)監測，1月南昌市區新建商品房推售面積22.3萬(wàn)平方米、2449套；其中住宅推售14.4萬(wàn)平方米、1698套，環(huán)比分別下降51%、36%。而“新國八條”、限購令出臺后的2月，南昌市區新建商品房推售面積僅為1.4萬(wàn)平方米、164套，其中住宅推售面積7708平方米、134套，環(huán)比分別下降95%、93%。
據江西同致地產(chǎn)顧問(wèn)公司調查，由于政策的出臺，很多開(kāi)發(fā)商推遲了開(kāi)盤(pán)時(shí)間并調整了推廣策略，2月南昌三大主流報紙地產(chǎn)廣告共計投放版面23.5版，投放次數31次，投放樓盤(pán)數10個(gè)，為有監測記錄以來(lái)的最低值。
不過(guò)，3月份南昌取得預售許可證的房源大量增加，截止到3月25日期，南昌3月份住宅推售面積15.5萬(wàn)平方米。但受南昌限購令的影響整個(gè)市場(chǎng)供需雙方觀(guān)望氣氛濃厚。業(yè)內人士認為，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有優(yōu)惠政策，很難引導市場(chǎng)消化此批房源，因此預計今年的第二季度促銷(xiāo)降價(jià)的可能性很大。
同時(shí)，記者采訪(fǎng)發(fā)現，在投資渠道有限、通貨膨脹的背景下，“限購”之外的以“商鋪、寫(xiě)字樓、商業(yè)公寓”等為代表的商業(yè)地產(chǎn)漸漸成為市場(chǎng)“寵兒”。據南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統計，商業(yè)地產(chǎn)房源新增供應呈現加快趨勢。截至3月25日，南昌當月新建商品房面積為32.6萬(wàn)平方米，其中，非住宅推售面積為11.8萬(wàn)平方米，2月份，這個(gè)數據僅為6300平方米。而2010年，非住宅面積超過(guò)11萬(wàn)平方米的月份只有12月份。
數據顯示，南昌市區本周的可售非住宅面積達136萬(wàn)平方米，為可售住宅面積的近2倍。業(yè)內有關(guān)人士認為，未來(lái)幾月南昌樓市將成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰場(chǎng)。南昌市非住宅的成交上升，也讓部分開(kāi)發(fā)商趁機漲價(jià)，一些樓盤(pán)在限購令前后漲幅上千元。
在二手房市場(chǎng)，商鋪投資也受到越來(lái)越多的關(guān)注。2月23日出臺的南昌“加強版限購令”雖然把二手房納入“限購”范圍，但是，商業(yè)地產(chǎn)并不在“限購”之列。中環(huán)地產(chǎn)一門(mén)店工作人員說(shuō)，部分資金開(kāi)始轉向商鋪物業(yè)做長(cháng)線(xiàn)投資，這個(gè)趨勢也將促使中介公司加大對商鋪市場(chǎng)的挖掘與培育。
同致地產(chǎn)研展部經(jīng)理吳志凌認為，目前政策在抑制住宅市場(chǎng)，這對非住宅市場(chǎng)是一個(gè)推動(dòng)，南昌或許將迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展期。
土地底價(jià)成交
樓市的降溫、成交量的下滑也影響到了南昌開(kāi)發(fā)商拿地的熱情，開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始變得謹慎起來(lái)。與2010年南昌土地市場(chǎng)瘋狂勝景相比，目前南昌土地市場(chǎng)可謂冷清。拍賣(mài)現場(chǎng)象征性的舉牌，最終以起拍價(jià)成交，這已經(jīng)成為南昌土地出讓市場(chǎng)近期的“習慣性動(dòng)作”。
在調控壓力下，很多中小開(kāi)發(fā)商采用的“慎拿地、緩開(kāi)工、少供應、快銷(xiāo)售”十二字訣的第一條就是“慎拿地”，也讓土地市場(chǎng)回歸平淡。二三月份以來(lái)，在連續10多宗地的拍賣(mài)現場(chǎng)，持續多輪競價(jià)搶地的現象不復存在。同致地產(chǎn)分析指出，2月成功拍出的9宗地塊中有8宗以底價(jià)成交，今年前兩個(gè)月土地整體溢價(jià)率為3.46%，比上年同期下滑了約20%。
3月23日上午10點(diǎn)，南昌市國土資源局舉行了位于南昌經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區桂苑大道以東、楓林大道以南面積為14萬(wàn)余平方米(215畝)地塊的拍賣(mài)活動(dòng)。然而，截至報名日期，僅一位競買(mǎi)人報名參與競拍，江西光貿實(shí)業(yè)有限公司以底價(jià)競得并成交，成交價(jià)為152萬(wàn)元/畝�！�
南昌市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)李述泉認為，樓市降溫必然會(huì )降低開(kāi)發(fā)商拿地熱情，土地流拍、底價(jià)成交都是必然表現。
樓市樓價(jià)去向如何？吳志凌認為，在目前供應總體偏緊的南昌樓市，短時(shí)間內不會(huì )出現房?jì)r(jià)大的調整。從目前掌握的情況看，5、6月份是一個(gè)供應的小高峰，屆時(shí)會(huì )出現更多的新盤(pán)，是觀(guān)察房?jì)r(jià)變動(dòng)的一個(gè)重要窗口期。
紅谷一品營(yíng)銷(xiāo)總監楊志紅則認為，“南昌限購令政策至少執行一年，目前成交量下跌逼房?jì)r(jià)下跌的現狀會(huì )一直持續下去。自身產(chǎn)品優(yōu)良、且項目地理位置佳、投資價(jià)值高、抗風(fēng)險能力強的項目不會(huì )故意去規避宏觀(guān)調控風(fēng)險，仍舊會(huì )按照自身營(yíng)銷(xiāo)節奏進(jìn)行推廣，該推就推�！�