隨著(zhù)“新國八條”為核心的新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策出臺，特別是2月底西安市出臺商品房限購政策后，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現了明顯下滑，但有關(guān)專(zhuān)家和業(yè)內人士認為當地房?jì)r(jià)長(cháng)期來(lái)看應不會(huì )下降，宏觀(guān)調控的效果還需進(jìn)一步觀(guān)察。
“限購令”導致成交量下滑
2月25日，西安市正式出臺樓市“限購令”，規定本市戶(hù)籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)限購兩套住房，能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購一套住房。
“限購令”出臺后，西安樓市成交量呈現出明顯下降趨勢。據西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數據研究中心數據顯示：限購令出臺前一周，全市單周成交面積為59萬(wàn)平方米；而限購令出臺后4周，全市周均成交面積為14萬(wàn)平方米。后4周單周成交量相比大幅下跌75%，限購效應初步顯現。
據了解，成交量下滑如此巨大，主要是由于“限購令”出臺后，市場(chǎng)對相關(guān)細則消化緩慢，在升級后的商品房網(wǎng)上簽約系統進(jìn)行購房申請、審批程序辦理也需要一定時(shí)間，加之外地戶(hù)籍人群要提供相關(guān)證明，造成在購房時(shí)手續較多、時(shí)效性較差，最終影響到了成交量。另一方面，限購政策與戶(hù)籍相掛鉤，極大影響了外來(lái)人員在西安市的購房，使得限購后成交量相較之下明顯走低，同時(shí)也造成限購后房產(chǎn)交易市場(chǎng)上本市戶(hù)口購房者占據了絕對主力。
隨著(zhù)國家一系列宏觀(guān)調控的出臺，部分購房者表現出了一定程度的觀(guān)望情緒。在西安市日前舉辦的一場(chǎng)春季房展會(huì )上，許多前來(lái)“淘房”的市民都是看的多買(mǎi)的少。一位姓王的市民說(shuō)，西安市的房?jì)r(jià)從2009年的每平方米4000多元漲到了目前的六七千元，已經(jīng)到了普通市民承受的極限�，F在出了限購政策，應該能對房?jì)r(jià)起到一定遏制作用，但是鑒于前幾次調控后房?jì)r(jià)依然上漲的事實(shí)，他也不會(huì )放棄看房，遇有合適的房子還是要買(mǎi)。
“限價(jià)令”出臺引發(fā)社會(huì )關(guān)注
在限購令出臺后，西安市政府又于3月22日出臺了2011年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標，其目標為2011年新建住房?jì)r(jià)格增長(cháng)幅度不高于西安市當年經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展目標和人均可支配收入增長(cháng)幅度。這一目標公布后，當地有媒體根據此前公布的西安市2011年城鎮居民人均可支配收入增長(cháng)目標，將西安市2011年房?jì)r(jià)調控幅度報道為15%。
相關(guān)報道發(fā)出后，在當地引起了很大關(guān)注和爭議。在一些售樓部，有銷(xiāo)售人員就援引“15%”這一數據，向購房者說(shuō)明西安市的房?jì)r(jià)還是有上漲空間的。而一些市民對此則表示了憂(yōu)慮，家住長(cháng)安區的市民劉開(kāi)說(shuō)，自己一個(gè)月收入只有二三千元，而長(cháng)安區的房?jì)r(jià)已經(jīng)從幾年前的每平方米二三千元漲到了目前的五六千元。最近朋友介紹了一個(gè)樓盤(pán)能以低于市價(jià)1000元的價(jià)格賣(mài)給他，可是每平方米4000多元的房?jì)r(jià)他連首付都負擔不起�，F在又出了個(gè)“限價(jià)令”，在他看來(lái)就是政府允許房?jì)r(jià)上漲，這更讓他感到心灰意冷了。
西安市政府有關(guān)負責人表示，關(guān)于房?jì)r(jià)調控幅度為15%的報道是一些媒體根據自己的推算得出的數據，并不是市政府公布的內容。對于房?jì)r(jià)漲幅調控目標目前有定性和定量?jì)煞N方法，采取定量方法的弊端是可能給開(kāi)發(fā)商造成“政府允許漲價(jià)多少”的錯覺(jué)，老百姓也會(huì )有意見(jiàn)。此次西安市沒(méi)有出臺具體的調控漲幅，而是將其與經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展特別是群眾收入增長(cháng)掛鉤，應該說(shuō)是比較科學(xué)的。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)楊東郎認為，國家要求各地結合經(jīng)濟發(fā)展目標、居民收入、居民住房支付能力等三項指標確定房?jì)r(jià)控制目標，而西安市此次出臺的房?jì)r(jià)控制目標顯然缺失了居民住房支付能力這一指標，這一點(diǎn)跟全國大多數城市的情況是一樣的。在西安市居民房?jì)r(jià)收入比近年來(lái)不斷升高的情況下，將居民住房支付能力作為房?jì)r(jià)控制的參照指標是十分必要的。
專(zhuān)家：房?jì)r(jià)下降可能性不大
雖然“限購令”出臺后對銷(xiāo)量產(chǎn)生了一定影響，但記者在采訪(fǎng)中了解到，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)總體波瀾不驚，房?jì)r(jià)短期內并沒(méi)有出現明顯下滑，一些售樓部依舊人氣很高。
“限購令”出臺后，記者以購房者身份走訪(fǎng)了西安一些樓盤(pán)，發(fā)現許多售樓部依然人來(lái)人往，前來(lái)咨詢(xún)和辦理購房手續的市民不少。一些樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，“限購令”出臺后，前來(lái)看房和買(mǎi)房的人還是很多，到了周末還會(huì )出現人流高峰。
在西安市建設西路一家樓盤(pán)，一名銷(xiāo)售人員說(shuō)，該樓盤(pán)目前還沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)，但房源已經(jīng)所剩不多了，價(jià)格也從去年年中的6000多元漲到了8000多元。這名銷(xiāo)售人員說(shuō)，政府出臺限購令只是暫時(shí)的，從長(cháng)期來(lái)看西安市房?jì)r(jià)還是要漲的。
在西安房?jì)r(jià)較高的熱點(diǎn)區域曲江地區，這里的房?jì)r(jià)并沒(méi)有明顯降幅，一些大型樓盤(pán)的價(jià)格仍維持在每平方米萬(wàn)元以上。在一個(gè)大型樓盤(pán)位于曲江的銷(xiāo)售中心，售樓員介紹說(shuō)這里新推出的一個(gè)項目?jì)r(jià)格在每平方米1.1萬(wàn)元到1.3萬(wàn)元之間，而其另一個(gè)現房項目?jì)r(jià)格則在1.3萬(wàn)元以上，價(jià)格受“限購令”的影響不大。
西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數據研究中心有關(guān)專(zhuān)家認為，2011年上半年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量可能將下降20%到30%，房?jì)r(jià)將呈現先期震蕩、后市趨穩的走勢特征，樓市可能呈現階段性的“供大于求”市場(chǎng)格局，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品定價(jià)方面將趨于謹慎。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)王圣學(xué)認為，在宏觀(guān)調控作用下西安房地產(chǎn)市場(chǎng)有望進(jìn)入博弈和觀(guān)望期，調控效果需要進(jìn)一步觀(guān)察。從長(cháng)期來(lái)看西安房?jì)r(jià)下降的可能性不大，原因在于城市化進(jìn)程加快將推動(dòng)房?jì)r(jià)持續走高，另一方面西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求比較旺盛，與此同時(shí)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、人力、材料等成本都在上漲，也將間接導致房?jì)r(jià)的上漲。西安作為二三線(xiàn)城市，與房?jì)r(jià)泡沫較大的一線(xiàn)城市不同，其調控基調應立足于穩定房?jì)r(jià)，確保房?jì)r(jià)漲幅不要過(guò)快，地方政府也應采取更多主動(dòng)性舉措去調控市場(chǎng)。