從“限貸”到“限購”，再到眼下的“限價(jià)”，這一連串“限字令”構成了樓市調控政策的一道風(fēng)景。然而，近期在部分城市，特別是二、三線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)呈現迅速向一線(xiàn)城市看齊的漲勢。
限不限購都“齊漲”
截至今年4月上旬，福州市實(shí)施“限購”已滿(mǎn)6個(gè)月，但部分新上市樓盤(pán)漲勢仍快。在該市城鄉接合部的浦上大道一帶，一些新推樓盤(pán)均價(jià)在過(guò)去半年里就上漲了1500元左右，以這一帶的新樓盤(pán)“金輝·天鵝灣”為例，其均價(jià)從去年底每平方米1.2萬(wàn)多元漲至現在的1.35萬(wàn)元。
福建省寧德市是位于福建省福州和浙江省溫州之間的地級市，也是經(jīng)濟發(fā)展相對落后的三線(xiàn)城市。記者調研發(fā)現，溫州、福州執行“限購”政策，一部分購房需求“被擠出”后便向寧德集結。在該市新開(kāi)發(fā)的東僑片區，多數樓盤(pán)均價(jià)為每平方米8000元，有的甚至高達1萬(wàn)元�！霸谶^(guò)去半年，寧德城區的房?jì)r(jià)總體上漲了30%左右�！币患沂蹣遣康慕�(jīng)理告訴記者，“從寧德坐動(dòng)車(chē)到福州和溫州都在1個(gè)小時(shí)之內。在福州還未實(shí)施"限購"前，寧德人喜歡去福州買(mǎi)房，如今，在福州買(mǎi)不了房的寧德人很多只能回來(lái)買(mǎi)了。在溫州實(shí)施"限購"前，溫州人就常來(lái)寧德炒房，"限購"后，寧德的溫州"炒房團"隊伍迅速擴大�！�
業(yè)內人士分析，去年下半年以來(lái)，“限購”政策在部分一、二線(xiàn)城市開(kāi)始實(shí)施，目前，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)似乎有所“松動(dòng)”，但多數二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲勁仍足。一方面，目前房?jì)r(jià)已普遍居于較高的價(jià)位，小漲幅也能有大漲價(jià)的效果；另一方面，市場(chǎng)上流動(dòng)資金仍較為充裕，投資者實(shí)力比較強，提高首付、限制房貸的調控做法實(shí)際效果比較有限。
“眼下正是考驗地方限購政策成效的關(guān)鍵時(shí)期�！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)王阿忠認為，在已經(jīng)執行限購的城市中，大部分城市仍允許居民再新購一套住房，而且三口之家的小孩若已經(jīng)滿(mǎn)18周歲，則該家庭成年小孩也可擁有兩套住房，這樣一個(gè)家庭實(shí)際上可擁有4套住房，顯然政策緊中有松，限購效果有限。
房?jì)r(jià)調控目標：是否“選擇性失明”
新近，一批城市公布了本年度的房?jì)r(jià)控制目標。多位受訪(fǎng)專(zhuān)家指出：“各地制定目標只有上限，沒(méi)有下限，這極可能加劇市場(chǎng)上關(guān)于房?jì)r(jià)持續上漲的預期�！�
記者在關(guān)注一些城市出臺的房?jì)r(jià)“控制目標”中發(fā)現，今年1月底國務(wù)院出臺的“新國八條”中就提出，各地根據“經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長(cháng)速度和居民住房支付能力”，確定新建住房?jì)r(jià)格控制目標。但在已出臺“控制目標”的地方鮮有以“居民住房支付能力”為參照。
各地制定價(jià)格控制目標時(shí)所采用的基數差異也較大。如上海市、安徽省合肥市等地的控制目標以“新建住房”價(jià)格為基準，而蘭州市、銀川市等地則以“新建商品住房”價(jià)格為基準。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強指出：“以新建住房?jì)r(jià)格為基準的計算方式包括保障房在內。而保障房?jì)r(jià)格很低，能夠拉低住房整體價(jià)格水平。這意味著(zhù)商品房的漲價(jià)空間就會(huì )大幅增加�！蓖醢⒅疫�指出，要警惕一些地方采取以“限制中心城區”新盤(pán)上市或凍結新盤(pán)價(jià)格等手段暫避風(fēng)頭，“就像為了完成節能減排指標，直接拉閘限電�！�
對于這些問(wèn)題，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，按照國家制定政策的初衷，新建住房?jì)r(jià)格控制目標的衡量體系是多元的，一些地方政府對政策的理解顯然有偏差，也不排除“選擇性失明”的可能。
如何避免二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)調控被“架空”
記者觀(guān)察到，近年來(lái)，一大批資金充裕的一線(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)逐步把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“主戰場(chǎng)”轉移到了二、三線(xiàn)城市，導致了二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資快速升溫。福建是一個(gè)典型的以二、三線(xiàn)城市居多的省份，近年來(lái)，隨著(zhù)大量一線(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的紛紛進(jìn)場(chǎng)，該省房地產(chǎn)在2010年完成投資1818億元，名列全國前茅。
目前，二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)高漲難抑，并呈現向一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)迅速看齊“一線(xiàn)化”勢頭。王阿忠指出，這種“一線(xiàn)化”現象暴露出部分二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)存在過(guò)度投資的隱患。以福州市為例，近年來(lái)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資持續升溫，地價(jià)飆升，進(jìn)而又拉動(dòng)房?jì)r(jià)迅猛上漲，房地產(chǎn)過(guò)度投資比較明顯。
在王阿忠看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題歸根結底是土地問(wèn)題，只要地價(jià)不降，房?jì)r(jià)上漲的勢頭就很難得到抑制。地價(jià)飆升，地方政府仍會(huì )有賣(mài)地的沖動(dòng)，開(kāi)發(fā)商也就會(huì )鋌而走險以強拆等非法手段得到開(kāi)發(fā)地塊，這樣做還可能激化社會(huì )矛盾。
“新國八條”提出，對未如期確定并公布本地區年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標、新建住房?jì)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標的，有關(guān)部門(mén)要視情況，根據有關(guān)規定對相關(guān)責任人進(jìn)行問(wèn)責。今年兩會(huì )的政府工作報告也提出，穩定房?jì)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級人民政府總負責，市縣人民政府負直接責任。對穩定房?jì)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設工作不力，影響社會(huì )發(fā)展和穩定的地方，要追究責任。
“問(wèn)責不能浮于表面。在接下來(lái)的新一輪房?jì)r(jià)調控中，各地各級部門(mén)應制定詳細的問(wèn)責機制�！敝袊笖笛芯吭焊痹洪L(cháng)陳晟認為，只有將問(wèn)責制落實(shí)，才能避免調控措施再次被“架空”。