4月6日,中國人民銀行決定,上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個(gè)百分點(diǎn)。在通脹的壓力日益高漲的今天,已經(jīng)有專(zhuān)家預測下一次的加息就在二季度,那么對于眾多的房貸一族來(lái)說(shuō),是否需要考慮提前還貸呢?提前還貸到底值不值呢?
百萬(wàn)商貸多還20萬(wàn) 次年才生效
本次的加息之后,最受房貸一族關(guān)注的五年期以上貸款利率(房貸利率)上調至6.80%,到底有多大的影響呢?北京銀行營(yíng)業(yè)部財富中心理財師王薇給讀者算了一筆賬:以一套總價(jià)150萬(wàn)元的住房為例,商業(yè)貸款100萬(wàn)元,分30年還清。按等額本息還款計算,本次加息前(基準利率為6.6%),月均還款額為6386.59元。加息后,基準利率變?yōu)?.8%,月均還款額為6519.25元,房貸族每月增加還款132.66元。而相比2010年10月20日之前5年期以上貸款5.94%的基準利率,當前利率已累計提高了0.86個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房公積金貸款五年以下(含五年)和五年以上分別提高至4.20%和4.70%,均較之前提高了0.20個(gè)百分點(diǎn)。
另外,王薇特別提醒房貸一族,目前貸款利率調整常用的是次年調整方式,也就是說(shuō),不論是升息還是降息,也不管一年之內人民銀行多少次調整貸款利率,貸款利率也暫時(shí)沿用年初的,直到次年1月1日才隨之調整,所以借款人無(wú)需一看到調息就急于馬上還款,而可以選擇在真正調息之前還款即可。具體到這一次的調整來(lái)說(shuō),100萬(wàn)元30年期貸款,按照利率5.94%計算,總利息1144514.50元,月均還款額為5956.98元,四次加息后每月多還562.27元,總利息支出增加更是超過(guò)20.24萬(wàn)元。不僅商業(yè)貸款利率提高,公積金貸款利率也在跟漲。據悉,目前首套房商業(yè)貸款利率為6.8%,公積金為4.7%,利率差高達2.1%,而之前這一數據僅為1.14%。銀行理財專(zhuān)家介紹,目前同樣以貸款100萬(wàn)元期限30年為例,商業(yè)貸款的月供為6519.25元,公積金僅為5186.38元,房貸族每月少還1332.87元。
核心在于利息收支差距
對于不同的房貸族而言,提前還款是否劃算不能一概而論,一定要考慮到房?jì)r(jià)的增長(cháng)率和利息調整的時(shí)間因素。王薇認為,計算提前還款是否劃算,核心問(wèn)題當然就是看還款之后節省的利息支出是否大于不還款帶來(lái)的利息收入。不同的房貸族需要不同的對策
1、普通無(wú)投資經(jīng)驗的老百姓
普通的百姓買(mǎi)房大都出于自住的剛性需求,沒(méi)有投資目的,在未來(lái)賣(mài)房的可能性很小,對于這類(lèi)群體,如果不提前還款通常都是將錢(qián)簡(jiǎn)單地存入銀行,存款利息收入當然無(wú)法覆蓋貸款的利息支出,這時(shí)候就要看本身的房貸是否享受7折等優(yōu)惠政策,如果享受優(yōu)惠,就可以考慮暫時(shí)不還款。再有就是等額本息還款年數過(guò)半的,或等額本金還款年數超過(guò)1/3的,再提前還款就相對不劃算了。
相反,對于處于還款前期,又不享受優(yōu)惠的借款人,在連續加息的情況下,如果有經(jīng)濟能力就應該考慮提前還貸,還款時(shí)考慮家庭的綜合經(jīng)濟情況選擇全部還或是部分還。當部分還款之后,也可以根據自身承受能力要求銀行保持原來(lái)的月供金額,縮短貸款期限從而進(jìn)一步節省利息。
2、有經(jīng)驗的投資者
對于有一定投資經(jīng)驗、且買(mǎi)房用于投資的借款人來(lái)說(shuō),更多地需要考慮房?jì)r(jià)的增長(cháng)率和手上現有投資產(chǎn)品的收益率。如果投資者手中持有股票、基金、債券等,收益率高于貸款利率,借款人也完全沒(méi)有必要選擇提前還貸,大可將資金用于投資。但如果借款人購買(mǎi)的是第二套房產(chǎn),利率上浮,且市場(chǎng)不斷加息,借款人需綜合考慮經(jīng)濟實(shí)力、時(shí)間、機會(huì )成本來(lái)確定自己的最佳還款方式。另外,還要考慮房子的位置和價(jià)值,如果房子處于北京的核心區域,那么有理由相信未來(lái)也很有可能保持價(jià)格的堅挺。因此,從中長(cháng)期考慮,特別是具有投資目的的房子,可以暫時(shí)不考慮提前還貸。
四種人也無(wú)需提前還款
很多貸款族依然有些疑惑:“我們這些夾心族到底該怎么算呢?因為既不是有經(jīng)驗的投資理財者,也不是毫無(wú)投資經(jīng)驗,那么我們該怎么做呢?”白領(lǐng)姜偉就認為自己是標準的北京貸款族,“我以前看過(guò)一篇北京貸款族的標準像,說(shuō)是年紀30出頭,貸款100多萬(wàn),收入七八千塊,有一輛經(jīng)濟小車(chē),夫妻倆正準備要孩子,夫妻倆有一個(gè)是外地戶(hù)口,還有需要養老的外地老人,感覺(jué)那就是在說(shuō)我呀,所以我希望得到的建議是越具體越好,因為我們比上不足比下有余,我們只有八萬(wàn)塊閑錢(qián),用不用提前還呢?”對于姜偉的這種情況,北京銀行理財師王薇的建議是:“還是不要提前還了。一方面他們準備要孩子,孩子今后的花銷(xiāo)會(huì )非常大,而家里需要贍養的老人也存在這個(gè)問(wèn)題,老人、孩子一旦有個(gè)頭痛腦熱什么的,都會(huì )產(chǎn)生不小的費用。而且像姜偉這樣的年輕人普遍接受能力都比較強,所以即使他們在銀行購買(mǎi)理財產(chǎn)品的收益都會(huì )超過(guò)加息的利息,我不建議他提前還貸!
王薇還對另外四種無(wú)需提前還貸的人進(jìn)行了歸納。第一種是仍需支付違約金的貸款者。對于在較短時(shí)間內即要求提前還款的客戶(hù),各家銀行均有不同的違約金要求。以建設銀行為例,規定如在貸款發(fā)放一年(含一年)以?xún)忍崆皟斶部分或全部本金,貸款人需按該次提前歸還本金額的3%作為違約金。違約金隨支付年限減少,3年以上則不需支付。如房貸100萬(wàn)元,一年內貸款人如提前償還全部本金就需支付3萬(wàn)元違約金。而如果是以20年,8.5折利率優(yōu)惠計算,兩次利率提高后,需要多支付的利息總額也僅在5萬(wàn)元左右。這種情況下,不如“等一等”,待不需支付違約金時(shí)再做償還。
第二種情況是那些享受最大利率優(yōu)惠的人。如果市民的房貸享受基準利率打7折的優(yōu)惠,提前還貸可能不劃算。因為還貸后若要再找銀行貸款,利率將更高。即使央行兩次加息后,這類(lèi)市民的5年期以上貸款年利率也才4.48%,遠低于重新貸款所需的利率。
第三種情況是已經(jīng)還貸很長(cháng)時(shí)間的貸款人。一般來(lái)講,貸款的利息與本金之間的比例基本是這樣的,貸款最長(cháng)年限是30年,通常分為三段,即10年、20年、30年。無(wú)論等額本息還款法還是等額本金還款法,10年的貸款利息,接近本金的1/3左右;20年的貸款利息,接近本金的2/3;30年的貸款利息,本息接近相等。
第四種是那些投資理財能獲得較高收益的人。如果市民手里的錢(qián)投資理財,年收益率能夠高過(guò)5年期以上的房貸利率6.4%,那不如不還,依然讓“錢(qián)生錢(qián)”。
提前還款三大秘籍
提前還貸的目的無(wú)非是減少利息支出,而不同的銀行有不同的提前還貸方式,但萬(wàn)變不離其宗,無(wú)外乎全部提前還貸和部分提前還貸兩大類(lèi)。其中,提前全部還貸從理論上而言,利息支出是最少的,但是考驗的是還款人的經(jīng)濟實(shí)力,只要有合理的計劃和安全的預期資金流,這種方式是最優(yōu)的,但這種方法需要強大的財力支撐,肯定不適合大多數人。
對于大多數房貸族來(lái)說(shuō),肯定會(huì )選擇部分提前還款方式,當然,不同的銀行分門(mén)別類(lèi)也有不同的還款方式可供參考選擇?傮w來(lái)說(shuō),部分提前還款方式有三大思路:
第一種,部分提前還款,剩余的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短。
第二種,部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變。
第三種,部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,同時(shí)將還款期限縮短。
選擇不同的方式節省的利息支出是不同的,一次性提前還貸節省的利息支出是最大的。在部分提前還貸中,此外還有將每月還款額減少,同時(shí)將還款期限縮短,改變還貸方式例如由等額本息換成等額本金還款方式。在選擇之前,計算出不同方式下的還貸結果后,房貸族們要結合經(jīng)濟實(shí)力、綜合考慮時(shí)間、機會(huì )成本來(lái)確定自己的最佳方式。
鏈接 提前還貸 手續不同
工商銀行
據工行工作人員介紹,客戶(hù)攜帶本人身份證原件、還款的工行銀行卡或存折以及借款合同,到原貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)填表提出書(shū)面申請,經(jīng)銀行審批同意后辦理部分或全部提前還貸,審批期限在一個(gè)禮拜左右。違約金依據貸款合同約定進(jìn)行收取。在工行其他網(wǎng)點(diǎn)辦理的貸款,提先還貸事宜請咨詢(xún)網(wǎng)點(diǎn)工作人員。
農業(yè)銀行
客戶(hù)一般應按照借貸雙方約定的借款合同進(jìn)行還本付息,對于情況特殊的,確需提前還貸的,應提前向經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)提出書(shū)面申請,經(jīng)審批同意的給予辦理提前還貸手續。在申請提前還貸時(shí),客戶(hù)應提供本人身份證、提前還貸申請書(shū)以及借款合同等。提前還貸是否收取違約金,按借款合同上的規定辦理。
中國銀行
客戶(hù)本人憑身份證、還款存折或中行銀行卡到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)去辦理。提前還貸違約金按合同約定收取,辦理還貸是否需要提前預約,要問(wèn)經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)的工作人員,不同的網(wǎng)點(diǎn)規定不一樣。
建設銀行
客戶(hù)提前還貸需到原貸款經(jīng)辦機構提出申請,按合同規定要提前一個(gè)月預約。實(shí)際操作中,有的經(jīng)辦機構是隨到隨辦的,有的是按預約時(shí)間辦理,客戶(hù)最好事先和經(jīng)辦機構聯(lián)系一下。提前還貸是否收取違約金,按合同的有關(guān)條款辦。辦理時(shí)需攜帶本人身份證原件、還款存折(或儲蓄卡)。
招商銀行
如果客戶(hù)有權證抵押在該行的,一般需要提前三四個(gè)工作日進(jìn)行預約。無(wú)權證抵押的,無(wú)需提前預約,可隨時(shí)還款。如果客戶(hù)開(kāi)通過(guò)自助還款功能的,可以隨時(shí)通過(guò)電話(huà)銀行和網(wǎng)上銀行進(jìn)行提前還貸,無(wú)需去營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理提前還貸相關(guān)手續?蛻(hù)去柜臺辦理提前還貸的,只需本人帶上有效身份證件就可辦理。至于提前還貸是否收取違約金,要看客戶(hù)與銀行雙方的合同約定。如果合同無(wú)此約定的,則提前還貸無(wú)需收取違約金。