樓價(jià)真的開(kāi)始跌了嗎？
3月份，北京、深圳新房成交均價(jià)跌破2萬(wàn)元/平方米，上海新房?jì)r(jià)環(huán)比跌幅最大達7.6%，廣州均價(jià)跌破12000元/平方米。
進(jìn)入4月上旬，北京住宅成交價(jià)格繼續3月份的下滑趨勢。一些新開(kāi)盤(pán)項目推出9.3折，直減7萬(wàn)、10萬(wàn)。
同期，深圳一手房成交均價(jià)為18518元/平米，環(huán)比下跌3.3%。
上海、廣州進(jìn)入4月后成交均價(jià)比3月底略見(jiàn)微升，前者升2%，后者升6%。
一線(xiàn)城市新房均價(jià)普跌，與各地房?jì)r(jià)控制目標與CPI漲幅看齊的態(tài)勢，呈鮮明對比。
但局勢依然微妙。
“業(yè)內普遍對北京房?jì)r(jià)3月份環(huán)比下降26.7%這一數據表示懷疑�！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)業(yè)界人士說(shuō)，“業(yè)內有個(gè)傳聞，有的城市的政府部門(mén)通過(guò)不向高端房發(fā)放預售證來(lái)做低成交價(jià)”。
那么真實(shí)的市場(chǎng)態(tài)勢到底如何？
本報記者4月12日采訪(fǎng)多位國內房地產(chǎn)業(yè)內人士、上市公司高管，大部分受訪(fǎng)者認為，今年房?jì)r(jià)下行趨勢較為明顯，尤其是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下跌幾成定局，樓市供求關(guān)系正在發(fā)生轉變，地產(chǎn)商們對未來(lái)的價(jià)格預期也在發(fā)生改變，調低價(jià)格出貨的動(dòng)力在上升。
寒冷“小陽(yáng)春”
中原地產(chǎn)4月12日發(fā)布了根據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據得出的統計結果，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比減少50.9%，環(huán)比2月減少41.5%，而成交均價(jià)為每平方米19679元，環(huán)比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。
進(jìn)入4月上旬，北京樓市商品房期房住宅簽約套數為1274套，環(huán)比上月同期下調8.5%�？偤灱s套數為3538套，環(huán)比上月同期下調了33.7%。而成交價(jià)格則繼續出現逐漸下滑的趨勢。
北京并非孤例。
中國指數研究院所監測的北上廣深四大一線(xiàn)城市3月房?jì)r(jià)均呈環(huán)比小幅下降，其中上海降幅最大，環(huán)比下降7.6%。二線(xiàn)城市中，寧波價(jià)格下跌29.06%，其余城市未見(jiàn)明顯波動(dòng)。
“今年上海2、3月份樓市成交量創(chuàng )下了6年來(lái)同期最低水平�！敝袊康禺a(chǎn)信息集團分析師薛建雄表示，在樓市最低迷的2月底，上海中海御景熙岸等個(gè)別開(kāi)盤(pán)價(jià)降低20%上市，獲得市場(chǎng)追捧。
不過(guò)，進(jìn)入4月份后，來(lái)自搜房網(wǎng)數據監控中心數據顯示，4月4日-4月10日，上海市商
品住宅總計成交面積12.3萬(wàn)平米，環(huán)比前周回落33%，但成交均價(jià)19992元/平方米，環(huán)比前周微升2%。
根據廣州家緣房地產(chǎn)交易網(wǎng)統計，3月份廣州新房成交均價(jià)為11280元/平方米，環(huán)比下跌3%。
進(jìn)入4月份，據搜房數據監控中心最新統計顯示，4月4日至4月10日，廣州十區兩縣市新一手住宅成交均價(jià)11848元/平方米，環(huán)比止跌上漲約6%。
在深圳，3月“小陽(yáng)春”并未如期而至。
深圳中原根據國土委網(wǎng)站統計顯示，3月份全市新房成交均價(jià)19424元/平方米，環(huán)比下跌5.65%。因一些低價(jià)樓盤(pán)成交量大，拉低全市均價(jià)，其中本月成交套數前10名成交均價(jià)只有16521元/平方米，環(huán)比下跌近14%。
而進(jìn)入4月份第一周，據中原地產(chǎn)和世聯(lián)地產(chǎn)統計數據顯示，深圳一手房市場(chǎng)成交量環(huán)比下降21%，共成交347套；一手房成交均價(jià)為18518元/平米，環(huán)比下跌了3.3%。
長(cháng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認為，至二季度中，各地價(jià)格調整應會(huì )展開(kāi)，行業(yè)有望真正迎來(lái)谷底。
看跌成“共識”
一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)普跌之時(shí)，從華遠集團退休后繼續留任上市公司華遠地產(chǎn)總裁的任志強4月10日在媒體見(jiàn)面會(huì )上預測，2011年全國房?jì)r(jià)會(huì )有波動(dòng)，但降幅不會(huì )超過(guò)15%。
受訪(fǎng)的房地產(chǎn)業(yè)內人士多數認同任志強的這一判斷。
“一線(xiàn)城市，隨著(zhù)調控政策的逐步落實(shí)，房?jì)r(jià)會(huì )回歸至合理水平；重點(diǎn)二線(xiàn)城市剛需比例大，房?jì)r(jià)會(huì )出現一定波動(dòng)�！苯鸬乜偛命S俊燦向本報記者表示。
“供求關(guān)系改變了�！笔缆�(lián)地產(chǎn)研究總監王海斌認為，從今年二季度開(kāi)始，商品房潛在的供應量會(huì )放大，很多城市的供應都會(huì )在二季度開(kāi)始擴張。而限購限貸嚴厲，使得現在的需求比較低迷，會(huì )導致供大于求。
不過(guò)，他強調，房?jì)r(jià)下降僅僅是指全國市場(chǎng)的整體態(tài)勢而言，不代表每個(gè)城市都會(huì )降。
“目前房地產(chǎn)商的價(jià)格預期確實(shí)是下降了�！迸c眾多地產(chǎn)商有接觸的北京亞豪機構總監郭毅表示，比如北京一些近期新開(kāi)盤(pán)項目已從3萬(wàn)元/平方米調低至2.5萬(wàn)元/平方米。
各種數據也顯示地產(chǎn)商面臨的降價(jià)壓力在增長(cháng)。
從上市房企2010年報來(lái)看，資產(chǎn)負債率普遍走高，多數達到行業(yè)70%警戒線(xiàn)；84家公司經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~為-705.9億元，同比減少1150億元。
包括萬(wàn)科、保利、富力等主要地產(chǎn)商近期陸續公布的一季度業(yè)績(jì)報告顯示，大型地產(chǎn)商2、3月份銷(xiāo)售均出現環(huán)比下滑，“成交放緩已確立，存貨壓力上升�！比f(wàn)科總裁郁亮說(shuō)，行業(yè)資金緊張也已經(jīng)確定。
“基于巨大的壓力，他們只能通過(guò)降價(jià)回籠資金�！惫阏f(shuō)，現在的市場(chǎng)狀況就像是最差的2008年。
“積極銷(xiāo)售策略”
地產(chǎn)商看跌的同時(shí)，大多數城市近期出臺的房?jì)r(jià)調控目標確定的全年房?jì)r(jià)漲幅都在10%-15%區間，并且與GDP、CPI掛鉤，
中原地產(chǎn)廣州項目部總經(jīng)理黃韜認為，一些地方政府制定的調控目標中存在偷換概念的嫌疑，“如果房?jì)r(jià)最終下降了，那也可能只是統計上的下降�！北热�，有城市今年的統計把限價(jià)房的價(jià)格數據也納入到統計范圍，而不少地方則把豪宅的價(jià)格因素剔除在外。
有深圳業(yè)內人士向記者透露，目前地方政府又出現不給高端項目發(fā)放預售證的情況，寄望以此拉低整體房屋成交均價(jià)。
一位不愿具名的地產(chǎn)商人士表示：“根據以往多年的經(jīng)驗，大家都知道這樣的調控不具可操作性。每家公司都有自己的市場(chǎng)分析和資金、戰略考量，都會(huì )根據自己公司在各地的存貨去化情況，來(lái)分析供求，決定自己的銷(xiāo)售策略�！�
“我們判斷，不把目前的市場(chǎng)僵局打破，中央政府的調控目標就沒(méi)有達到，接下來(lái)還會(huì )有更多政策出臺，”華南一家大型國有房企人士認為，而破局的辦法就是降價(jià)或新盤(pán)“低開(kāi)”。
這位人士認為，他所在公司在北京、上海的促銷(xiāo)和定價(jià)策略符合調控趨勢，現在務(wù)必要“搶市場(chǎng)”，否則到了更低迷的時(shí)候，有能力、有資格購買(mǎi)的客戶(hù)都沒(méi)有了。
但郭毅認為，地產(chǎn)商制定價(jià)格都是出于理性的判斷，不會(huì )低于自己的底線(xiàn)銷(xiāo)售，事實(shí)上就北京來(lái)看，迄今為止還只是一些新樓盤(pán)低價(jià)開(kāi)盤(pán)，大面積的直接降價(jià)目前還沒(méi)有出現。
顯示地產(chǎn)商們眼下復雜心態(tài)的一個(gè)現象是，多數受訪(fǎng)的地產(chǎn)商仍盡力避免直接提及“降價(jià)”這一敏感詞匯，他們大多小心地選取“積極促銷(xiāo)”、“靈活策略”、“價(jià)格彈性”、“向有利于購房者的方向轉變”這類(lèi)措辭，來(lái)表達對于今年市場(chǎng)的判斷和應對。
“這是業(yè)內不成文的軟規則了�！�
一位地產(chǎn)業(yè)內觀(guān)察人士評價(jià)說(shuō)，“2008年萬(wàn)科帶頭降價(jià)，王石說(shuō)房?jì)r(jià)拐點(diǎn)來(lái)了，被業(yè)內批為"叛徒"�！�
而當年處于風(fēng)口浪尖的萬(wàn)科，這次的表態(tài)也謹慎多了。
“3月份我們重點(diǎn)監測的14個(gè)城市成交量和金額都出現下滑，這一變化在我們預料之內，”萬(wàn)科董秘譚華杰向本報記者表示，萬(wàn)科將繼續堅持快速開(kāi)發(fā)，目前并無(wú)必要下調全年的計劃開(kāi)工量。
譚華杰認為，房?jì)r(jià)和地價(jià)間存在聯(lián)動(dòng)，住房市場(chǎng)出現調整時(shí)，土地市場(chǎng)也會(huì )出現調整。萬(wàn)科將繼續積極促進(jìn)銷(xiāo)售�！叭绻恋厥袌�(chǎng)出現了相應的合理調整，萬(wàn)科的積極銷(xiāo)售策略將更為堅決�！�