價(jià)格松動(dòng)尚不明顯
“國十條”出臺被業(yè)界普遍看做樓市調控的標志性時(shí)點(diǎn)。國家統計局數據顯示，去年4月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比上漲12.8%，創(chuàng )下該項統計工作開(kāi)展以來(lái)的歷史新高。而“國十條”出臺后，先前的房?jì)r(jià)上漲預期逐步減弱，去年12月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)漲幅回落到6.4%。
國家統計局今年啟動(dòng)了房?jì)r(jià)統計改革，不再公布國內房?jì)r(jià)同比綜合漲幅。但從已掌握的數據仍可觀(guān)察出，目前全國房?jì)r(jià)仍然呈現小幅平穩上漲的趨勢。數據顯示，今年2月，70個(gè)大中城市中有8個(gè)城市新建住宅環(huán)比價(jià)格下降，持平的有6個(gè)，其余56個(gè)城市仍然出現一定上漲。
“國十條出臺已近一周年了，對公司來(lái)說(shuō)最明顯的變化自然是銷(xiāo)售環(huán)境的惡劣，但這并不是一刀切的現象，有的項目仍然取得良好銷(xiāo)售�！币淮笮头康禺a(chǎn)企業(yè)人士對中國證券報記者表示。
樓市滯銷(xiāo)乃至價(jià)格松動(dòng)的現象，目前有所增多。統計局數據顯示，與1月相比，2月70個(gè)大中城市中新建住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市個(gè)數增加了5個(gè)。2月環(huán)比漲幅超過(guò)1.0%的城市有7個(gè)，比1月減少了12個(gè)；環(huán)比價(jià)格漲幅比1月縮小的城市有44個(gè)。
另?yè)本┓康禺a(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，3月北京商品住房成交均價(jià)為19679元/平米，是2009年9月以來(lái)首次同比下降。而成交量方面，北京樓市并未出現旺季反彈的情況，3月北京新建商品住房日均成交133套，同比下降50.9%，環(huán)比下降41.5%。
3月份北京房?jì)r(jià)的回落能否成為持續性現象？對此，有分析人士認為，2009年秋季以及2010年5月，不少城市房?jì)r(jià)也曾出現短暫回落的態(tài)勢，隨后又恢復上漲。況且月度價(jià)格數據可能更多受成交項目區域的影響，目前尚不能得出房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”已經(jīng)提前到來(lái)的判斷。
北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳志認為，目前北京房?jì)r(jià)“穩中有降”的趨勢已經(jīng)形成。樓市的投資投機資金已經(jīng)退出，市場(chǎng)中的購房者基本都是剛需。開(kāi)發(fā)商為了把房子賣(mài)出去，必須考慮這一市場(chǎng)變化。
距去年4月17日“國十條”調控政策出臺已近一年，從統計數據來(lái)看，目前大多數城市房?jì)r(jià)并未出現實(shí)質(zhì)性下跌。但樓市已出現一些結構性變化，如投資投機性購房比例大大降低，房?jì)r(jià)環(huán)比下跌的城市數量有所增多。風(fēng)起于清萍之末，房?jì)r(jià)“堅冰”會(huì )隨著(zhù)調控的深入而逐步被打破嗎？
業(yè)內專(zhuān)家認為，本輪樓市調控的使命仍未結束，如果未來(lái)房?jì)r(jià)再度出現較快上漲趨勢，調控仍有不少“后手”可以祭出。
調控仍將持續深化
“國十條”出臺以來(lái)的樓市調控大致可以分為三個(gè)階段。第一階段是去年4月份“國十條”的出臺，重要政策是提高首套和二套房首付比例、暫停發(fā)放部分城市三套房貸、建立考核問(wèn)責機制、大力建設保障性住房等。第二階段則是9月份的“國五條”，主要措施包括全面暫停三套房貸、調整住房交易契稅和所得稅優(yōu)惠政策、加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。第三階段則是今年1月份的“新國八條”，主要措施包括要求各城市從嚴制定住房限購措施，確定年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標等。
幾番調控后，對于后續政策走勢，分析人士認為，這需要看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和成交的具體走勢。為達到使房?jì)r(jià)回到合理區間的調控目標，不排除未來(lái)在具體措施上繼續強化的可能。
對于房產(chǎn)稅試點(diǎn)何時(shí)在其他城市推廣，一位接近宏觀(guān)部門(mén)的人士表示，房產(chǎn)稅今年在上海、重慶試點(diǎn)后，最終將要逐步擴大到全國范圍。對于推廣進(jìn)程，則要看兩個(gè)試點(diǎn)城市的具體征收情況，總結經(jīng)驗后再作出進(jìn)一步的部署，而這可能需要一段時(shí)間。
限購政策方面，目前國內各省會(huì )城市以及部分房?jì)r(jià)上漲較快的三線(xiàn)城市，均已經(jīng)出臺了明確的限購措施，政策實(shí)施時(shí)間至少要持續到今年年底。有分析人士指出，限購政策屬于較為短期的政策，如果未來(lái)房?jì)r(jià)形勢好轉，不排除大多數城市逐步調整政策。
而也有專(zhuān)家認為，對于北京、上海等投機性需求密集的城市，一定程度的限購政策可能在未來(lái)長(cháng)期存在。而如果未來(lái)房?jì)r(jià)再度出現明顯上漲跡象，除了限購之外，不排除政府出臺商品房限價(jià)等更嚴厲的政策。
值得注意的是，加息雖然不是針對房地產(chǎn)業(yè)的政策，但累積加息的影響正在逐步顯現。住建部政策研究中心副主任秦虹認為，今年貨幣政策會(huì )趨緊，房?jì)r(jià)的調整有一個(gè)滯后期，成交量下降一段時(shí)間之后才會(huì )影響到價(jià)格，房?jì)r(jià)在預期下降之后才會(huì )隨之下降。