從2010年4月17日新“國十條”打響新一波房地產(chǎn)調控第一槍至今,整整一年,三輪政策的密集出臺,顯示出政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的力度和決心可謂空前。一年后,各地樓市房?jì)r(jià)到底降了沒(méi)有？調控效果究竟如何？樓市拐點(diǎn)何時(shí)出現？針對這些問(wèn)題,本報記者在上海、北京、深圳等一線(xiàn)城市跑樓盤(pán),訪(fǎng)中介,展開(kāi)了實(shí)地調查。記者采訪(fǎng)發(fā)現,雖然投資客已經(jīng)基本離場(chǎng),但在市場(chǎng)一片唱跌預期的背后,房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力依然存在。在開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)策略和剛性需求的支撐下,熱銷(xiāo)場(chǎng)面仍不斷上演。
北京 個(gè)別樓盤(pán)房?jì)r(jià)“真摔” 大部分項目仍觀(guān)望
北京房?jì)r(jià)真得降了嗎？18日記者調查后發(fā)現,北京個(gè)別樓盤(pán)房?jì)r(jià)“真摔”,大部分項目仍觀(guān)望。在馨然嘉園限價(jià)房等保障房入市壓力下,北京局部區域的一些開(kāi)發(fā)商也主動(dòng)以?xún)r(jià)換量,市場(chǎng)調整態(tài)勢進(jìn)一步強化。
北京個(gè)別樓盤(pán)“真摔”后走穩
“現在只剩下一套一層的房子,價(jià)格在21000元/平方米左右,新一期可能在4月底5月初開(kāi)盤(pán),預計價(jià)格和現在差不多�！边h洋一方項目銷(xiāo)售員介紹說(shuō)。
記者以購房者身份多次詢(xún)問(wèn),現在如果買(mǎi)房,價(jià)格上是不是還能有優(yōu)惠,均得到否定的答復。
值得一提的是,遠洋一方北潤園項目是北京率先“真摔”的項目。最初開(kāi)盤(pán)價(jià)為每平方米25000元左右,而3月上旬再次開(kāi)盤(pán)時(shí)一下子降了4500元/平方米,個(gè)別房型甚至在每平方米19000元左右,降幅近20%,為此招致一些前期的購房者要求退房。
“我們現在還有85-89平方米的兩居房,價(jià)格在15000元/平方米左右,按揭貸款9.8折�！蔽挥诒本┓可介L(cháng)陽(yáng)的綠地花都苑銷(xiāo)售人員向記者說(shuō),該項目是精裝修,性?xún)r(jià)比是區域內最好的。
記者了解到,該項目最初擬定的銷(xiāo)售價(jià)格在16996元/平方米-18068元/平方米之間,如今也是實(shí)打實(shí)每平方米降了2000元-3000元,降幅約16%。
“房山長(cháng)陽(yáng)中鐵建馨然嘉園項目直接銷(xiāo)售價(jià)格就是12500元/平方米,每平方米下調了4000元-5000元,這對周邊包括綠地花都苑等項目形成了壓力�！北本┲性禺a(chǎn)一位工作人員說(shuō)。
需要指出的是,記者了解到,目前馨然嘉園(中鐵長(cháng)陽(yáng)國際城)項目是今年北京首個(gè)“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”中小套型普通商品房項目,一經(jīng)推出便受到市場(chǎng)熱捧,目前已經(jīng)全部銷(xiāo)售一空。由此來(lái)看,樓市購買(mǎi)力仍然十分強勁,相關(guān)區域房?jì)r(jià)雖有壓力,但再次大幅下降的可能性不大。
記者在調查中發(fā)現,目前購房者大多是首次或改善性需求的青年人或中年人,投資性購房者雖也在看盤(pán),但基本都被攔在門(mén)外。在對多個(gè)項目進(jìn)行調查時(shí),銷(xiāo)售人員一般都會(huì )詢(xún)問(wèn)記者是否符合購房條件,以免日后出現不必要的麻煩,浪費買(mǎi)賣(mài)雙方的時(shí)間。這說(shuō)明目前支撐樓市的,大都是剛性需求,而一旦政策松動(dòng),雙重需求疊加有可能引起報復性反彈。
大部分項目仍在觀(guān)望
雖然有部分開(kāi)發(fā)商主動(dòng)或被動(dòng)降價(jià),但強勁的購買(mǎi)力使市場(chǎng)前景并不十分明朗,大部分項目仍在觀(guān)望。
“我們二期開(kāi)盤(pán)價(jià)為27000元/平方米,現在在三環(huán)附近這個(gè)價(jià)格不算高�！蔽挥谪S臺區玉泉營(yíng)的中國鐵建(601186,股吧)青秀城銷(xiāo)售人員說(shuō),后期開(kāi)盤(pán)項目的價(jià)格也不可能降,有些類(lèi)似花園洋房的價(jià)格可能達到35000元/平方米。
記者了解到,該樓盤(pán)去年12月份一期開(kāi)盤(pán)價(jià)26600元/平方米,一期成交均價(jià)在25806元/平方米。這樣來(lái)看,該項目售價(jià)仍呈上漲趨勢。
而記者在北京西南三環(huán)附近萬(wàn)年花城調查時(shí)了解到,該項目?jì)H剩幾套一層住房可售,均價(jià)高達36000元/平方米(送花院和地下室)。而在2008-2009年行業(yè)低谷時(shí),該項目均價(jià)甚至到過(guò)萬(wàn)元附近。房?jì)r(jià)漲幅之高,高位堅挺之強可見(jiàn)一斑。
事實(shí)上,目前北京絕大多數樓盤(pán)均是“高位徘徊”。
“我年初在北京大興買(mǎi)的二手房,均價(jià)15000元/平方米,雖然年后北京又出臺了更嚴厲的限購令,但周邊的房子并沒(méi)有降,還漲了幾十元至幾百元不等�！币晃慌笥严蛴浾哒f(shuō)。
“我也在關(guān)注降價(jià)樓盤(pán),但真降的不多,或者說(shuō)很少,”北京中原地產(chǎn)張大偉說(shuō):“目前來(lái)看,價(jià)格明顯下調還需要一定時(shí)間。當然,調控政策這么猛,北京房?jì)r(jià)暫時(shí)也沒(méi)有大漲的�！�
上海 新房旺 二手房暖 開(kāi)發(fā)商堅持“不降”
3月的上海樓市以超出業(yè)內預期的速度回暖。作為調控的重點(diǎn)區域,上海樓市在“新國八條”和房產(chǎn)稅的雙重打擊下,一度陷入低迷。然而,自3月中旬以后,多個(gè)自住板塊項目的開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)帶動(dòng)了市場(chǎng)“買(mǎi)氣”的回升。而記者發(fā)現,這些熱銷(xiāo)項目并沒(méi)有真正出現大幅降價(jià),僅僅是“滯漲”就已贏(yíng)得了剛需買(mǎi)家的追捧。雖然從開(kāi)發(fā)商的資金情況來(lái)看,緊繃的現金流似乎沒(méi)有不降價(jià)的理由,但在這場(chǎng)開(kāi)發(fā)商和購房者看誰(shuí)“摒得住”的市場(chǎng)博弈中,購房者明顯更沉不住氣。
保留房源帶動(dòng)“買(mǎi)氣”
4月16日,位于浦東周康板塊的印象春城二期推出最后一批房源的其中一棟兩房房源,單套面積在89平方米左右,單價(jià)在18000元-20000元。開(kāi)盤(pán)當天記者來(lái)到售樓處,雖然與樓市最火爆時(shí)相比,售樓處算不上人滿(mǎn)為患,但基本上每個(gè)銷(xiāo)售人員都在接待1-2組客戶(hù),三三兩兩前來(lái)看房或簽約的購房者不時(shí)來(lái)往于售樓處和樣板房之間。在售樓處貼出的銷(xiāo)控表上記者看到,此次開(kāi)出的52套房源已有約三分之二貼上了“已售出”的紅色標簽。尤其是房型較好的A房型,17套房源已全部售空。
“我們這次開(kāi)盤(pán)只有一個(gè)優(yōu)惠,就是開(kāi)盤(pán)當天總價(jià)減去2萬(wàn)元。就算明天預定,我都不能保證是否還有這個(gè)優(yōu)惠了�！变N(xiāo)售人員告訴記者。而對于樓市調控,銷(xiāo)售人員很淡定地對記者說(shuō):“說(shuō)實(shí)話(huà),我們是真沒(méi)覺(jué)得市場(chǎng)有什么影響,房子還是很好賣(mài)。不過(guò),現在投資客的確消失了,買(mǎi)房的都是剛性需求,尤其是在我們周康這種自住區域�！�
就在記者走出售樓處之時(shí),有一個(gè)中介人員將記者拉到一邊,問(wèn)記者道:“售樓處是不是說(shuō)A房源都賣(mài)光了？”這位中介人員故作神秘地說(shuō):“我們里面有人。如果你真看中了這種房源,我可以幫你弄到房子�！彼嬖V記者,售樓處標出的已售房源中,有一部分是開(kāi)發(fā)商保留起來(lái)了,故意營(yíng)造出熱銷(xiāo)的氛圍,以此帶動(dòng)市場(chǎng)�！澳憧�,你們買(mǎi)不到房肯定覺(jué)得樓市很火,房?jì)r(jià)不會(huì )跌,就想盡快出手了。然后開(kāi)發(fā)商再通過(guò)我們中介分銷(xiāo)一部分房源,市場(chǎng)帶動(dòng)起來(lái)了,大家都有賺頭�！迸c記者聊了一會(huì )兒后,這名中介人員毫不設防地道出了其中的“奧秘”。
記者查詢(xún)網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)現,印象春城此次開(kāi)盤(pán)價(jià)與一年前預售報批的售價(jià)一致,沒(méi)有任何下跌的跡象,只是沒(méi)有上漲而已。即便如此,印象春城在開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)手段作用下以及當地剛性需求的支撐下,網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示全部70套房源已被預訂了43套。
高端房“死扛”不降價(jià)
而在上海其他自住區域,只要房?jì)r(jià)沒(méi)漲,就能被購房者視作“撿到了皮夾子”,一擁而上。例如3月19日開(kāi)盤(pán)的位于上海閘北區的慧芝湖花園,開(kāi)盤(pán)兩天就幾乎搶購一空,目前217套房源僅剩30余套可售。該項目此次開(kāi)盤(pán)價(jià)為35000元/平方米,與去年開(kāi)盤(pán)的一批房源價(jià)格相當。
同樣的熱銷(xiāo)也發(fā)生在寶山區的保利葉語(yǔ)項目。保利旗下項目在樓市調控下向來(lái)靈活應對,降價(jià)快,送面積多,自然熱銷(xiāo)。此次保利葉語(yǔ)推出的317套房源均價(jià)17500元/平方米,較前一批房源單價(jià)下降了約1000元,雖說(shuō)此次房源位置比前一批差,但若在樓市火爆時(shí)期開(kāi)盤(pán),相信開(kāi)發(fā)商絕不會(huì )因為房源位置略差而主動(dòng)降價(jià)。再加上有一定面積贈送,保利葉語(yǔ)3月27日開(kāi)盤(pán)至今,317套房源僅剩一套可售。
相對于自住區域和中低價(jià)樓盤(pán)的“淡市熱銷(xiāo)”,調控針對的投資性高檔住宅及大戶(hù)型項目可能已感受到“這個(gè)冬天特別冷”。也是在4月16日,“靜安地王”遠中風(fēng)華園二期推出186套房源,單價(jià)高達8萬(wàn)元/平方米-10萬(wàn)元/平方米。截至記者發(fā)稿,該盤(pán)已預訂套數僅為4套。從網(wǎng)上房地產(chǎn)數據看,該樓盤(pán)的申報開(kāi)盤(pán)時(shí)間為4月15日,此前最近的一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2008年7月,當時(shí)的申報價(jià)格在每平方米6萬(wàn)元上下�？梢�(jiàn)開(kāi)發(fā)商寧可冒著(zhù)滯銷(xiāo)的風(fēng)險,也要逆市漲價(jià)。
“現在上海最大的一家房地產(chǎn)咨詢(xún)代理機構的老總每天都在勸開(kāi)發(fā)商降價(jià),可惜沒(méi)多少人聽(tīng)他的�！币患疑鲜蟹科鬆I(yíng)銷(xiāo)總監向記者坦言�！伴_(kāi)發(fā)商其實(shí)缺錢(qián)的很多,八個(gè)蓋子十口鍋,不停地轉來(lái)?yè)Q去。但市場(chǎng)情況比很多開(kāi)發(fā)商預計的都要好,剛需購房者似乎比開(kāi)發(fā)商更繃不住,成交量的回升比預期要快得多,因此沒(méi)人愿意主動(dòng)降價(jià)�！�
二手房市場(chǎng)回暖超預期
同樣的情況也發(fā)生在二手房市場(chǎng)。21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)中心的統計顯示,今年3月份全市共有1.3萬(wàn)套二手房成交,環(huán)比提升63.1%。單從成交量來(lái)看,3月份成交已達去年1.29萬(wàn)套的月均成交水平,僅在2月短暫回落后便迅速恢復;而去年4月新“國十條”出臺后,市場(chǎng)在5-7月間持續成交低迷,用了3個(gè)月時(shí)間才恢復至1萬(wàn)套以上。
“說(shuō)實(shí)話(huà),整個(gè)上海二手房市場(chǎng)降價(jià)趨勢并不明顯。我們把上海分成12個(gè)板塊,每個(gè)板塊挑選2個(gè)標桿樓盤(pán)作為研究標本,我們發(fā)現,這些樓盤(pán)目前價(jià)格仍在上漲的占6成,持平的占2成,下跌的占2成�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域分析師黃河滔表示。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)的調查顯示,按戶(hù)型看,房?jì)r(jià)上漲最為集中的是中等戶(hù)型,漲價(jià)幅度在3%-7%;其次是小戶(hù)型房源,能迅速被市場(chǎng)消化,房源較為稀缺,房?jì)r(jià)只漲不跌。
從二手房市場(chǎng)看,一年來(lái)調控對大戶(hù)型、高端住宅的影響相對較大,尤其是投資客,這也是最符合調控預期的一個(gè)現象。在以往投資客最為活躍的聯(lián)洋板塊,21世紀不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)洋二店分行經(jīng)理葉文波透露,受調控政策的影響,投資客在該板塊已基本消失,但他們并未真正遠離,對房產(chǎn)市場(chǎng)仍時(shí)刻保持關(guān)注。
專(zhuān)注于市中心高端二手住宅中介業(yè)務(wù)的德佑地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理蔣旭也告訴記者,目前市中心高端住宅的降價(jià)趨勢較為明顯,普遍議價(jià)空間在10%左右�！案叨丝蛻�(hù)受政策影響較大,一般業(yè)主只要誠心出售的,都會(huì )接受一定議價(jià)�！笔Y旭告訴記者,該公司成交的房源中,最大降價(jià)幅度達到20%左右。不過(guò),這種大幅降價(jià)是個(gè)別現象,要么由于業(yè)主對后市判斷較為悲觀(guān),要么由于業(yè)主資金出現了問(wèn)題。
深圳 調控政策連續推出 開(kāi)發(fā)商選擇觀(guān)望
上周,深圳樓市調控雙管齊下:新房推出限價(jià)令,二手房則將按評估價(jià)征稅。為搶在這些政策實(shí)施前交易,深圳一、二手房成交回暖,新房成交環(huán)比上升22.2%,二手房成交環(huán)比上升97.1%,價(jià)格略有上漲。但總體上看,買(mǎi)賣(mài)雙方還維持在僵持中,房?jì)r(jià)仍是“巋然不動(dòng)”。
新樓盤(pán)頻打優(yōu)惠牌
4月份,深圳總共將有21個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán),其中純新盤(pán)11個(gè)。
就在上周,深圳出臺限價(jià)令,規定從今年5月1日起,將對所有商品房項目實(shí)行“明碼標價(jià)、一套一價(jià)”。市場(chǎng)甚至傳言將對每個(gè)項目進(jìn)行價(jià)格限制、分片區制訂均價(jià)上限,超過(guò)價(jià)格上限的將不能獲準預售。
16日,深圳鹽田區的某樓盤(pán)二期開(kāi)盤(pán),記者來(lái)到現場(chǎng)時(shí),已有數十人在售樓處領(lǐng)取資料準備看房了。該樓盤(pán)均價(jià)1.7萬(wàn)/平方米,如果當天登記,可以享受9.7折基礎上再打9.9折。
記者發(fā)現,限價(jià)政策的作用已經(jīng)有所體現。盡管不少人是沖著(zhù)該樓盤(pán)88平方米三房復式的戶(hù)型來(lái)的,但售樓小姐卻稱(chēng)該房型已售完。有看房者稱(chēng),“復式原本定價(jià)在2.2萬(wàn)/平方米,但由于超過(guò)限價(jià)規定,所以現在暫不推�！�
另一位看房者前一個(gè)周末去了前海某樓盤(pán),“總體感覺(jué)有點(diǎn)貴,均價(jià)3萬(wàn)多,不是一般的白領(lǐng)可以接受的�！辈贿^(guò)他說(shuō),最近各樓盤(pán)的優(yōu)惠政策多了一些,幾乎每個(gè)樓盤(pán)都有類(lèi)似于直減、一口價(jià)、買(mǎi)房砸金蛋送家電、
“置業(yè)囤金增值計劃”等等優(yōu)惠措施。
不過(guò)就總體價(jià)格而言,深圳新房?jì)r(jià)格并未出現明顯松動(dòng),比如目前在深圳龍崗區熱銷(xiāo)的星河時(shí)代樓盤(pán)二期均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米,價(jià)格反而比去年一期的單價(jià)還高出3000元/平方米。
二手房成交激增近一倍
來(lái)自世聯(lián)地產(chǎn)的數據顯示,上周深圳樓市呈現量升價(jià)穩。其中一手房共成交424套,環(huán)比上升22.2%,成交均價(jià)為19405元/平方米,環(huán)比上漲4.8%;二手房共成交1612套,成交套數環(huán)比上升97.1%,成交均價(jià)16701元/平方米,環(huán)比上漲3.41%。
與新房相比,二手房成交回暖更明顯。分析人士認為,二手房成交活躍與二手房交易評估改革有關(guān)。從7月份起,二手房將按評估價(jià)征稅,目的主要是抑制“陰陽(yáng)合同”,堵塞稅收漏洞。有中介解讀說(shuō):“
7月份后稅費肯定會(huì )增加不少,所以有需求的會(huì )選擇趕緊出手�！�
在深圳福田區委附近的益田路上,有近10家各品牌中介,是深圳關(guān)內比較有代表性的區域。記者18日走訪(fǎng)時(shí),一位嚴姓中介坦言:“調控還是有點(diǎn)效果的,房?jì)r(jià)走勢比較平穩,沒(méi)有之前那么猛了”。嚴姓中介表示,因為限購的原因,買(mǎi)賣(mài)雙方的僵持狀況仍在持續,雖然出現回暖狀況,但政策實(shí)行后稅費加重,成交是否又會(huì )下降,現在還很難說(shuō)。
開(kāi)發(fā)商稱(chēng)尚無(wú)降價(jià)想法
上周深圳限價(jià)令的消息傳出時(shí),有業(yè)內人士認為,如果嚴格執行,必然在短時(shí)期內拉低房?jì)r(jià)。但記者采訪(fǎng)發(fā)現,開(kāi)發(fā)商普遍仍處在觀(guān)望之中。
比如,中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平就表示,中海目前沒(méi)有降價(jià)的想法,但調控給市場(chǎng)帶來(lái)很大壓力,中海將根據市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調整經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售策略。萬(wàn)科方面也在采訪(fǎng)中表示,克服限價(jià)所帶來(lái)的困難的方法仍然存在,萬(wàn)科有把握能順利渡過(guò)。
實(shí)際上,限價(jià)對銷(xiāo)售影響最大的是高端住宅。深圳一家大型上市房地產(chǎn)企業(yè)高管告訴記者,部分高端樓盤(pán)項目可能會(huì )因為定價(jià)過(guò)高而無(wú)法取得預售資格�！安慌A售,除了降價(jià)外,可行的辦法就是推遲開(kāi)盤(pán)”。當然,如果豪宅紛紛推遲開(kāi)盤(pán),客觀(guān)上能起到拉低全市均價(jià)的效果。
18日,深圳一家本地開(kāi)發(fā)商的高管接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示:“我們的樓盤(pán)價(jià)格本來(lái)就不是最高,所以基本上沒(méi)有什么影響,暫時(shí)沒(méi)有就此推出應對措施�！�