4月14日，深圳傳出將實(shí)施新的樓市調控政策，對新開(kāi)房源進(jìn)行限價(jià)。此時(shí)，恰是國務(wù)院房地產(chǎn)調控督察組在深期間。
“我們已將去年各區域房屋均價(jià)告知企業(yè)，企業(yè)也應配合實(shí)現房?jì)r(jià)控制目標，合理定價(jià)，”4月19日，深圳市規劃國土委有關(guān)人士對本報記者稱(chēng)。
4月20日，國務(wù)院督察組結束對全國16個(gè)省市的調研。當天，銀監會(huì )表態(tài)將進(jìn)行新一輪房?jì)r(jià)壓力測試。本報記者獲悉，督察組對個(gè)別省市樓市調控效果不滿(mǎn)意，部分地方房?jì)r(jià)調控目標將重置。壓力之下，限價(jià)或成為地方政府繼限購之后陸續采用的手段。
業(yè)內人士認為，從限貸、限購到限價(jià)，表明樓市調控已到了異常艱難的階段，如果新建商品住房?jì)r(jià)格未能有效遏制，調控隨時(shí)有可能再加碼。
深圳：備案價(jià)變成交價(jià)格上限
5月1日，深圳將正式對新建商品房進(jìn)行限價(jià)。
“雖然未形成正式文件，但相關(guān)部門(mén)已經(jīng)知會(huì )開(kāi)發(fā)商，”4月19日，深圳業(yè)內人士透露，4月底5月初，深圳市將采取全新的預售備案系統。國土部門(mén)將分片區調研折算出該片區的均價(jià)，錄入新系統作為片區申報價(jià)格的上限。
據深圳市國土委有關(guān)人士表示，各區域國土部門(mén)已召開(kāi)所在轄區房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，向與會(huì )企業(yè)公布了2010年各片區商品住房項目成交均價(jià)。據與會(huì )開(kāi)發(fā)商透露，原則上，今年所售項目漲價(jià)不能超過(guò)去年均價(jià)的5%。據接近市國土部門(mén)的消息人士稱(chēng)，不管有沒(méi)有文件，開(kāi)發(fā)商都要進(jìn)行限價(jià)，目前已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施。
如東港印象項目被要求定價(jià)不得高于1~3月片區成交均價(jià)，即不超過(guò)20000元/平方米；品尚居項目被要求備案均價(jià)不得超過(guò)20400元/平方米，之后該項目的備案價(jià)格調整至約19990元/平方米。
“備案價(jià)格就成了成交價(jià)格上限，”世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)研究總監王海斌對記者表示，據稱(chēng)豪宅還可能單列。從總體上看，新房成交均價(jià)將呈下跌態(tài)勢。
值得注意的是，深圳上述調控新政是在國務(wù)院督察組調研期間傳出。4月12日，國務(wù)院督察組抵達深圳，并考察了龍華曼海寧和正在建設中的梅山苑二期保障房項目。
深圳市國土委強調，此輪調控將聯(lián)合物價(jià)監管部門(mén)一同進(jìn)行。國土部門(mén)已經(jīng)將去年各片區商品住房項目成交均價(jià)提供給物價(jià)部門(mén)。
王海斌認為，不能忽視政府調控房?jì)r(jià)的決心。他認為，限價(jià)之后未來(lái)可能會(huì )進(jìn)一步“限售”，即個(gè)人購買(mǎi)商品房之后五年內不允許出售轉讓?zhuān)M(jìn)一步限制需求。
房?jì)r(jià)政府說(shuō)了算？
深圳新政是國家發(fā)改委3月16日《商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定》通知的具體落實(shí)，按照這一通知，各地均被要求在5月1日正式開(kāi)始施行一房一價(jià)。
“以后房?jì)r(jià)政府說(shuō)了算，”潘石屹認為，2011年之前，房?jì)r(jià)是市場(chǎng)說(shuō)了算；2011年之后，房?jì)r(jià)是政府說(shuō)了算。
首先，部分城市房?jì)r(jià)控制目標需重新制定。比如，上個(gè)月西安公布房?jì)r(jià)目標不超過(guò)收入增幅（預計為15%）。在國務(wù)院督察組壓力下，日前做出讓步：房?jì)r(jià)增長(cháng)幅度低于城鎮收入增幅3.5個(gè)百分點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院院長(cháng)楊紅旭認為，這一做法可能被其他城市效仿，還是控制房?jì)r(jià)漲幅，只不過(guò)漲幅比GDP或收入增幅，下滑幾個(gè)百分點(diǎn)。
接下來(lái)，限價(jià)、房?jì)r(jià)備案制可能將是具體實(shí)施手段。
深圳之前，房?jì)r(jià)備案制在一些城市已有實(shí)施。據北京開(kāi)發(fā)商介紹，預售證批準了預售價(jià)格，開(kāi)發(fā)商的賣(mài)價(jià)就不能超過(guò)預售價(jià)格。開(kāi)發(fā)商的對策是把預售價(jià)格報高一點(diǎn)，留出漲價(jià)空間�！暗绻麍蟮锰�，就不給發(fā)預售證了�！痹撻_(kāi)發(fā)商說(shuō)。
有跡象顯示，隨著(zhù)5月份即將到來(lái)，限價(jià)將被更多地方使用。
記者得到最新消息顯示，廣州外圍城市增城也將進(jìn)行限價(jià)�！霸龀欠抗芫衷谏现苣┱偌_(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì )，宣布增城樓市限價(jià)目標以去年均價(jià)為基準，上浮5%，試行期為三個(gè)月，而且不論產(chǎn)品類(lèi)型�！庇性龀情_(kāi)發(fā)商透露。
美聯(lián)中國全國研究中心主管徐楓預測，如果使用行政手段限制價(jià)格及限制高價(jià)樓入市，對于發(fā)展商銷(xiāo)售策略將有較大影響，北京、上海、深圳、杭州等城市，年內一手住宅成交價(jià)格必然下行，但這不能反映市場(chǎng)真實(shí)情況。
限價(jià)背后的房?jì)r(jià)預期分化
限價(jià)政策的背后，是復雜和艱難的樓市調控形勢。
“一季度出現的悖論是，地產(chǎn)商信心指數下降，而消費者信心指數反而提高了，”王海斌告訴記者，608個(gè)城市公布房?jì)r(jià)控制目標后，原來(lái)人們認為國八條及限購之下房?jì)r(jià)將下跌的預期改變了，因為絕大部分城市房?jì)r(jià)控制目標都是上行的。
從限購到限價(jià)：
新房均價(jià)必然下跌？
世聯(lián)地產(chǎn)數據顯示，2011年一季度世聯(lián)購房者信心指數為55.3，高于50，表明盡管受?chē)绤栒{控影響，購房者對未來(lái)房地產(chǎn)走勢仍偏樂(lè )觀(guān)。其中無(wú)房者和首次置業(yè)者的信心指數均低于54，而多次置業(yè)者和投資型置業(yè)者的信心指數均超過(guò)60。
相較而言，反而是地產(chǎn)商看得更遠更清醒。4月13日，北京市統計局、國家統計局調查總隊發(fā)布的一季度房地產(chǎn)企業(yè)分類(lèi)景氣指數中，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數兩年來(lái)首次跌破100關(guān)口，為96.5。
北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究總監張大偉認為，這反映了第三輪樓市調控對大部分開(kāi)發(fā)商的重壓。信心的下降將直接左右開(kāi)發(fā)商的定價(jià)及銷(xiāo)售決策，房?jì)r(jià)可能從成交結構的表象下降轉變?yōu)槿制盏�，樓市將開(kāi)始一段比較長(cháng)的調整期。
萬(wàn)科總裁郁亮對記者表示，在調控政策不確定的情況下，萬(wàn)科已經(jīng)做了應對長(cháng)期調控的準備。
未來(lái)究竟是房?jì)r(jià)數據的下跌，還是市場(chǎng)真實(shí)下跌？王海斌認為這不能一概而論。世聯(lián)地產(chǎn)研究顯示，從不同城市來(lái)看，一線(xiàn)城市和東部發(fā)達城市如北京、上海、杭州、南京等地，購房者信心度偏低，且潛在供應量巨大，未來(lái)價(jià)格將面臨下行壓力；而二三線(xiàn)城市和中西部地區如沈陽(yáng)、武漢、濟南、長(cháng)沙、西安等地，購房者相對偏樂(lè )觀(guān)，供銷(xiāo)兩旺，未來(lái)成交量回升的可能性較大。