人間四月天，柳暗花明。房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)，同樣徘徊不定。隨著(zhù)國務(wù)院八個(gè)督察隊陸續回京，關(guān)于下一步的政策走勢，市場(chǎng)上隱現一種莫名的擔憂(yōu)。有種說(shuō)法是，國家可能還將出臺完善房地產(chǎn)調控的機制與措施。是否還有新政，市場(chǎng)又將走向何方？
　　從房地產(chǎn)政策面分析，中央態(tài)度比較明確。4月13日溫家寶主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議,分析一季度經(jīng)濟形勢時(shí)就曾表示，當前市場(chǎng)仍處于相持階段，普通商品住房?jì)r(jià)格與調控目標和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的局面沒(méi)有根本改變，有的地方落實(shí)中央調控政策的措施也不夠有力，總的調控效果還有待鞏固和加強。
    邏輯很清楚。政府對于可能出現的市場(chǎng)，尤其是房?jì)r(jià)反彈，有些擔心。而之所以可能反彈，最大的原因是地方政府落實(shí)政策不力，各地出臺的限購令和年度房?jì)r(jià)控制目標，已暴露出這一點(diǎn)。所以在比較關(guān)鍵的4月份，國務(wù)院史無(wú)前例地派出“超豪華”陣容，到16個(gè)�。▍^市）進(jìn)行巡查和督戰。
　　那么，近期市場(chǎng)形勢如何？從房?jì)r(jià)來(lái)看，持續的調控抑制了房?jì)r(jià)漲幅，甚至少數城市已經(jīng)出現小幅下跌。3月份，70個(gè)大中城市中房?jì)r(jià)環(huán)比下跌的數量，由2月份的8個(gè)增加至12個(gè)。經(jīng)過(guò)筆者的測算，新建商品住宅價(jià)格綜合指數比2月份上漲了0.29%，增幅下降0.17個(gè)百分點(diǎn)。比如，上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅，由2月份的1.1%回落至0.2%，相當明顯，而北京3月份的房?jì)r(jià)已經(jīng)止漲。
　　至于房?jì)r(jià)的結構性變化，也有一定規律性。經(jīng)過(guò)分析測算發(fā)現，3月份，二線(xiàn)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅最大，為0.35%；一線(xiàn)城市漲幅最小，為0.13%；三線(xiàn)城市漲幅為0.25%�？梢�(jiàn)一線(xiàn)城市價(jià)格表現已經(jīng)弱于二三線(xiàn)城市。從戶(hù)型看，小戶(hù)型的新建商品住宅價(jià)格上漲幅度明顯大于大戶(hù)型，大面積戶(hù)型市場(chǎng)的不容樂(lè )觀(guān)已經(jīng)逐漸顯現。由此可見(jiàn)，政策重點(diǎn)“關(guān)照”的城市，尤其是實(shí)行限價(jià)的城市，以及政策重點(diǎn)抑制的投資投機需求（主要購買(mǎi)大戶(hù)型、高檔房），調控效果正在顯現中。
　　然而，有一個(gè)市場(chǎng)規律一直存在：每年都有一波春季行情。若控制不好，則春季反彈就會(huì )演變成夏季狂熱，2007年和2009年即是如此。2010年幸虧“國十條”及時(shí)地抑制了3~4月的非理性反彈，好不容易收獲了5~8月份的市場(chǎng)降溫，卻還是沒(méi)能防住當年9月到今年1月的再度升溫。
　　市場(chǎng)就是一頭“犟驢”，讓其俯首何其難也。自今年4月以來(lái)，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量的放大，以及促銷(xiāo)范圍的擴大，成交量有所起色。接下來(lái)，成交量還將增長(cháng)，問(wèn)題的關(guān)鍵是，至少在未來(lái)半年內，要防范房?jì)r(jià)也隨之上漲，否則本輪調控真有可能功虧一簣。
　　觀(guān)察宏觀(guān)經(jīng)濟與政策面，今年房地產(chǎn)調控面臨的形勢可謂非常復雜。國際上，幾個(gè)歐洲國家的主權債務(wù)危機隱患還沒(méi)消除，卻又新添西亞、北非政局動(dòng)蕩，以及日本地震；主要國際市場(chǎng)糧食、石油等大宗商品價(jià)格不斷上漲；通脹壓力正在從新興經(jīng)濟體擴大到發(fā)達經(jīng)濟體。
　　國內經(jīng)濟保持平穩運行，但經(jīng)濟有下滑態(tài)勢；與此同時(shí)，通脹壓力依然很大，3月份CPI高達5.4%，這種通脹部分屬于輸入性通脹，單靠我們國家很難解決。如何處理好促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)和抑制通貨膨脹的關(guān)系，成為政府面臨的頭等大事，緊縮性的貨幣政策還能走多遠，也漸成疑團。
　　在可以預期的二、三季度，貨幣政策保持從緊的可能性較大，還將加息和提高存款準備金率，房地產(chǎn)政策也難以放松。在這種政策背景下，若不出意外，接下去3~6個(gè)月，房?jì)r(jià)下跌城市數量將繼續增多，而一線(xiàn)城市必將出現房?jì)r(jià)下跌，70個(gè)城市房?jì)r(jià)綜合指數也會(huì )由漲轉跌。
　　至于第四季和明年走勢，當前比較難以預測，估計政策會(huì )有局部放松，尤其是地方政府會(huì )先行一步。市場(chǎng)將逐步告別低谷，反彈上行。
　　另外，有兩大因素將制約房?jì)r(jià)下行空間。一是年內高通脹還將持續，甚至會(huì )延至明年，房產(chǎn)保值增值功能依然具有很大吸引力；二是年內人民幣升值還將持續，游資涌入中國是必然的，其中部分依然會(huì )選擇配置房地產(chǎn)。所以，筆者看空未來(lái)半年的房?jì)r(jià)，但并不悲觀(guān)，上海等多數城市房?jì)r(jià)整體下跌幅度很難超過(guò)10%。（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)）