5月起,在消化了第三輪調控政策兩個(gè)月后,不少開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)了推盤(pán)計劃。其中,在全國房?jì)r(jià)調控目標視野中的“新建住房”,也就是純新盤(pán)的供應及價(jià)格受到更多人的關(guān)注。
從各區域純新盤(pán)入市計劃來(lái)看,大興、房山等傳統熱區將延續熱度,昌平區域的品牌房企項目集中發(fā)力。純新盤(pán)的定價(jià),也更多地參考周邊項目,向市場(chǎng)愿接受的價(jià)格靠攏。
純新盤(pán)各區域“開(kāi)花”
自今年春節過(guò)后,北京樓市一直在消化今年第三輪調控的影響,成交量連番下滑,購房人以及推盤(pán)開(kāi)發(fā)商的觀(guān)望態(tài)勢濃重。
據偉業(yè)我愛(ài)我家監測,今年一季度北京新建商品住宅供應同比減少了54.3%。而2010年第一季度至2011年第一季度,新開(kāi)工商品住房超過(guò)批準上市住房的面積高達1034萬(wàn)平米。這意味著(zhù)目前北京有超過(guò)千萬(wàn)平米的商品住房具備上市條件。
記者近日采訪(fǎng)了解到,5月開(kāi)始,不少房企的純新盤(pán)項目都“蠢蠢欲動(dòng)”,準備在下半年入市。據搜房網(wǎng)統計,5月北京樓市開(kāi)盤(pán)量激增,有48個(gè)樓盤(pán)計劃入市,其中純新盤(pán)超過(guò)四成。傳統熱區房山、大興延續熱度,而今年奧北昌平區域純新盤(pán)放量較大,順義板塊的新盤(pán)也提升區域供應量。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院相關(guān)負責人稱(chēng),開(kāi)發(fā)商等待調控政策放開(kāi)的希望越來(lái)越渺茫,加之信貸全面收緊對資金鏈造成巨大壓力,眾多潛在供應終將在今年接下來(lái)一段時(shí)間陸續入市,下半年將形成集中推盤(pán)高潮。
中小戶(hù)型占比過(guò)半
近日,全國“房控目標”將調控領(lǐng)域鎖定新建住房,而北京更是鎖定新建普通住房。這使得純新盤(pán)的供應、定價(jià)更具看點(diǎn)。
記者搜羅有入市計劃的各個(gè)區域純新盤(pán)了解到,截至目前,北京整體供應中,中小戶(hù)型比重較高,約占六七成,但各個(gè)區域板塊因地制宜,各有不同。
如去年以?xún)r(jià)換量的房山區域仍以剛需小戶(hù)型為主,低開(kāi)項目扎堆的大興今年除華潤公元九里為高端項目外,也均延續去年小戶(hù)型樓盤(pán)為主的趨勢。奧北昌平區域,除別墅新盤(pán)的放量外,八成為中小戶(hù)型產(chǎn)品,且品牌房企齊聚。如金融街打造了金色漫香苑,住總萬(wàn)科、金隅、保利等也均在此地推出切合剛需的產(chǎn)品。
記者從開(kāi)發(fā)商處了解到,老項目后期樓盤(pán)目前的降價(jià)都較為“含蓄”,而純新盤(pán)定價(jià)的糾結程度好一些,但是調控局勢下,純新盤(pán)之間也有更多的產(chǎn)品比對、定價(jià)互相參考。
目前,不少純新盤(pán)項目尚未定價(jià),有項目相關(guān)負責人表示,會(huì )先給出一個(gè)意向價(jià),看客戶(hù)接受程度后再定價(jià),價(jià)格策略會(huì )更靈活。目前給出參考價(jià)位的項目如住總萬(wàn)科金域華府,價(jià)格區間為20000/平米-25000元/平米,根據市場(chǎng)的調整幅度也較大。
據記者了解,房山、大興傳統低價(jià)區域開(kāi)盤(pán)價(jià)格整體較為平穩,通州區域受調控影響定價(jià)謹慎,而昌平、順義不少純新盤(pán)隨著(zhù)區域規劃、交通利好的釋放,以及產(chǎn)品品質(zhì)的不同,價(jià)格相對所在區域的歷史價(jià)格還是穩中有升。
大興 供應中心南移 商業(yè)規劃豐富
新盤(pán)探市之區域
去年,大興是供應量集中的區域,十余個(gè)新盤(pán)在大興黃村區域集中開(kāi)盤(pán)放量。而隨著(zhù)供地中心的南移,去年大興看北,今年大興則看南。
高端樓盤(pán)漸次入市
據記者了解,大興年內即將開(kāi)盤(pán)的項目,以剛需產(chǎn)品為主,區域價(jià)格在20000元/平米左右。但區域內也不乏高端產(chǎn)品,其中亦莊就有中信新城、遠洋天著(zhù)等高端樓盤(pán)入市。
對于入市價(jià)格,多位開(kāi)發(fā)商表示,由于政策多變,市場(chǎng)也是動(dòng)態(tài)變化,將采取靈活的定價(jià)策略,按照市場(chǎng)情況,結合周邊項目?jì)r(jià)格來(lái)定價(jià)。
華潤置地在大興黃村打造的頂級系列華潤公元九里,屬于法式平層大宅官邸,戶(hù)型面積為170平米至500平米的三居至五居,華潤置地將使用考究的石材,打造高品質(zhì)豪宅,1.74的容積率和50%的低密綠化率,將吸引西南區域中青年家庭改善性的購房需求。
保利地產(chǎn)相關(guān)負責人表示,保利新茉莉公館仍然主打剛需產(chǎn)品,但在戶(hù)型上是在保利茉莉公館的基礎上升級,改良后的戶(hù)型更適宜居住,戶(hù)型面積以90平米為主。
品牌房企發(fā)力商業(yè)
去年,大興黃村更傾向于打造純居住區域,而今年大力發(fā)展的大興生物醫藥基地則與區域產(chǎn)業(yè)升級掛鉤。保利、金融街、龍湖、明發(fā)集團等企業(yè)去年攜手進(jìn)駐大興生物醫藥基地,保利、龍湖、明發(fā)集團的地塊,均不同程度含有商業(yè)用地,將使該區域的商業(yè)氛圍更為濃厚。
保利地產(chǎn)相關(guān)負責人表示,保利新茉莉公館含有商業(yè)地塊,項目位置良好,位于地鐵上方,保利將借此發(fā)展地鐵上蓋的商業(yè)。
記者還了解到,龍湖此前在長(cháng)楹天街項目上發(fā)揮了其做城市綜合體的優(yōu)勢,商業(yè)建成后住宅部分一推出便獲得熱銷(xiāo)。由于大興生物醫藥基地項目也有靠近地鐵的先天優(yōu)勢,龍湖也試圖將長(cháng)楹天街項目的成功模式運用于大興生物醫藥基地項目,做一個(gè)城市綜合體,進(jìn)而提升住宅的品質(zhì)。
在大興的大型城市綜合體項目還有中建國際港,中建國際港位于大興新城核心,京港地鐵4號線(xiàn)棗園站上蓋,總建筑規模41萬(wàn)平方米。
昌平奧北 純新盤(pán)小戶(hù)型成放量主力
今年5月開(kāi)始,昌平奧北區域迎來(lái)了樓盤(pán)的逐步放量。這一區域相比去年來(lái)講,純新盤(pán)更多,預計將成為繼去年大興、房山純新盤(pán)較為集中的熱區,又一個(gè)活躍的板塊。
品牌房企扎堆推盤(pán)
從開(kāi)發(fā)商層面來(lái)講,眾多品牌開(kāi)發(fā)商的純新盤(pán)聚集此地,如金融街在此推出旗下金色漫香系列的金色漫香苑、住總與萬(wàn)科聯(lián)手打造金域華府、金隅繼與萬(wàn)科推出金隅萬(wàn)科城項目后,將推出純新盤(pán)金隅·觀(guān)瀾時(shí)代,繼去年平價(jià)推出首開(kāi)智慧社熱銷(xiāo)后,首開(kāi)在霍營(yíng)打造國風(fēng)美唐,保利也在此推出羅蘭香谷。
此外,遠洋推出轉型高端產(chǎn)品的區域代表作傲北別墅、從深圳來(lái)京的京基集團將推出首個(gè)別墅產(chǎn)品鷺府。
從產(chǎn)品分類(lèi)講,今年奧北昌平區域,主打剛需中小戶(hù)型產(chǎn)品。如金色漫香苑、金隅觀(guān)瀾時(shí)代、金域華府、保利·羅蘭香谷四盤(pán)的主力戶(hù)型均為80-90平米的兩居、三居產(chǎn)品。首開(kāi)國風(fēng)美唐,一期產(chǎn)品更是50年產(chǎn)權的小戶(hù)型。
此外,相比其他幾大別墅區,奧北別墅區今年進(jìn)入放量時(shí)期。純新盤(pán)中也不乏各家企業(yè)醞釀已久的代表作。
純新盤(pán)價(jià)格或穩中有升
由于昌平東部區域毗鄰亞奧板塊的北擴區域,而西部毗鄰中關(guān)村區域,區域的利好規劃,使得這一板塊的項目?jì)r(jià)值得到支撐。
如金融街打造的金色漫香苑靠近規劃10平方公里的未來(lái)科技城,區域內有神華集團、中糧集團等14大央企進(jìn)駐,產(chǎn)品又身處低密度產(chǎn)品聚集的奧北核心區域,將吸引一定的地緣客戶(hù),也有較大的輻射范圍。
對于區域產(chǎn)品定價(jià),萬(wàn)科北京公司副總經(jīng)理肖勁表示,比起一些老項目后期,純新盤(pán)入市定價(jià)相對不糾結。據記者了解,相對去年入市樓盤(pán)的成交均價(jià),此區域純新盤(pán)雖尚未都公布均價(jià),但是通過(guò)現在的參考定價(jià)來(lái)看,依舊穩中有升。
通州 謹慎推盤(pán) 價(jià)格多“待定”
作為北京樓市的重點(diǎn)區域,2009、2010年通州有多宗土地出讓,不少都將在今年年中開(kāi)始供應。
純新盤(pán)低開(kāi)高走
近日,記者了解到K2·百合灣項目將在5月開(kāi)盤(pán)。項目包括商住和純住宅兩部分。首次開(kāi)盤(pán)將先推商住部分,預計兩棟樓300多套房源,總價(jià)在100萬(wàn)元-170萬(wàn)元。
據熟悉通州樓市的人士表示,包括百合灣在內,今年新盤(pán)推盤(pán)節奏、次數、總體放量都未確定,主要是全市受調控政策影響都較大,百合灣也是先推商住部分。而對于消費者更敏感的推盤(pán)價(jià)格,這位人士表示,目前客戶(hù)處于觀(guān)望期,新老項目的觀(guān)點(diǎn)都是隨行就市。從百合灣首期推盤(pán)價(jià)格看,實(shí)際也處于通州目前主流價(jià)格水平,屬于開(kāi)發(fā)商常用的低開(kāi)高走策略。
記者也從多方了解到,包括位于宋莊的融科·千章墅項目、北京金隅嘉業(yè)梨園地塊等項目,今年具體入市計劃還未定,“通州新盤(pán)今年整體比去年要少�！�
而在屬于大亦莊板塊的馬駒橋區域,首開(kāi)旗下馬駒橋項目從今年春節開(kāi)工,預計年底有望入市。主要產(chǎn)品為小高層板樓中小戶(hù)型,首期預計推出300套左右。首開(kāi)馬駒橋項目有關(guān)人士也表示,受限購政策影響,潛在客戶(hù)將以地緣性客戶(hù)為主。項目定價(jià)也會(huì )根據市場(chǎng)情況定,考慮到位置因素,定價(jià)預計比馬駒橋鎮中心區域略低。
商業(yè)地產(chǎn)日趨活躍
除居住用地外,通州去年還有不少商業(yè)地塊出讓,包括華業(yè)地產(chǎn)、富華置地去年分別在通州運河核心區拿下兩塊商業(yè)金融用地。在多個(gè)非住宅項目中,記者了解到金融街園中園項目將在今年下半年入市銷(xiāo)售。
據介紹,園中園為寫(xiě)字樓項目,戶(hù)型面積區間在700平米至2000平米。今年預計推1-2次,單次推盤(pán)量在七八萬(wàn)平米左右。有關(guān)負責人表示,諸如園中園項目定位、開(kāi)發(fā)思路都比較明確,對未來(lái)入駐的企業(yè)也是精挑細選。企業(yè)的入駐將給通州帶來(lái)更多的產(chǎn)業(yè)支持,給通州樓市帶來(lái)更多的潛在需求。
房山 傳統熱區持續放量
房山長(cháng)陽(yáng)作為北京大力發(fā)展的新城,萬(wàn)科、首開(kāi)、建工等開(kāi)發(fā)商的集體進(jìn)駐開(kāi)發(fā),也使該區域的前景看好,各開(kāi)發(fā)商將在今年集中放量。
經(jīng)過(guò)近一年的籌備與規劃,北京建工地產(chǎn)長(cháng)陽(yáng)8號地(西側)的項目——“建邦華庭”即將推盤(pán)銷(xiāo)售。
據悉,建邦華庭建筑面積約20萬(wàn)平方米,由15棟板樓組成,主力戶(hù)型為約85平米至120平米的通透型二居及三居。房山地鐵沿線(xiàn)另一新盤(pán)首開(kāi)熙悅山也計劃在2011年內開(kāi)盤(pán),項目主推產(chǎn)品為100平米三居,85平米二居。
據區域內開(kāi)發(fā)商介紹,目前長(cháng)陽(yáng)區域新盤(pán)價(jià)格區間為14000元-17000元/平米,戶(hù)型產(chǎn)品以實(shí)用、舒適的中小戶(hù)型為主,除純新盤(pán)外,老盤(pán)萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島、徜徉集、芭蕾雨悅都將持續放量。
相比較而言,房山長(cháng)陽(yáng)CSD核心區內的商業(yè)配套、教育配套、生活配套完備,中國華北區最大規模的奧特萊斯落戶(hù)于此,各項目不同程度地配備了商業(yè)用地,其中首開(kāi)熙悅山也將建設地鐵上蓋的城市綜合體,區域規劃完善。同時(shí)該區域屬于北京地鐵沿線(xiàn)的房?jì)r(jià)低洼地,吸引了不少剛需族置業(yè),今年仍是放量重點(diǎn)區域。
除長(cháng)陽(yáng)外,房山其他區域如竇店還將有萬(wàn)科幸福匯這樣的主打老年地產(chǎn)的純新盤(pán)入市,為區域增加更豐富的產(chǎn)品業(yè)態(tài)。
順義 純新盤(pán)扎堆馬坡 主打低密住宅
近年,順義區域的樓市一直波瀾不驚,總體供應量不大,但是有在售項目開(kāi)發(fā)商向記者表示,隨著(zhù)幾家品牌開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品陸續入市,順義板塊也將被提升熱度,今年的熱點(diǎn)將集中的城區是北部馬坡區域。
去年,中鐵置業(yè)和北辰實(shí)業(yè)各拿下順義區馬坡東側一地塊,容積率分別為1.3和1.4,都可開(kāi)發(fā)宜居住宅產(chǎn)品。
而龍湖拿下的牛欄山地塊,毗鄰其順義樓盤(pán)香醍溪岸,1.4的容積率也適合開(kāi)發(fā)小高層和聯(lián)排別墅的混搭類(lèi)型。以上項目都有望在今年下半年以及年內入市。
據了解,順義馬坡板塊此前集中了香悅四季以及魯能7號院等花園洋房的產(chǎn)品樓盤(pán),售價(jià)在1.6萬(wàn)-1.8萬(wàn)/平米之間。今年的新盤(pán)入市,定價(jià)可能穩中有升。熟悉順義區域的一位業(yè)內人士表示,新入市的幾個(gè)樓盤(pán)價(jià)格預計集中在1.8萬(wàn)-2萬(wàn)元/平米以上。
但一位在該區域拿地的開(kāi)發(fā)商相關(guān)負責人向記者表示,今年在限購政策下,花園洋房類(lèi)的改善性居住產(chǎn)品受到一定的影響,開(kāi)發(fā)商會(huì )相對謹慎。
遠洋 今年將推多個(gè)高端新盤(pán)
作為北京老牌開(kāi)發(fā)商,遠洋地產(chǎn)今年有多個(gè)純新盤(pán)將亮相,其中多為高端項目。
三個(gè)新盤(pán)即將推出
據悉,遠洋地產(chǎn)旗下高端項目遠洋傲北、遠洋天著(zhù)、遠洋LAVIE將在年內面世,其中遠洋傲北和遠洋天著(zhù)已做好上市準備,計劃5月入市,只待拿預售許可證。
遠洋傲北為遠洋地產(chǎn)在昌平別墅區打造的巴摩梭羅風(fēng)格的別墅項目,開(kāi)發(fā)商認為,由于別墅供應稀缺,產(chǎn)品在區域內會(huì )有一定的競爭力。
而遠洋天著(zhù)是遠洋亦莊“地王”項目,供應的產(chǎn)品包括聯(lián)排別墅、花園洋房和七八層的小高層。開(kāi)發(fā)商認為,該項目毗鄰五環(huán),周邊低密的項目少,具有很強的市場(chǎng)競爭力。遠洋將把其打造成為亦莊的標桿樓盤(pán)。
此前,遠洋地產(chǎn)行政總裁李明在2011戰略溝通會(huì )上表示,受調控政策的影響,今年遠洋地產(chǎn)制定的300億元銷(xiāo)售目標,上半年完成三分之一,下半年完成三分之二。不過(guò),就北京市場(chǎng)而言,相關(guān)負責人介紹說(shuō),由于遠洋一方推盤(pán)的成功,北京上半年能完成一半的銷(xiāo)售任務(wù)。
機遇挑戰并存
然而限購政策下,北京家庭將暫停新購第三套住房,外地戶(hù)口暫停新購第二套住房。高端項目客群擁有多套住房很常見(jiàn),這是否會(huì )給高端項目的銷(xiāo)售帶來(lái)困難,而今年主打高端產(chǎn)品的遠洋地產(chǎn)是否會(huì )面臨銷(xiāo)售壓力？遠洋地產(chǎn)相關(guān)負責人表示,高端客群實(shí)力強,不只有一兩套房產(chǎn),但也說(shuō)明其支付能力強,還貸能力強,銀行也會(huì )更容易放貸。只要認可遠洋的產(chǎn)品,這些都不難解決。
據悉,三個(gè)項目?jì)r(jià)格目前仍然待定。相關(guān)負責人表示,將根據市場(chǎng)情況和客戶(hù)接受度,先給出一個(gè)意向價(jià),開(kāi)盤(pán)一個(gè)月到兩周,再結合周邊市場(chǎng),給出最后的定價(jià)。
中建地產(chǎn) 十盤(pán)聯(lián)動(dòng) 住宅產(chǎn)品年內亮相
“玲瓏山精裝小戶(hù)型本月開(kāi)盤(pán)�！苯�,中建地產(chǎn)旗下玲瓏山項目發(fā)布了這樣的消息。從去年底在京隆重舉行品牌發(fā)布會(huì ),到今年京城十盤(pán)漸次亮相,中建地產(chǎn)受到頗多關(guān)注。
推盤(pán)節奏隨行就市
作為中建地產(chǎn)今年的兩大重點(diǎn)項目,中建·紅杉溪谷和中建·國際港,都將在今年入市。其中前者為低密純住宅項目,后者為高層住宅。
據介紹,中建地產(chǎn)將整體保持原有開(kāi)發(fā)節奏,根據市場(chǎng)行情適當調整。目前,中建·國際港售樓處已經(jīng)開(kāi)放,中建·紅杉溪谷也將在月底正式亮相。
今年,位于懷柔區的中建·府前觀(guān)邸和空港都市區的翼之城也將開(kāi)盤(pán)入市。具體推盤(pán)節奏將隨行就市,保持現金流和利潤的平衡。此外,位于通州區和豐臺區的兩個(gè)保障房項目都將在年內配售完畢。
銷(xiāo)售價(jià)格整體平穩
中建地產(chǎn)的銷(xiāo)售策略還可從玲瓏山窺見(jiàn)一斑。玲瓏山從去年底首次開(kāi)盤(pán),到本月已是二次放量。首期成交均價(jià)約19000元/平米,而本次開(kāi)盤(pán)價(jià)格在各種優(yōu)惠的基礎上,保持19000元-21000元/平米的水平,價(jià)格整體保持平穩。
另?yè)私?中建地產(chǎn)位于北京奧林匹克南區的開(kāi)元國際廣場(chǎng),中國建筑大廈項目也將盡快啟動(dòng),中國建筑大廈由中建作為集團總部自持,另四棟樓定位于國有大型企業(yè)等用樓。
保利 四純新盤(pán)入市 產(chǎn)品類(lèi)型多樣
今年,保利地產(chǎn)有八盤(pán)入市,產(chǎn)品總貨值共220億元。其中純新盤(pán)占據半壁江山,如大興保利新茉莉公館、昌平保利羅蘭香谷等。
調整產(chǎn)品適應需求
據悉,去年保利北京公司的銷(xiāo)售額為65億元,公司銷(xiāo)售3個(gè)樓盤(pán),而在今年8盤(pán)入市的情況下,任務(wù)隨之提高,但其相關(guān)負責人并未透露具體的銷(xiāo)售目標。
保利相關(guān)負責人表示,今年是保利的高端產(chǎn)品元年和商業(yè)地產(chǎn)元年。公司銷(xiāo)售思路是打造符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品,快速推盤(pán)。
據了解,位于大望京的保利中央公園定位高端產(chǎn)品,原預計產(chǎn)品趨向于較大戶(hù)型,但近日,保利確定該產(chǎn)品戶(hù)型為90-150平米的兩居、三居產(chǎn)品,相對調低了產(chǎn)品戶(hù)型面積。
多產(chǎn)品線(xiàn)通盤(pán)布局
保利相關(guān)負責人表示,保利根據市場(chǎng)需求設計產(chǎn)品,貫徹快速推盤(pán)回款的策略。今年保利入市樓盤(pán)較多,定位各有不同,也便于保利通盤(pán)布局,平衡資金與利潤。
據了解,在高端產(chǎn)品中,保利還有位于東四環(huán)外的東郡項目,戶(hù)型為165平米以上的大戶(hù)型,參考定價(jià)約在4萬(wàn)元/平米以上。
而大興的保利新茉莉公館、昌平的保利羅蘭香谷都主打小兩居、三居,均為切合剛需、快速銷(xiāo)售的產(chǎn)品。