“調控初見(jiàn)成效�！痹谌涨芭e行的博鰲亞洲論壇2011年年會(huì )上，與會(huì )的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商異口同聲地表示對樓市調控效果的“認可”。目前，被稱(chēng)為“史上最嚴調控”致使一線(xiàn)城市銷(xiāo)售量急劇萎縮，開(kāi)發(fā)商資金趨緊，保障房預期帶來(lái)的供應市場(chǎng)結構的調整讓開(kāi)發(fā)商壓力倍增。開(kāi)發(fā)商正力圖通過(guò)拓展融資渠道、布局二三線(xiàn)城市和進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)等“創(chuàng )新”方式尋求突圍。
銷(xiāo)售量萎縮致房企資金趨緊
中國指數研究院3月監測的30個(gè)大中城市中，所監測的重點(diǎn)城市樓市成交量同比全線(xiàn)下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。
SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹和首都創(chuàng )業(yè)集團總經(jīng)理劉曉光等與會(huì )嘉賓均認為，從成交量急劇下滑的層面看，本次調控已經(jīng)初見(jiàn)成效。劉曉光說(shuō)，調控效果可能會(huì )在今年8月更加明顯。
截至4月11日，滬深兩市共有84家房地產(chǎn)上市公司公布2010年年報。數據顯示，84家上市房企經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~為-705.9億元，同比大減1150億元。大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~也普遍出現下滑態(tài)勢。其中，保利地產(chǎn)2010年經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~僅為-223.7億元，同比大幅下降1854.06%。萬(wàn)科、首開(kāi)股份、華僑城等大型房企的經(jīng)營(yíng)性現金流同比下降都在70億元以上。
上市房企財務(wù)報表出現的現金流大幅下降及負債激增，與開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境惡化和大規模擴張密切相關(guān)。國內房企IPO或借殼上市審批暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債被叫停，以及房地產(chǎn)信托政策日趨嚴格等因素，成為行業(yè)面臨的普遍難題。
潘石屹則認為，由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)回籠很多資金，負債率很高不能說(shuō)明房企資金鏈比較困難，但是銷(xiāo)售額急劇萎縮的狀況持續下去會(huì )對開(kāi)發(fā)商的資金造成較大影響。
業(yè)內人士認為，若房企資金來(lái)源進(jìn)一步緊縮，之前累積的存量資金就難以維持資金鏈的健康狀態(tài)。雖然整體而言，開(kāi)發(fā)商降價(jià)的意愿仍舊不高，但各種變相的促銷(xiāo)手段已經(jīng)開(kāi)始出現。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一認為，在銷(xiāo)售量下滑和房企資金趨于緊張的情況下，開(kāi)發(fā)商將面臨如何平衡銷(xiāo)售量和價(jià)格的問(wèn)題，價(jià)格有可能松動(dòng)。
保障房將改變市場(chǎng)格局 開(kāi)發(fā)商壓力驟增
在博鰲亞洲論壇2011年年會(huì )上，保障房將帶來(lái)的市場(chǎng)格局改變成為開(kāi)發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)�！笆濉睍r(shí)期，我國將新建各類(lèi)保障性住房3600萬(wàn)套，2011年計劃建設保障性安居工程任務(wù)1000萬(wàn)套，比2010年的580萬(wàn)套增長(cháng)72.4%。北京、上海宣布“十二五”期間保障性安居工程建設比例占整體供應的60%甚至更高。
潘石屹認為，目前保障性住房占比還很低，如果3600萬(wàn)套保障性住房能在3年內建成，保障性住房將占到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一半，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將產(chǎn)生重大調整。
“這對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)肯定不是一個(gè)好消息，保障房拿走了一半的發(fā)展空間和市場(chǎng)份額，對所有的開(kāi)發(fā)商都是一個(gè)壓力�！迸耸僬f(shuō)。開(kāi)發(fā)商可能將面臨一輪洗牌，主要是看開(kāi)發(fā)商的財務(wù)指標是不是健康，負債率高的開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)份額縮小后可能無(wú)法存活�！安还茉趺凑f(shuō)，未來(lái)3年，開(kāi)發(fā)商的壓力是非常巨大的�！�
住宅市場(chǎng)成交量出現下滑已經(jīng)傳導到土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢不明朗，開(kāi)發(fā)商拿地更趨謹慎。中國土地勘測規劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測組的最新報告顯示，進(jìn)入3月后，各地土地市場(chǎng)普遍遇冷，供應量少，競爭不激烈，廣州、上海等城市流拍、底價(jià)成交普遍。隨著(zhù)調控的持續和深入，這種局面還在延續并有加重的趨勢。
調控倒逼房企融資創(chuàng )新和產(chǎn)品轉型
在近期各大上市房企公布的2010年年報中，房企多元化經(jīng)營(yíng)策略在提速。一方面是在國內融資渠道收緊的情況下，要加大融資力度；另一方面是，產(chǎn)品線(xiàn)也在逐步向二三線(xiàn)城市以及商業(yè)地產(chǎn)和保障房領(lǐng)域推進(jìn)。
劉曉光說(shuō)，在調控成為常態(tài)的形勢下，開(kāi)發(fā)商在業(yè)務(wù)模型、管理模型、融資模型上需要不斷創(chuàng )新，才能適應新的形勢。
隨著(zhù)國家貨幣政策逐漸收緊，銀行信貸受到壓縮，房地產(chǎn)基金作為房企融資渠道的重要性日益凸顯。清科研究中心發(fā)布的統計報告顯示，今年一季度，國內共計募集完成房地產(chǎn)基金5只，募集資金9.6億美元。房地產(chǎn)基金的募集活躍度自2010年起開(kāi)始回升，年內共有10只基金募集到位18.59億美元。進(jìn)入2011年，房地產(chǎn)基金募集進(jìn)一步提速，且其中多由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)參與設立，基金規模逐步擴大。清科研究中心預計，2011年將是私募房地產(chǎn)基金募資、投資集中發(fā)力的一年。
房地產(chǎn)并購市場(chǎng)也已是風(fēng)生水起。據清科研究中心數據顯示，2011年前2個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)的并購依舊保持去年的火爆態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)共完成22起并購交易，超過(guò)2009年全年的并購案例數，并購金額為11.50億美元，并購金額將近去年全年并購總額的一半。
一線(xiàn)城市的政策高壓使得樓市成交量急劇萎縮的同時(shí)，二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)成交卻處于穩步上升的態(tài)勢。日前，中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的“2011年一季度房企銷(xiāo)售榜”指出，上榜企業(yè)在三四線(xiàn)城市布局的優(yōu)化，以及在商業(yè)地產(chǎn)方面轉型的成功，成為銷(xiāo)售不錯的主要原因之一。潘石屹說(shuō)，目前很多開(kāi)發(fā)商在調整戰略，朝商業(yè)地產(chǎn)轉移，在躲避保障性住房的沖擊的過(guò)程中，未來(lái)開(kāi)發(fā)商競逐的熱點(diǎn)將是商業(yè)地產(chǎn)。
朱中一說(shuō)，在持續調控背景下，開(kāi)發(fā)商要想生存應該做好市場(chǎng)區域定位和產(chǎn)品定位，但即使布局二三線(xiàn)城市也應該理性定價(jià)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)也應慎重考慮自身的特點(diǎn)，不能盲目進(jìn)入。
“房地產(chǎn)業(yè)依靠高杠桿、低利率的時(shí)代過(guò)去了；依靠房?jì)r(jià)持續上漲的盈利模式過(guò)去了，房地產(chǎn)商們先要學(xué)會(huì )在正常市場(chǎng)環(huán)境下生存�！弊》亢统青l建設部政策研究中心主任陳淮說(shuō)。