國務(wù)院對地方“樓市督查”剛剛結束。在“最嚴調控”之下，市場(chǎng)正呈現出積極變化，但各種力量博弈也在加�。骸跋拶彙睍簳r(shí)遏制了炒房投機需求，但仍有超過(guò)四成的被統計城市3月份房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)0.5%；高房?jì)r(jià)出現松動(dòng)，但離期待尚有差距。
督查之后，一輪力度空前的房地產(chǎn)調控是否會(huì )再度加碼，市場(chǎng)能否盡快沖破“觀(guān)望期”？各方拭目以待。
樓市退燒后陷僵持 市場(chǎng)感受與統計數據有異
“實(shí)施"限購"之后，原來(lái)積累的400多組客戶(hù)大量流失，只剩下180多組�！鄙虾Ｖ协h(huán)線(xiàn)內一大型樓盤(pán)銷(xiāo)售負責人日前告訴記者。
“限購”被認為是此次調控的“殺手锏”之一。目前看來(lái)，投資投機性需求得到了一定程度遏制。中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生表示，作為重點(diǎn)區域的35個(gè)大中城市，因此導致交易量下降5%－7%。
招商銀行20日發(fā)布的相關(guān)調查報告顯示，90%以上的受訪(fǎng)者表示將不再增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。
去年4月起震蕩上行的高房?jì)r(jià)，其漲勢已有所遏制。國家統計局的數據顯示，3月份全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市達到20個(gè)，比上月增加了6個(gè)，環(huán)比漲幅比上月縮小的城市有29個(gè)。
“地王”也暫時(shí)遠離。中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測系統數據顯示，今年一季度超過(guò)半數城市的綜合地價(jià)環(huán)比增速放緩，漲幅超過(guò)5%的城市由上一季度的18個(gè)減少至6個(gè)；六成監測城市的居住地價(jià)環(huán)比增速回落。記者采訪(fǎng)還發(fā)現，不少城市出現了土地底價(jià)成交甚至流標的情況。
在此輪“最嚴調控”中，對房企“銀根”控制之緊超出以往。上市房企的融資受到各部門(mén)“名單式監管”，一般房企申請貸款困難重重。聯(lián)合產(chǎn)權交易所數據顯示，房企股權、債權的轉讓十分活躍。這種以往少見(jiàn)的現象說(shuō)明：市場(chǎng)正加速“洗牌”。
國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指出：“隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策的深入推進(jìn)，市場(chǎng)供求矛盾有所緩解，不合理需求得到一定抑制，市場(chǎng)出現了一些降溫跡象。這說(shuō)明，中央關(guān)于房地產(chǎn)調控的政策是正確的�！�
不過(guò)，市場(chǎng)變化與人們的期待還有一定差距。復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰說(shuō)：“判斷調控的效果，應該問(wèn)問(wèn)買(mǎi)房者的感覺(jué)，問(wèn)問(wèn)中低收入者有沒(méi)有看到更多的保障房投入供應�！�
提防多種因素對沖調控成效
當“最嚴調控”進(jìn)入關(guān)鍵期，各種博弈正在加劇。表面的平靜之后，有多股力量“蠢蠢欲動(dòng)”，可能對調控構成“對沖”。
比如，部分二、三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)仍在上漲，“助漲”效應不容忽視。數據顯示，70個(gè)大中城市里，依然有29個(gè)城市3月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)0.5%。這些城市大部分屬于不甚引人矚目或“限購”令沒(méi)有覆蓋的三線(xiàn)城市。這部分城市房?jì)r(jià)的持續升溫，可能對市場(chǎng)預期帶來(lái)不利影響。
其次，部分地方政府在執行調控政策時(shí)“留了后手”。其中最典型的是房?jì)r(jià)控制目標的制定問(wèn)題。3月各地陸續公布的“限價(jià)”目標，幾乎清一色成了“漲價(jià)目標”，個(gè)別城市的“漲價(jià)目標”甚至超過(guò)10%。日前，經(jīng)國務(wù)院督查組督查后，有城市宣布下調此前確定的新建住房?jì)r(jià)格漲幅控制目標。
專(zhuān)家提醒“新建住房”除商品房外，還包括大量限價(jià)房、動(dòng)遷安置配套住房等帶有“保障性質(zhì)”的房屋。而隨著(zhù)今年“可售型”保障房供應的增加，平均房?jì)r(jià)自然也隨之“被降低”。
再次，內外資金面因素仍造成房?jì)r(jià)上漲壓力。受通脹預期影響，流動(dòng)性依然充裕，買(mǎi)房仍是許多人的不二選擇。記者采訪(fǎng)發(fā)現，為規避“限購”，有些人選擇全款買(mǎi)房但并不辦理房產(chǎn)證，而是欲等到“限購令”取消再辦理。其中有購房者說(shuō)：“現在物價(jià)上漲較快，別的投資渠道又不多，還是買(mǎi)房子比較安全�！�
值得注意的是，國內貨幣政策緊縮、房企資金趨緊，人民幣升值預期明顯，外資以各種渠道進(jìn)入樓市。國家統計局數據顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，利用外資144億元，增幅達45.2%，為各類(lèi)來(lái)源中增長(cháng)最快。中國指數研究院副院長(cháng)陳晟說(shuō)，外資的加速進(jìn)入可能會(huì )抵消掉一部分樓市調控效果，對此應予以警惕。
“政策籬笆”扎牢 防“常態(tài)”成“疲態(tài)”
4月上旬起，國務(wù)院督查組兵分八路，對16個(gè)�。▍^、市）貫徹落實(shí)調控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項督查。此次督查力度之大、范圍之廣，震動(dòng)市場(chǎng)，也激起各方更多期待。
據統計，自2003年央行“121號文件”發(fā)布以來(lái)，國務(wù)院及有關(guān)部委針對房地產(chǎn)市場(chǎng)共發(fā)布了40余個(gè)全國性文件，掀起數輪樓市調控。但在有些熱點(diǎn)城市，2001－2010年的10年中，僅有2008年的商品住房?jì)r(jià)格出現了微弱下調，其余9年均保持上漲，更有5年的漲幅在兩位數以上。此輪“史上最嚴”調控能否讓房?jì)r(jià)回歸合理水平？
國務(wù)院常務(wù)會(huì )議近期強調“鞏固和擴大房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成效”，“要堅持調控方向不動(dòng)搖、調控力度不放松”。重申“嚴格控制投機投資性購房需求，努力增加市場(chǎng)供應，穩定市場(chǎng)預期，把房?jì)r(jià)控制在一個(gè)合理水平”、“切實(shí)抓好保障性住房建設，將保障性住房建設任務(wù)分解落實(shí)情況�！�
“目前市場(chǎng)已充分地感受到政府調控的決心。從現實(shí)需要及地方政府公信力角度出發(fā)，調控都已沒(méi)有退路�！备呔暛h(huán)球中國區董事總經(jīng)理張良軍說(shuō)。
陳杰等多位專(zhuān)家認為，目前關(guān)鍵是把現有的“政策籬笆”扎牢。調控“組合拳”涉及多個(gè)部門(mén)、各級政府，經(jīng)過(guò)此次督查之后，希望能強化執行、監管和問(wèn)責力度，形成部門(mén)合力，杜絕“上有政策、下游對策”的局面。
業(yè)內人士還建議，中央政府對保障房尤其是公租房三令五申，但一些地方在土地、資金等問(wèn)題上仍處于探索階段。中央應加快保障房的制度創(chuàng )新，完善“頂層設計”，自上而下加快破解保障房尤其是公租房遭遇的一系列瓶頸性問(wèn)題。