目前房?jì)r(jià)雖然出現松動(dòng)跡象，但樓市整體仍處于僵持、博弈態(tài)勢。房地產(chǎn)市場(chǎng)調控督察工作組在將情況上報國務(wù)院后，不排除樓市調控政策進(jìn)一步加碼的可能。而新一輪房貸壓力測試已于4月初在各銀行陸續展開(kāi)。在不斷強烈的調控信號之下，市場(chǎng)各方的神經(jīng)陡然緊繃，房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入新一輪敏感期。
樓市拉鋸或引發(fā)調控升級
國家統計局18日發(fā)布的3月份房?jì)r(jià)數據顯示，70個(gè)大中城市中環(huán)比下降的城市有16個(gè)，而環(huán)比上漲的城市則達44個(gè)。3月全國房地產(chǎn)成交量同比增加15.3%，甚至比前2個(gè)月13.2%的同比增速高出2%。
中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究總監張大偉表示，大部分城市都出現了調控后的“量減”，但是成交價(jià)格依然處于上漲慣性中�！都t周刊》記者發(fā)現，被限購的一線(xiàn)城市樓市成交量下滑明顯，非限購的二線(xiàn)城市以及受調控影響較小的三四線(xiàn)城市支撐了全國整體成交量的上升。據北京市交易管理網(wǎng)數據，在發(fā)布調控目標后三周里，北京商品房成交面積及套數同比重挫了70%、63.9%。
4月上旬開(kāi)始，國務(wù)院督察組對16個(gè)省貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項督察，彰顯中央對房地產(chǎn)調控的決心。而西安近日也率先調低了樓市調控目標，即低于當年城鎮人均可支配收入增長(cháng)幅度3.5個(gè)百分點(diǎn)。相關(guān)人士表示，如果調控效果不理想，不排除中央層面新一輪調控措施的出臺。
房地產(chǎn)基本面中期下行
對于持續收緊的樓市調控，記者了解到，多數開(kāi)發(fā)商感到了資金鏈的壓力。由于限購等調控政策，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款的速度放緩。而銀行擬開(kāi)展新一輪房貸壓力測試，未來(lái)可能會(huì )降低對房地產(chǎn)的貸款比例，當前購房者和開(kāi)發(fā)商從銀行獲得資金的難度已經(jīng)明顯加大。數據顯示，2011年3月全國房地產(chǎn)資金來(lái)源7095億元，同比增長(cháng)22.7%，增速較上月16.3%環(huán)比有所上升，但仍遠低于去年同期的43.7%和全年的26.9%。
從一季度新開(kāi)工面積數據也能看出開(kāi)發(fā)商對于后市的謹慎。今年1季度新開(kāi)工面積為3.98億平米，增長(cháng)23%，增幅同比大幅下降。由于各地保障房還沒(méi)有大面積開(kāi)工，因此當前新開(kāi)工增速的下滑基本反映了商品房市場(chǎng)的狀態(tài)�！艾F在只是房地產(chǎn)行業(yè)基本面中期下行的開(kāi)始�！惫獯笞C券分析師萬(wàn)知堅定地表示。而申銀萬(wàn)國也指出，截至目前，全國范圍內的房?jì)r(jià)調整還未出現，短期政策不會(huì )放松，政府還有更大的空間以嚴格執行緊縮政策。
優(yōu)選“體肥”個(gè)股最安全
相比房地產(chǎn)市場(chǎng)的憂(yōu)心忡忡，地產(chǎn)股被認為更具投資價(jià)值。由于板塊估值已經(jīng)完全反映了對最壞政策的恐懼，這給投資者提供了很好的安全邊際。未來(lái)兩個(gè)月樓市成交量將決定板塊估值提升空間，如果價(jià)穩量增，則政策壓力變小，業(yè)績(jì)支撐力增強，估值將有較大的提升空間；如果出現價(jià)格飆升狀態(tài)，則政策壓力下估值將進(jìn)一步下跌。
在1月份重磅政策連番出臺后，地產(chǎn)股的決定性因素由政策轉化為行業(yè)基本面，即樓市成交的量和價(jià)。目前樓市成交仍較低迷，成交量回暖將是地產(chǎn)股階段性投資機會(huì )來(lái)臨的誘因。二季度樓市走向具有較強的不確定性，限購令下有多少需求可以釋放是未知數。如果開(kāi)發(fā)商以積極的態(tài)度來(lái)響應政策，則價(jià)穩量升的階段或在二季度末提前來(lái)臨。
東興證券分析師鄭閔鋼指出，從安全角度出發(fā)，可以在“體肥”公司中尋找出一些短期業(yè)績(jì)釋放好的公司。根據已公布年報的公司情況看，預收款增長(cháng)較好的公司中建議重點(diǎn)關(guān)注華發(fā)股份、首開(kāi)股份、北京城建、格力地產(chǎn)、天房發(fā)展、萬(wàn)通地產(chǎn)、濱江集團、榮盛發(fā)展、世聯(lián)地產(chǎn)和金融街。