從定向銷(xiāo)售到團購房,從延期保價(jià)到辦卡享“一萬(wàn)抵十萬(wàn)”……樓市嚴控下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們使出渾身解數,頻打各張優(yōu)惠牌,在房?jì)r(jià)“降與不降”之間徘徊。
“試探性”降價(jià)
“憑在職職工工作證購買(mǎi)我們這里的房子,就可享受99折的優(yōu)惠!苯,某樓盤(pán)的銷(xiāo)售團隊走進(jìn)了國家機關(guān)大院,對該單位職工做起了定向推銷(xiāo)樓盤(pán)的生意。
無(wú)獨有偶,最近京城多個(gè)樓盤(pán)都推出了各種名目的“促銷(xiāo)”手段。如順義的京漢鉑寓項目推出了“買(mǎi)贈”特惠購買(mǎi)三居房款直減10萬(wàn)元,購買(mǎi)四居送10萬(wàn)元外加一個(gè)車(chē)位;通州的京洲世家樓盤(pán),現房整體均價(jià)每平方米16000元,而據銷(xiāo)售人員介紹,樓盤(pán)的預售申請均價(jià)是每平方米22000元!伴_(kāi)發(fā)商是為了回籠資金,才愿意降價(jià)的!
上海、深圳等地的樓盤(pán)也頻打優(yōu)惠牌。深圳鹽田區的某樓盤(pán)均價(jià)1.7萬(wàn)/平方米,若當天登記,可享受9.7折基礎上再打9.9折。其他樓盤(pán)也多有類(lèi)似于直減、一口價(jià)、特價(jià)房、團購房、買(mǎi)房砸金蛋送家電等優(yōu)惠措施。
“先看看銷(xiāo)售局面是否改觀(guān),再做下一步打算!敝袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞對中國證券報記者表示,在當前樓市交易量下滑、資金回流困難的情況下,開(kāi)發(fā)商會(huì )先進(jìn)行一些“試探性”營(yíng)銷(xiāo),如稍微打點(diǎn)折,給些許優(yōu)惠等。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月告訴中國證券報記者,目前待售期房出售壓力增大,開(kāi)發(fā)商會(huì )采用一些手段來(lái)提高銷(xiāo)售速度!暗麄儗χ苯咏祪r(jià)會(huì )比較謹慎,因為明降可能會(huì )引起老業(yè)主糾紛等,影響開(kāi)發(fā)商形象,一些大型企業(yè)尤其注重!币虼,目前打折、辦卡等手段比較合適。
房?jì)r(jià)拐點(diǎn)或來(lái)臨
中國指數研究院3月監測的30個(gè)大中城市,樓市成交量總體下滑40.5%。其中,北京下滑幅度最大,達到48%,南京、杭州下滑幅度也超40%。
國家統計局公布的3月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據顯示,全國房?jì)r(jià)整體出現企穩態(tài)勢,尤其是調控最為嚴厲的北京、深圳等一線(xiàn)城市,房?jì)r(jià)環(huán)比持平或回落。
與此同時(shí),國家對樓市的調控政策卻絲毫沒(méi)有放松。繼限購、制定房?jì)r(jià)調控目標等一系列政策出臺之后,4月上旬起,國務(wù)院又派遣8個(gè)督查組分赴16個(gè)。▍^、市),對調控政策的落實(shí)情況開(kāi)展專(zhuān)項督查。國務(wù)院常務(wù)會(huì )議近期也強調,要“鞏固和擴大房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成效”,“堅持調控方向不動(dòng)搖、調控力度不放松”,重申“嚴格控制投機投資性購房需求,努力增加市場(chǎng)供應,穩定市場(chǎng)預期,把房?jì)r(jià)控制在一個(gè)合理水平”。
重重壓力之下,開(kāi)發(fā)商究竟要在“降與不降”之間徘徊多久?牛鳳瑞表示,目前開(kāi)發(fā)商面臨價(jià)格下行的壓力非常大,若還是賣(mài)不出去,不排除通過(guò)加大降價(jià)幅度等措施吸引買(mǎi)主。但他亦指出,房地產(chǎn)政策要通過(guò)各種要素的配置來(lái)達到調控效果,短期內就調控見(jiàn)效,期望值太高。
記者手記 撲朔迷離四月天
雖然傳統的樓市“小陽(yáng)春”沒(méi)有如期而至,但4月樓市依然總體表現出回暖態(tài)勢。4月18日至24日一周,上海樓市共成交2979套房源,商品住宅成交均價(jià)首次突破3萬(wàn)元/平方米,這被業(yè)內視為調控效應的減弱,樓市的又一次回暖。然而中國證券報記者實(shí)地走訪(fǎng)和分析卻能夠得出另一番體會(huì ),四月“陽(yáng)春”背后或許隱藏著(zhù)更多秘密。
上周以來(lái),上海眾多中低端項目齊現“熱銷(xiāo)”行情。浦東的明星樓盤(pán)中海御景熙岸,一口氣開(kāi)出300多套房源,曾掀起一陣排隊高潮,銷(xiāo)售人員甚至稱(chēng)有些購房者是通宵排隊。但實(shí)地了解卻發(fā)現該盤(pán)當日真正售出的只是60余套房源,并不能稱(chēng)為真正的熱銷(xiāo)。而另一個(gè)位于外環(huán)的寶山區某知名大盤(pán),本周末即將加推房源,上周末正在加緊蓄客,銷(xiāo)售人員宣稱(chēng)積累了大量客戶(hù)。中國證券報記者在現場(chǎng)發(fā)現,并沒(méi)有原先預想中的熙熙攘攘的火熱場(chǎng)景,只有零散的客戶(hù)看房,現場(chǎng)的銷(xiāo)售人員數量甚至超過(guò)了客戶(hù)。
按照之前上海市本地規定,新樓盤(pán)只可以自由向下調低售價(jià),如果要上調售價(jià),則需要得到房管部門(mén)的審批通過(guò),這與“一房一價(jià)”實(shí)質(zhì)意義相同。但此用來(lái)遏制開(kāi)發(fā)商亂漲價(jià)的“一房一價(jià)”政策措施,還沒(méi)等到5月1日開(kāi)始實(shí)施,就已經(jīng)開(kāi)始遭遇化解。以中海御景熙岸為例,網(wǎng)上數據顯示此次銷(xiāo)售的房源價(jià)格為26000-30400元/平方米,但該盤(pán)開(kāi)盤(pán)后實(shí)際報出的價(jià)格為21000元/平方米左右。業(yè)內人士分析,開(kāi)發(fā)商為了避免行情好轉時(shí)提價(jià)遇阻,申報預售許可證時(shí)故意大幅報高價(jià)格,預留出足夠的上調空間,形成了網(wǎng)上報價(jià)與實(shí)際售價(jià)的巨大差異。
即便是被業(yè)界視為豪宅回暖之標志的上海紫園,近期也開(kāi)始遭遇質(zhì)疑。上海紫園上周一舉成交了34棟獨棟別墅,成交面積合計約1.77萬(wàn)平方米,成交均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。德佑地產(chǎn)的分析報告稱(chēng),上海紫園上周的成交量,超過(guò)了該項目2009年和2010年的總和。另?yè)私,上海紫園上周售出的這34棟別墅是在一天之內集中成交的,如此多單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的獨棟別墅被整體購買(mǎi)顯然可能性也不大。
有分析師分析,上海紫園的集中成交,可能是由于信托融資的資產(chǎn)抵押。不久前中凱置地就用這樣的手法,抵押中凱曼荼園的部分在建別墅,謀融資7億元。如果上海紫園確為抵押,此次成交的34套別墅就可以融資約18億元。業(yè)內人士分析,這表明開(kāi)發(fā)商寧愿高利率借錢(qián)也不愿降價(jià)賣(mài)房,一方面是目前資金壓力并不是太大,二是仍寄希望于后市能夠回暖。
豪宅未必真熱銷(xiāo),中低端住宅銷(xiāo)售情況分化,在四月樓市回暖的背后,更多的仍是觀(guān)望與忐忑,未來(lái)供需雙方心理的博弈繼續進(jìn)行,樓市即將在這種博弈中呈現出真正清晰的走勢。