從定向銷(xiāo)售到團購房，從延期保價(jià)到辦卡享“一萬(wàn)抵十萬(wàn)”……樓市嚴控下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們使出渾身解數，頻打各張優(yōu)惠牌，在房?jì)r(jià)“降與不降”之間徘徊。
“試探性”降價(jià)
“憑在職職工工作證購買(mǎi)我們這里的房子，就可享受99折的優(yōu)惠�！苯�，某樓盤(pán)的銷(xiāo)售團隊走進(jìn)了國家機關(guān)大院，對該單位職工做起了定向推銷(xiāo)樓盤(pán)的生意。
無(wú)獨有偶，最近京城多個(gè)樓盤(pán)都推出了各種名目的“促銷(xiāo)”手段。如順義的京漢鉑寓項目推出了“買(mǎi)贈”特惠購買(mǎi)三居房款直減10萬(wàn)元，購買(mǎi)四居送10萬(wàn)元外加一個(gè)車(chē)位；通州的京洲世家樓盤(pán)，現房整體均價(jià)每平方米16000元，而據銷(xiāo)售人員介紹，樓盤(pán)的預售申請均價(jià)是每平方米22000元�！伴_(kāi)發(fā)商是為了回籠資金，才愿意降價(jià)的�！�
上海、深圳等地的樓盤(pán)也頻打優(yōu)惠牌。深圳鹽田區的某樓盤(pán)均價(jià)1.7萬(wàn)/平方米，若當天登記，可享受9.7折基礎上再打9.9折。其他樓盤(pán)也多有類(lèi)似于直減、一口價(jià)、特價(jià)房、團購房、買(mǎi)房砸金蛋送家電等優(yōu)惠措施。
“先看看銷(xiāo)售局面是否改觀(guān)，再做下一步打算�！敝袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞對中國證券報記者表示，在當前樓市交易量下滑、資金回流困難的情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì )先進(jìn)行一些“試探性”營(yíng)銷(xiāo)，如稍微打點(diǎn)折，給些許優(yōu)惠等。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月告訴中國證券報記者，目前待售期房出售壓力增大，開(kāi)發(fā)商會(huì )采用一些手段來(lái)提高銷(xiāo)售速度�！暗麄儗χ苯咏祪r(jià)會(huì )比較謹慎，因為明降可能會(huì )引起老業(yè)主糾紛等，影響開(kāi)發(fā)商形象，一些大型企業(yè)尤其注重�！币虼�，目前打折、辦卡等手段比較合適。
房?jì)r(jià)拐點(diǎn)或來(lái)臨
中國指數研究院3月監測的30個(gè)大中城市，樓市成交量總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。
國家統計局公布的3月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，全國房?jì)r(jià)整體出現企穩態(tài)勢，尤其是調控最為嚴厲的北京、深圳等一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)環(huán)比持平或回落。
與此同時(shí)，國家對樓市的調控政策卻絲毫沒(méi)有放松。繼限購、制定房?jì)r(jià)調控目標等一系列政策出臺之后，4月上旬起，國務(wù)院又派遣8個(gè)督查組分赴16個(gè)�。▍^、市），對調控政策的落實(shí)情況開(kāi)展專(zhuān)項督查。國務(wù)院常務(wù)會(huì )議近期也強調，要“鞏固和擴大房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成效”，“堅持調控方向不動(dòng)搖、調控力度不放松”，重申“嚴格控制投機投資性購房需求，努力增加市場(chǎng)供應，穩定市場(chǎng)預期，把房?jì)r(jià)控制在一個(gè)合理水平”。
重重壓力之下，開(kāi)發(fā)商究竟要在“降與不降”之間徘徊多久？牛鳳瑞表示，目前開(kāi)發(fā)商面臨價(jià)格下行的壓力非常大，若還是賣(mài)不出去，不排除通過(guò)加大降價(jià)幅度等措施吸引買(mǎi)主。但他亦指出，房地產(chǎn)政策要通過(guò)各種要素的配置來(lái)達到調控效果，短期內就調控見(jiàn)效，期望值太高。
記者手記 撲朔迷離四月天
雖然傳統的樓市“小陽(yáng)春”沒(méi)有如期而至，但4月樓市依然總體表現出回暖態(tài)勢。4月18日至24日一周，上海樓市共成交2979套房源，商品住宅成交均價(jià)首次突破3萬(wàn)元/平方米，這被業(yè)內視為調控效應的減弱，樓市的又一次回暖。然而中國證券報記者實(shí)地走訪(fǎng)和分析卻能夠得出另一番體會(huì )，四月“陽(yáng)春”背后或許隱藏著(zhù)更多秘密。
上周以來(lái)，上海眾多中低端項目齊現“熱銷(xiāo)”行情。浦東的明星樓盤(pán)中海御景熙岸，一口氣開(kāi)出300多套房源，曾掀起一陣排隊高潮，銷(xiāo)售人員甚至稱(chēng)有些購房者是通宵排隊。但實(shí)地了解卻發(fā)現該盤(pán)當日真正售出的只是60余套房源，并不能稱(chēng)為真正的熱銷(xiāo)。而另一個(gè)位于外環(huán)的寶山區某知名大盤(pán)，本周末即將加推房源，上周末正在加緊蓄客，銷(xiāo)售人員宣稱(chēng)積累了大量客戶(hù)。中國證券報記者在現場(chǎng)發(fā)現，并沒(méi)有原先預想中的熙熙攘攘的火熱場(chǎng)景，只有零散的客戶(hù)看房，現場(chǎng)的銷(xiāo)售人員數量甚至超過(guò)了客戶(hù)。
按照之前上海市本地規定，新樓盤(pán)只可以自由向下調低售價(jià)，如果要上調售價(jià)，則需要得到房管部門(mén)的審批通過(guò)，這與“一房一價(jià)”實(shí)質(zhì)意義相同。但此用來(lái)遏制開(kāi)發(fā)商亂漲價(jià)的“一房一價(jià)”政策措施，還沒(méi)等到5月1日開(kāi)始實(shí)施，就已經(jīng)開(kāi)始遭遇化解。以中海御景熙岸為例，網(wǎng)上數據顯示此次銷(xiāo)售的房源價(jià)格為26000－30400元／平方米，但該盤(pán)開(kāi)盤(pán)后實(shí)際報出的價(jià)格為21000元／平方米左右。業(yè)內人士分析，開(kāi)發(fā)商為了避免行情好轉時(shí)提價(jià)遇阻，申報預售許可證時(shí)故意大幅報高價(jià)格，預留出足夠的上調空間，形成了網(wǎng)上報價(jià)與實(shí)際售價(jià)的巨大差異。
即便是被業(yè)界視為豪宅回暖之標志的上海紫園，近期也開(kāi)始遭遇質(zhì)疑。上海紫園上周一舉成交了34棟獨棟別墅，成交面積合計約1.77萬(wàn)平方米，成交均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元／平方米。德佑地產(chǎn)的分析報告稱(chēng)，上海紫園上周的成交量，超過(guò)了該項目2009年和2010年的總和。另?yè)私�，上海紫園上周售出的這34棟別墅是在一天之內集中成交的，如此多單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元／平方米的獨棟別墅被整體購買(mǎi)顯然可能性也不大。
有分析師分析，上海紫園的集中成交，可能是由于信托融資的資產(chǎn)抵押。不久前中凱置地就用這樣的手法，抵押中凱曼荼園的部分在建別墅，謀融資7億元。如果上海紫園確為抵押，此次成交的34套別墅就可以融資約18億元。業(yè)內人士分析，這表明開(kāi)發(fā)商寧愿高利率借錢(qián)也不愿降價(jià)賣(mài)房，一方面是目前資金壓力并不是太大，二是仍寄希望于后市能夠回暖。
豪宅未必真熱銷(xiāo)，中低端住宅銷(xiāo)售情況分化，在四月樓市回暖的背后，更多的仍是觀(guān)望與忐忑，未來(lái)供需雙方心理的博弈繼續進(jìn)行，樓市即將在這種博弈中呈現出真正清晰的走勢。