政府強硬的手按在房?jì)r(jià)上，短期樓市的走勢已無(wú)太多懸念。如不出意外，深圳4月尤其是5月份的房?jì)r(jià)統計數據將會(huì )出現不小幅度的下跌。
政府的價(jià)格干預政策正在對這個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生直接而深刻的迫降效應，開(kāi)發(fā)商的選擇余地越來(lái)越窄，一方面是在售和即將入市的樓盤(pán)被要求價(jià)格零增長(cháng)，另一方面是一些高端物業(yè)因拿不到預售證而被迫延遲入市。
世聯(lián)地產(chǎn)的研究報告認為，本次調控所帶來(lái)的市場(chǎng)低迷時(shí)期會(huì )有所延長(cháng)，限購城市成交量回升所需時(shí)間更長(cháng)，部分開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售量長(cháng)期低迷、資金鏈日益緊張的情況下，將優(yōu)先選擇快速走量，價(jià)格可能會(huì )有所松動(dòng)。
但多位業(yè)內人士仍認為，樓市需求依然強勁，被壓抑的購買(mǎi)力隨時(shí)可能爆發(fā)并引發(fā)另一輪更加強勁的價(jià)格反彈，而政府強行迫降的房?jì)r(jià)或許仍是一次“假摔”。
多項目售價(jià)被迫零增長(cháng)
4月23日，深圳萬(wàn)科的清林徑項目開(kāi)盤(pán)，共推出78~89平方米精裝三房、四房359套單位。這個(gè)被稱(chēng)為深圳市樓市限價(jià)政策下的龍崗區首個(gè)發(fā)售項目，在開(kāi)盤(pán)兩天內銷(xiāo)售率已超過(guò)七成，大批購房者擠爆銷(xiāo)售中心。
此前不久，深圳市規劃和國土資源委已經(jīng)明確表態(tài)，從今年5月1日起，將對所有商品房項目實(shí)行“明碼標價(jià)、一套一標”。但實(shí)際上深圳的樓市限價(jià)政策在4月下旬已經(jīng)開(kāi)始執行。這已經(jīng)被多家開(kāi)發(fā)商所證實(shí)。
在售的萬(wàn)科清林徑79平方米的均價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米，89平方米的均價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米，帶精裝修。有媒體報道稱(chēng)，清林徑開(kāi)盤(pán)價(jià)低于此前的預期報價(jià)約兩成。
深圳萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)管理中心總經(jīng)理羅霆在接受《第一財經(jīng)日報》采訪(fǎng)時(shí)表示，政府限價(jià)政策對開(kāi)發(fā)商的約束不言而喻，萬(wàn)科依然采取隨行就市的銷(xiāo)售策略，按照限價(jià)政策要求制定銷(xiāo)售價(jià)格，深圳清林徑售價(jià)與去年基本持平。
有開(kāi)發(fā)商透露，龍崗區有關(guān)部門(mén)要求分期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項目，今年新推出單位的價(jià)格不得超過(guò)上期價(jià)格，即價(jià)格零增長(cháng)。
同樣遭遇購房者追捧的，是中海地產(chǎn)在深圳龍崗區的中�？党菄H和中海塞納時(shí)光�，F場(chǎng)銷(xiāo)售人員表示，兩個(gè)項目合計1000套毛坯房和精裝房將于5月初正式對外銷(xiāo)售，價(jià)格區間在每平方米9000元至1.2萬(wàn)元之間。
這一銷(xiāo)售價(jià)格遠低于此前的市場(chǎng)預期。在去年，中海地產(chǎn)以1.3萬(wàn)至1.5萬(wàn)元價(jià)格對外推盤(pán)，但主要以精裝修為主。相比之下，中海地產(chǎn)此次推盤(pán)中包含了若干毛坯房，總體推盤(pán)價(jià)格也與去年基本持平。
行業(yè)龍頭萬(wàn)科和中海地產(chǎn)的限價(jià)銷(xiāo)售，對深圳樓市的沖擊不可謂不大，尤其是同屬龍崗區的多個(gè)樓盤(pán)陷入被動(dòng)。在萬(wàn)科開(kāi)盤(pán)的當天，柏圖斯項目突然宣布提前開(kāi)盤(pán)，并號稱(chēng)全城首例限價(jià)，而同屬該區域的徽王府也在當日推出20套單位，以限價(jià)為銷(xiāo)售“噱頭”。
價(jià)格反彈預期難改
但更多的開(kāi)發(fā)商仍在觀(guān)望，一些高端樓盤(pán)項目則被迫延遲入市。招商地產(chǎn)的雍景灣項目預計5月中旬開(kāi)盤(pán)，預計銷(xiāo)售價(jià)格將從原定的每平方米4.8萬(wàn)元下調至每平方米4萬(wàn)元左右，但有知情者透露，該項目目前仍無(wú)法取得預售證。
類(lèi)似招商雍景灣項目的案例并不少見(jiàn)，深圳多個(gè)高端樓盤(pán)的銷(xiāo)售計劃被限價(jià)政策意外打亂，尤其是別墅項目。深圳某上市房地產(chǎn)企業(yè)旗下一個(gè)位于深圳觀(guān)瀾的別墅項目原計劃4月份開(kāi)盤(pán)，但是現在還拿不到預售證。該企業(yè)高管表示，這個(gè)項目將在5月份申請預售，是否由預售轉為現售，只有等到申請的時(shí)候才知道能不能放盤(pán)。
開(kāi)發(fā)商的微觀(guān)變化最終會(huì )導致宏觀(guān)樓市出現變局。世聯(lián)地產(chǎn)研究部總監王海斌認為，目前這個(gè)時(shí)期房?jì)r(jià)顯得比較敏感，如果有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)調整價(jià)格，很可能引發(fā)一次包括價(jià)格在內的市場(chǎng)短期調整。
自今年1月開(kāi)始至今，深圳房?jì)r(jià)在統計顯示上已經(jīng)出現持續3個(gè)月下跌。一季度，深圳新房?jì)r(jià)格為每平方米20022元，與去年同期相比下降幅度為10.4%。不過(guò)，與去年第四季度相比，該價(jià)格水平總體上仍上漲2.1%。
業(yè)內人士的基本看法是，對新批準預售項目實(shí)行限價(jià)銷(xiāo)售政策，并將豪宅等高端項目剔出統計范疇，對降低整體房?jì)r(jià)將會(huì )起到立竿見(jiàn)影的效果。但更多的聲音是對這種房?jì)r(jià)下跌的質(zhì)疑，認為這僅僅是一種數字游戲，而不是房?jì)r(jià)真正的下跌。
世聯(lián)地產(chǎn)的研究報告稱(chēng)，這樣的結果會(huì )給監管部門(mén)及上級政府一種假象：均價(jià)穩定甚至下降了，而實(shí)際情況是各樓盤(pán)價(jià)格可能根本沒(méi)有下調，甚至各檔次樓盤(pán)價(jià)格全面上調都有可能。
本報記者近日在深圳的多個(gè)在售樓盤(pán)發(fā)現，很多項目的銷(xiāo)售中心依然人氣火爆，前來(lái)看房的購房者經(jīng)常會(huì )排起“長(cháng)龍”，顯示調控背景下的樓市需求依然強勁。
值得關(guān)注的是，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的可售房源正在大幅減少。官方信息系統顯示，今年1至3月，深圳全市只有10個(gè)樓盤(pán)項目取得預售許可，可售商品住房套數僅有19087套，僅能滿(mǎn)足約六個(gè)月的購買(mǎi)需求。
王海斌認為，在這場(chǎng)博弈中，開(kāi)發(fā)商將進(jìn)退維谷，而從成交價(jià)上來(lái)判斷，整個(gè)城市的房?jì)r(jià)得到了控制，“但是這個(gè)控制并不是從根本上來(lái)進(jìn)行控制，只是堵住了，所以未來(lái)上漲的動(dòng)力還是很多，反彈是必然的�！�