去年4月17日國務(wù)院發(fā)布的“新國十條”拉開(kāi)了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴厲調控的大幕。4月30日，具有北京特色的“京十二條”出臺。至今年4月，國家共出臺三輪大的調控，調控的力度和頻率都居于歷史之最，而北京更是落實(shí)調控最嚴厲的地區之一。
    數據顯示，多數城市的調控效果已經(jīng)顯現，北京樓市出現量縮價(jià)穩，房?jì)r(jià)漲幅趨緩，樓市走到從成交量下跌到房?jì)r(jià)即將下行的關(guān)鍵時(shí)刻。

　　重壓之下，新盤(pán)低開(kāi)

　　“新國十條”預示著(zhù)樓市史上最嚴厲調控的開(kāi)始，隨后調控層層加碼。這一年里，如何賣(mài)房成為開(kāi)發(fā)商的頭等大事。
　　老王是一家大型品牌開(kāi)發(fā)商的高管。去年4月，他們在大興的純新項目要開(kāi)盤(pán)，樓市調控轟然而至，這打亂了老王原本計劃好的開(kāi)盤(pán)計劃。
　　這是公司一個(gè)純新項目，首期開(kāi)盤(pán)一定要賣(mài)得好。老王和他的團隊連夜開(kāi)會(huì )，制定應對政策的措施。老王發(fā)現，“新國十條”提高二套房的首付和利率，旨在打擊樓市投機，對于自住性需求還是支持的。而老王的新項目以小戶(hù)型產(chǎn)品為主，潛在的客戶(hù)正是首次置業(yè)的剛需客群。老王認為，剛需族對價(jià)格非常敏感，制定一個(gè)調控下剛需能夠接受的價(jià)格將是開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的關(guān)鍵。老王對比了一下周邊的價(jià)格，二手房?jì)r(jià)格是22000元/平米，還沒(méi)有新盤(pán)可供參考。怎樣的價(jià)格才能打動(dòng)調控下挑剔的購房者呢？
　　“與其往后價(jià)格太高賣(mài)不動(dòng)偷偷摸摸降價(jià)，不如一步到位�！崩贤豕麛嗾{低價(jià)格預期，將首期開(kāi)盤(pán)價(jià)格調低到17000元/平米，比周邊二手房還要低5000元/平米。
　　雖然是北京“新國十條”后首個(gè)開(kāi)盤(pán)項目，但在開(kāi)盤(pán)當天，銷(xiāo)售率達到75%，當日成交約7億元。
　　就在老王的項目開(kāi)盤(pán)后幾天，北京市政府根據“新國十條”發(fā)布了細則，即“京十二條”，其中的重要措施是，暫定同一購房家庭只能在本市新購買(mǎi)一套商品住房。再加上第三套房限貸和外地購房限貸政策，北京市場(chǎng)形勢一下子嚴峻起來(lái)。
　　不過(guò)，老王他們試水成功，使周邊即將開(kāi)盤(pán)項目松了一口氣。大家一致認為，只要價(jià)格到位，還是能吸引剛需來(lái)買(mǎi)房，就看開(kāi)發(fā)商是否有主動(dòng)調低價(jià)格預期的這種魄力。
　　隨后，大興、房山多個(gè)面向剛需的樓盤(pán)低價(jià)開(kāi)盤(pán)，均受到不同熱度的追捧。特別是萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島項目，從去年7月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，以不高于2萬(wàn)元/平米的價(jià)格，多次開(kāi)盤(pán)，多次“日光”，剛需族的需求仍然龐大。

　　調控加碼，銷(xiāo)售率持續下降

　　隨著(zhù)調控的進(jìn)一步深入。今年2月，樓市調控進(jìn)一步加碼，“京十五條”出臺，限貸令直接升級為“限外令”，即北京本市居民擁有兩套住房不能再購住宅，外地居民繳納五年納稅證明或者社保證明限購一套。這大大限制了購房人群。老王公司在房山的樓盤(pán)也受到波及。該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，銷(xiāo)售率為60%左右。雖然定位剛需盤(pán)，但也有部分100平米以上的大戶(hù)型。小戶(hù)型基本賣(mài)完了，但大戶(hù)型卻相對滯銷(xiāo)了。
　　“京十五條”的出臺，無(wú)疑是給樓市又一次急速降溫，賣(mài)得好的剛需盤(pán)也受到波及。
　　受“京十五條”影響明顯的還有著(zhù)名的“日光盤(pán)”萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島。3月6日，前五期開(kāi)盤(pán)接連“日光”的房山萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島第六次開(kāi)盤(pán)，認購率僅63%，終結了連續5次開(kāi)盤(pán)日光的記錄。萬(wàn)科相關(guān)負責人表示，新政出臺后，約有30%的客群受限購影響不具備購房資格。
　　而4月中旬萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島進(jìn)行了第七次推盤(pán)，300多套房源,當日銷(xiāo)售130多套，銷(xiāo)售率不足50%，“日光盤(pán)”銷(xiāo)售率節節下滑。據萬(wàn)科負責人介紹，為確保足夠的去化率，萬(wàn)科第八次推盤(pán)將拉長(cháng)蓄客時(shí)間。
　　調控一周年后，熱銷(xiāo)盤(pán)受冷遇，北京樓市成交量出現明顯下滑。
　　據中原地產(chǎn)和北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，截至4月16日，調控一年來(lái)北京期房住宅成交量為8.49萬(wàn)套，同比下降了40.5%；二手房住宅簽約套數為17.97萬(wàn)套，下調36.6%。樓市總住宅簽約量相比之前的45.8萬(wàn)套下調了39.5%。但在房?jì)r(jià)方面，除個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)外，調控一周年，北京樓市整體出現量跌價(jià)平的趨勢。

　　市場(chǎng)預期改變，土地市場(chǎng)現流標

　　一年前調控開(kāi)啟前夕，土地市場(chǎng)一片熱鬧景象，開(kāi)發(fā)商搶地頻頻上演，地價(jià)也逐步攀升，“兩會(huì )”后一天誕生多個(gè)“地王”，房?jì)r(jià)飆升，不少人說(shuō)“土地市場(chǎng)瘋了”。這也直接引發(fā)了史上最嚴厲調控。
　　調控一年以后，住宅銷(xiāo)售的下滑，開(kāi)始影響開(kāi)發(fā)商對于未來(lái)的預期，表現明顯的就是土地市場(chǎng)。4月20日上午，北京3宗居住用地公開(kāi)招標，其中兩塊地因為投標企業(yè)不足3家最終流標。資料顯示，這兩地塊均位于順義區仁和鎮梅溝營(yíng)村，北側地塊總建筑面積24.32萬(wàn)平米，南側地塊總建筑面積21.3萬(wàn)平米，需配建12.5萬(wàn)平米的限價(jià)商品住房。
　　不僅如此，在南京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、合肥等二線(xiàn)城市均出現土地流拍的現象�！�

　　2010年4月17日
　　國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，即“新國十條”。

　　2010年4月30日
　　北京率先出臺樓市限購令，規定同一家庭限新購一套房，暫停對購買(mǎi)第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　2010年6月4日
　　官方明確個(gè)人房貸二套房認定標準。

　　2010年9月29日
　　“新國五條”出臺。房貸首付款比例調整到30%及以上，暫停三套房貸；調整契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等。

　　2010年11月3日
　　四部委全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。

　　2011年1月26日
　　“新國八條”出臺。中央要求地方政府合理確定本地區年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標。二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。要求各直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市和房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

　　2011年2月16日
　　“京十五條”出臺。對已擁有2套及以上住房的北京戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供北京有效暫住證和連續5年(含)以上在北京繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京戶(hù)籍居民家庭，暫停在北京向其售房。

　　2011年3月
　　各地相繼出臺2011年房?jì)r(jià)調控目標。除北京以外，大多數城市房?jì)r(jià)控制目標均未提到“降”字。

　　老王公司去年拿了不少密云等郊區的地，還想在通州拿地。但是今年老王表示，公司拿地將謹慎，“銷(xiāo)售不好，現金流跟不上拿地的速度，拿地風(fēng)險也很大”。
　　對于全國調控最為嚴格的北京，多家開(kāi)發(fā)商表示，要跟著(zhù)市場(chǎng)的節奏走，市場(chǎng)好的時(shí)候，房?jì)r(jià)高，地價(jià)高，但是開(kāi)發(fā)商也敢拿高價(jià)地，因為市場(chǎng)對未來(lái)預期好，融資也相對容易。市場(chǎng)不好的時(shí)候，即使有便宜地，也不會(huì )去抄底，這個(gè)時(shí)候更重要的是企業(yè)能正常運營(yíng)下去，度過(guò)市場(chǎng)的低潮期。
　　而對于調控前不少開(kāi)發(fā)商手中的高價(jià)地，地價(jià)成本決定了開(kāi)發(fā)商為了利潤不得不將高價(jià)地轉化為高價(jià)房。
　　記者了解到，某上市公司今年有多個(gè)高價(jià)地項目面世，其實(shí)這些項目在去年就已經(jīng)準備好入市了，但是高價(jià)房項目的預售證一度“被卡”，后來(lái)發(fā)證速度也很慢，因此入市時(shí)間受到影響。如公司在昌平的項目，去年12月售樓處、樣板間已經(jīng)做好，開(kāi)始蓄客�！凹词怪�(zhù)急，也只能隨時(shí)準備著(zhù)，等預售證下來(lái)了馬上投入銷(xiāo)售�！逼鋬炔咳耸勘硎�。
　　也有多家開(kāi)發(fā)商表示，北京調控太嚴了，只好到周邊城市去尋找機會(huì )。不過(guò)，隨著(zhù)北京可供土地郊區化的趨勢，“環(huán)首都”地區正炙手可熱。首先是廊坊、香河等距離北京東部較近的三線(xiàn)城市，萬(wàn)科、萬(wàn)達、綠地等大品牌開(kāi)發(fā)商競相進(jìn)駐，涿州、唐山等地也成為熱點(diǎn)。

　　“蛋糕”變小，代理行、二手中介“火拼”

    調控下銷(xiāo)售量大跌，市場(chǎng)蛋糕變小，同行間的競爭也日趨白熱化。為了爭奪房源、客戶(hù)，二手中介同行打架的新聞時(shí)常見(jiàn)諸報端。當本輪調控一周年之際，這種“火拼”開(kāi)始蔓延到一手代理行業(yè)。本周，由于被爆“惡意挖角”，思源、易居兩大國內代理龍頭高層在微博上大打“口水戰”，引來(lái)圍觀(guān)。
　　4月26日清晨，一個(gè)名叫“羅鵬飛5039”的易居員工在微博上發(fā)表“前兩天接到一個(gè)叫陳××的電話(huà)，說(shuō)他在思源任鄂爾多斯星河灣項目總監，想挖我去思源組織金鷹隊，待遇是我現在工資再加1.5倍”，就此引發(fā)了易居多位高管對思源的“圍攻”。
　　星河灣在鄂爾多斯的項目預計10月開(kāi)盤(pán)，據稱(chēng)有高達120億元的銷(xiāo)售目標。星河灣將從思源、中原、策源、易居、世聯(lián)、合富輝煌六家中挑選五家組建聯(lián)合代理團隊，其中又分主銷(xiāo)和承銷(xiāo)，幾大代理同場(chǎng)競技，這條“挖角”微博成為思源、易居舌戰的導火索。
　　業(yè)內人士指出，雙方近幾年擴張都很迅速，積怨已深，互相挖人、搶項目拆臺都是常事，只是此次碰巧由挖角微博將矛盾公開(kāi)化。
　　在二手中介行業(yè)，“京十五條”出臺后，行業(yè)老三鑫尊置地迅速反應收縮戰線(xiàn)，閃電關(guān)店50家。鑫尊置地董事長(cháng)劉軍表示，限購政策出臺，將使二手房市場(chǎng)成交量下降三成，市場(chǎng)份額的減少，會(huì )給新開(kāi)出未盈利的店陷入虧損，還不如提前關(guān)店止損。
　　另一方面，受新政影響，市場(chǎng)“速凍”已經(jīng)出現，中介行業(yè)業(yè)務(wù)蕭條。為了拉生意，有的中介公司許諾能夠為外地客戶(hù)辦理五年假社保獲得購房資格。但這一做法很快被市建委查處曝光，中介行業(yè)也到處風(fēng)聲鶴唳，最新出臺的“一房一價(jià)”政策也將二手房納入政策管理范疇。

　　聲音

    防止非限購二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)瘋漲

　　●朱中一（中房協(xié)副會(huì )長(cháng)）
　　整體來(lái)看樓市調控一年作用明顯。首先各地樓市漲幅趨緩，其次保障房安居工程明顯加強。如果沒(méi)有調控，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲和保障房缺失兩個(gè)問(wèn)題不會(huì )迅速改善。從全國樓市的量?jì)r(jià)來(lái)分析，一線(xiàn)城市成交量出現持續下跌，許多二三線(xiàn)城市由于不受限購影響，市場(chǎng)不錯，導致全國樓市成交量出現了同比上升。價(jià)格上，北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)還沒(méi)有出現“明降”，但市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商打折、送裝修、送車(chē)位等折扣和優(yōu)惠增多，出現了“暗降”的苗頭。
　　目前尤其要注意的是，要防止房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的趨勢從一線(xiàn)城市向非限購的二三線(xiàn)城市蔓延。樓市過(guò)熱對企業(yè)、購房者都沒(méi)有好處。為此，我們行業(yè)協(xié)會(huì )一直要求企業(yè)理性一點(diǎn)，今年定價(jià)上不要盲目漲價(jià)，以免倒逼政府出臺新的調控。其次，目前發(fā)改委要求商品房實(shí)行備案制度，地方政府應該把控好窗口審核，使房?jì)r(jià)能符合當地的調控目標。

　　還會(huì )出臺更嚴厲調控政策

　　●范小沖（陽(yáng)光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁）
　　持續的樓市調控肯定發(fā)揮了作用，體現在三點(diǎn)上，一是房?jì)r(jià)過(guò)快上漲得到控制；二是未來(lái)預期發(fā)生了變化；三是限購、限貸、限價(jià)對購買(mǎi)行為產(chǎn)生極大影響，市場(chǎng)上觀(guān)望情緒很強。
　　由于未來(lái)保障房將大量供應，將和商品房形成樓市雙軌制，開(kāi)發(fā)商都在思考如何在保障房占據半壁江山的樓市生存、發(fā)展�，F在能看到大家都在謀求轉型，要么轉投二三線(xiàn)城市或加大商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、以及產(chǎn)品升級換代，要和保障房產(chǎn)品做出明顯區別。
　　但目前的調控沒(méi)有完全達到中央的預期目標，尤其是對地方政府出臺的房?jì)r(jià)調控目標不滿(mǎn)意。我預計今年還會(huì )出臺更加嚴厲的樓市政策，會(huì )對現有行政和金融政策做出一些調整，比如在地方政府問(wèn)責、開(kāi)發(fā)商利潤率控制以及開(kāi)發(fā)商融資上都會(huì )更加嚴厲，但在通脹、流動(dòng)性充裕等因素作用下，未來(lái)好的商品房?jì)r(jià)仍會(huì )上漲。

　　建議 從行政調控轉為稅收調節

　　范小沖、朱中一均表示，未來(lái)樓市調控的方向應該由行政調控或轉換為稅收調節。
　　范小沖說(shuō)，政府希望的是樓市健康發(fā)展，目前以限購、限貸、限價(jià)等行政手段進(jìn)行短期壓制效果明顯，相信等保障房體系建設起來(lái)后，這些行政控制會(huì )漸漸轉換為稅收等調節手段，最終實(shí)現商品房和保障房?jì)蓚�(gè)市場(chǎng)的分離，畢竟長(cháng)期使用行政手段會(huì )使得資源錯配，以及政府對市場(chǎng)的誤判。
　　朱中一表示：“我個(gè)人判斷，今年內樓市調控政策不會(huì )有太大變化。樓市調控方向肯定是對的，行政手段短期內效果顯著(zhù)，但也有一旦取消限購，市場(chǎng)報復性反彈的擔憂(yōu)。不如以稅收取代行政控制，仿效新加坡和臺灣地區，區分普通住宅和高端商品房，從交易、持有和流轉環(huán)節劃分不同成本�！贝送�，朱中一還認為，要從根本上理順問(wèn)題，中長(cháng)期制度建設必須提上議程，包括中央和地方政府如何分蛋糕，二者如何理順財權、事權、以及土地招拍掛制度、城鄉二元土地制度如何完善、突破等。