一線(xiàn)城市遭遇的嚴厲限購，卻成了三四線(xiàn)樓市瘋狂生長(cháng)的狂歡。
北京科技大學(xué)教授趙曉與高和投資金融分析師李慧忠，針對2011年一季度房地產(chǎn)行業(yè)所作的分析報告發(fā)現，2011年一季度以北京為代表的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲幅度達6.2%。但他們預計，二季度房?jì)r(jià)可能下降約6%，全年有望下降1%。
但一線(xiàn)城市外的二三線(xiàn)遠是另一番“天地”，一些非限購城市樓盤(pán)甚至紛紛打出“不限購”的廣告語(yǔ)。調查顯示，2011年一季度以長(cháng)沙為代表的二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲9%，以岳陽(yáng)為代表的三線(xiàn)城市上漲10.8%。趙曉預計，二季度或者全年，二三線(xiàn)城市可能呈現更大幅度的增長(cháng)。
這可能是全國布局的開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)的主要原因。近期奔走于鄂爾多斯、陜西等地的高和投資董事長(cháng)蘇鑫也有此感慨。他認為，下一輪調控，可能會(huì )增加限購城市。
非限購城市的“歡呼”
某品牌開(kāi)發(fā)商區域總經(jīng)理去年9月份從北京調到了西安市。他表示，初遭限購的西安樓市被一片觀(guān)望情緒籠罩，但西安周邊非限購區域樓盤(pán)卻是一片“歡呼”。
今年2月25日，西安市頒布了限購政策，明確規定本市居民限購2套房，禁購3套以上住房，2套房貸首付最低60%。
據上述總經(jīng)理介紹，“西安已經(jīng)連續兩個(gè)月成交量下跌七成，觀(guān)望情緒尤其濃厚。而我們自己的樓盤(pán)來(lái)訪(fǎng)量下跌也有七成。以前周末樓盤(pán)均停滿(mǎn)了車(chē)，現在周末冷清了很多�！笔艽擞绊�，開(kāi)發(fā)商將五一原計劃以單價(jià)1萬(wàn)元/平方米左右開(kāi)盤(pán)的項目，調整至8000元左右。
“不過(guò)，這卻讓西安周邊城市的房?jì)r(jià)趁機補漲。有點(diǎn)像河北的環(huán)首都經(jīng)濟圈現象�！痹撊耸糠Q(chēng)。
“15分鐘到西安，不受"限"的好房子�！边@是咸陽(yáng)一個(gè)名為“怡水花園”項目近期打出的廣告語(yǔ)。這些樓盤(pán)的推廣策略是，“開(kāi)發(fā)商攥緊剛需，重打"不限購"牌，強攻不限購區域�！痹谙拶徚钭屬彿空邠u擺不定時(shí)，西安周邊不限購的樓盤(pán)成為限購令的受益者。
不僅是西安周邊城市。北京周邊非限購城市更是一片狂歡。以沒(méi)有限購的廊坊市為例，在去年4月份“國八條”出臺時(shí)，該地區均價(jià)約為6000元/平方米，而如今該地區樓盤(pán)普遍均價(jià)為9000元/平方米�！安幌拶彙笔钱數亻_(kāi)發(fā)商拉攏外地購房者尤其是來(lái)自北京的購房者的主要賣(mài)點(diǎn)。
根據中國指數研究院近日發(fā)布《中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數》報告，4月房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅居前的都是二三線(xiàn)城市，比如，邯鄲、菏澤、湘潭、呼和浩特、廊坊的漲幅皆在1%~2%之間。而北京、上海、深圳、廣州等十大城市環(huán)比上漲為0.13%。
除了非限購城市的借機補漲，一些地方開(kāi)發(fā)商認為，在現有的40個(gè)限購城市中，地方政府對于調控的態(tài)度，也直接影響當地限購效果。
“有的城市偏左，有的城市偏右。而西安就屬于偏左城市，相對其他地方更加保守執行調控命令�！鄙鲜銎放崎_(kāi)發(fā)商稱(chēng)。就在國務(wù)院督查組結束陜西考察的當天，一度被質(zhì)疑調控目標偏高的西安正式宣布下調新建住房?jì)r(jià)格控制目標，從之前公布的15%調整為11.5%。
非限購的對沖調控
“到目前為止，第一輪調控效果已經(jīng)基本上被地方政府和開(kāi)發(fā)商對沖完畢�！壁w曉悲觀(guān)地認為，一些地方即便是出現了房?jì)r(jià)下跌，也只是結構性調整的結果。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)、北京大學(xué)教授陳國強呼應說(shuō)，要特別關(guān)注政策調控后市場(chǎng)出現的幾組對沖關(guān)系：一是商品房投資增長(cháng)趨緩被保障房投資加速所對沖；二是一線(xiàn)城市成交量下滑被二三線(xiàn)城市所對沖；三是限購城市需求萎縮被非限購城市所對沖；四是住宅市場(chǎng)投資的被限制為非住宅市場(chǎng)的投資所對沖。
央行于4月28日公布的一季度中國內地貸款投向數據顯示，一季度內地房地產(chǎn)貸款新增5095億元，當季余額同比增21%，當季購房貸款新增3416億元，余額同比增長(cháng)23.2%。業(yè)內人士分析認為，這說(shuō)明錢(qián)還是流向了地產(chǎn)，只是沒(méi)有流向一線(xiàn)城市而已。
蘇鑫也有如此感受�！坝捎诔鞘谢M(jìn)程在調控背景下爆發(fā)，加上不限購的催動(dòng)，甚至限購城市的購買(mǎi)力轉移到非限購城市，這使得三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)保持著(zhù)快速上漲�！彼宰约盒陆{研的陜西神木為例，3年前，這個(gè)小縣城的樓盤(pán)完全沒(méi)有投資屬性，但現在該縣城的房?jì)r(jià)已漲至1.2萬(wàn)元/平方米。
蘇鑫稱(chēng)，如果還有下一輪調控，最有可能增加限購城市。
不過(guò)，這在趙曉看來(lái)，從現有限購城市執行效果來(lái)看，即便增加限購城市，可能作用也不大。他認為，地方政府是調控最大的阻力�！疤旖蚓褪且粋�(gè)明顯的例子。例如天津的限購令在各種壓力下不得不把郊縣納入限購范圍后，政策解讀時(shí)將辦理納稅證明的期限延至從買(mǎi)房之日開(kāi)始計算有一年證明即可。而且，天津是一邊推行限購，一邊保留藍印戶(hù)口政策�！�
趙曉認為，如果目前一系列調控政策不折不扣地貫徹下去，2011年6-8月份可能是壓倒樓市最后一根稻草的落地之時(shí)�！暗�"不折不扣"四個(gè)字談何容易？”