進(jìn)入5月,膠著(zhù)多時(shí)的樓市重回政策“敏感期”。雖然熱點(diǎn)城市成交持續低迷之下價(jià)格仍未出現明顯松動(dòng),但隨著(zhù)“降房?jì)r(jià)”,這一房地產(chǎn)調控公開(kāi)表態(tài)的變化,深化調控的預期再次高漲。
中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所5日發(fā)布的2011年房地產(chǎn)藍皮書(shū)認為,房地產(chǎn)調控面臨攻堅戰,并預測,更嚴厲的調控政策在2011年將被迫陸續出臺,住房持有環(huán)節可能成為未來(lái)政策調控的重點(diǎn),建議全面開(kāi)征房產(chǎn)持有環(huán)節稅收。
低迷 多地樓市環(huán)比仍呈頹勢
中國指數研究院發(fā)布的最新數據顯示,上周(4月25日至5月1日)監測的35個(gè)城市中,20城市樓市成交量上漲,13城市成交量漲幅在30%以上,昆明、大連、三亞漲幅逾100%。重點(diǎn)城市中,4城市成交量均環(huán)比上漲,其中北京漲幅最大,達42.67%,其次是南京,漲幅達到41.15%,廣州漲幅亦達15%。
不過(guò),雖然上周環(huán)比有所反彈,但多數熱點(diǎn)城市成交量與去年同期相比仍呈頹勢,市場(chǎng)依舊低迷。今年1至18周,深圳、南京、蘇州、成都、北京、長(cháng)沙、上海、重慶等重點(diǎn)城市中,僅成都成交面積同比2010年上漲,其余皆下跌。北京跌幅最大,達33.49%。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為,在成交萎靡的背后,市場(chǎng)信心不足,各方預期不一是重要原因。相當一部分購房者對后續政策及房?jì)r(jià)下跌抱以期待,加之限購、限貸等政策約束,這些因素綜合在一起就造成了買(mǎi)方推遲入市的現狀。另一方面,政府干預銷(xiāo)售的策略之下,二手房業(yè)主并不會(huì )急于拋盤(pán),因此,買(mǎi)賣(mài)雙方都認為現在不是出手的有利時(shí)機,成交低迷在所難免。
2011年房地產(chǎn)藍皮書(shū)認為,由于政策實(shí)施存在反復性,導致市場(chǎng)主體對未來(lái)政策預期的不確定性,潛在投機性需求向現實(shí)需求轉化將有所收斂,但轉化動(dòng)力仍存。
就開(kāi)發(fā)商而言,經(jīng)歷2008年至2010年間短暫V形調整反轉的經(jīng)驗和教訓,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)控盤(pán)愿望大大加強,經(jīng)歷2009年至2010年火爆的銷(xiāo)售市場(chǎng)繁榮,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也積累了巨額的銷(xiāo)售收入和利潤,控盤(pán)能力也大大增強。
徐楓認為,雖然目前市場(chǎng)上個(gè)別開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行試探性降價(jià)促銷(xiāo),但仍不能稱(chēng)之為普遍現象,多數開(kāi)發(fā)商還是處于觀(guān)望狀態(tài),況且相當一部分開(kāi)發(fā)商資金面只是“有點(diǎn)吃緊”,還未到危險的地步。
對于未來(lái)一段時(shí)間的成交走勢,徐楓預測,熱點(diǎn)城市的一手住宅成交量可能會(huì )維持4月份的水平,不過(guò),如果后續供應量與現在持平的話(huà),也不排除小幅回升的可能。就二手市場(chǎng)而言,目前整體上處于回升階段,以周為時(shí)間段進(jìn)行考量的話(huà),隨后可能會(huì )以5%左右的幅度緩慢抬升,但如果各地推行評估價(jià)過(guò)戶(hù),二手房的成交量將會(huì )遭遇重創(chuàng )。
相持 房?jì)r(jià)或進(jìn)入拉鋸戰狀態(tài)
成交量持續歷史低位徘徊并未帶來(lái)普遍的價(jià)格松動(dòng)。根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數對100個(gè)城市的全樣本調查數據,2011年4月,全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8773元/平方米,較上月上漲0.40%。其中,北京等十大城市4月平均價(jià)格為15802元/平方米,環(huán)比上漲0.13%。
價(jià)格的微漲態(tài)勢在四大一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)表現得更為明顯!耙皇肿≌山粌r(jià)格的形成由于穿插了過(guò)多的行政痕跡,所以二手房的成交情況是更為可信的風(fēng)向標!毙鞐髡f(shuō)。
根據美聯(lián)物業(yè)的最新統計數據,4月,北上廣深四地二手房成交價(jià)格環(huán)比、同比均呈漲勢。其中,上海二手房的成交均價(jià)達31030元/平方米,環(huán)比漲幅為3.6%,為四城市中最高,北京、深圳、廣州的環(huán)比漲幅分別為1.1%、1.1%和0.7%。同比來(lái)看,廣州二手房均價(jià)達19346元/平方米,同比漲幅高達32%,北京、深圳、上海的同比漲幅分別為15%、13%和18%。
對于未來(lái)的價(jià)格走勢,2011年房地產(chǎn)藍皮書(shū)并不看好今年房?jì)r(jià)回落,認為今年年內商品房?jì)r(jià)可能進(jìn)入相持態(tài)勢。
中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員、藍皮書(shū)副主編尚教蔚表示,2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)結構分化,商品房供給增幅放緩,保障性住房加大入市力度,將導致房?jì)r(jià)走勢出現分化格局。中高檔商品房?jì)r(jià)存在走高壓力,低檔商品房?jì)r(jià)存在下調壓力。
不過(guò)她同時(shí)表示,在商品住房市場(chǎng)中高檔房?jì)r(jià)走高、低檔房?jì)r(jià)走低的相持格局下,納入銷(xiāo)售市場(chǎng)的低檔保障性住房統計范圍的平均房?jì)r(jià)將呈現下調趨勢。
國家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳也持類(lèi)似看法。她在藍皮書(shū)中撰文稱(chēng):“在影響住宅市場(chǎng)供求兩方面的因素作用下,預計2011年住宅市場(chǎng)基本平穩!
文章表示,短期看房?jì)r(jià)上漲仍存在一定的壓力。在這樣的形勢下,2011年尤其是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境仍會(huì )很?chē)绤,穩定物價(jià)的政策目標要求一定會(huì )繼續控制房?jì)r(jià)的上漲,抑制住房投資投機需求的政策仍將從緊。
而且從供給方面看,劉琳表示,未來(lái)一段時(shí)間隨著(zhù)我國城鎮化的穩妥推進(jìn),住房供求將保持增長(cháng)態(tài)勢。具體到住宅市場(chǎng)自身的供求狀況來(lái)看,2010年住宅新開(kāi)工面積保持較高增速,這將增加2011年住宅市場(chǎng)的供給,也為市場(chǎng)需求者提供了較多的選擇,有助于住宅成交量的增加。同時(shí),保障性住房建設將對住宅開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生較大貢獻,因此預計2011年住宅開(kāi)發(fā)投資仍將表現為同比增加。
劉琳稱(chēng),2011年我國經(jīng)濟增速的放緩將減小房?jì)r(jià)漲幅增加的可能性,住宅市場(chǎng)供給量的增加將減小供求矛盾,伴隨宏觀(guān)政策特別是貨幣政策的調整、保障性住房體系和商品房體系的逐步完善,預計2011年住宅價(jià)格將保持基本平穩。
攻堅 更嚴厲調控將延伸至存量市場(chǎng)
基于對房?jì)r(jià)可能進(jìn)入相持態(tài)勢的判斷,藍皮書(shū)表示,房地產(chǎn)調控面臨攻堅戰,更嚴厲的調控政策在2011年將被迫陸續出臺。
尚教蔚說(shuō),2006年以來(lái),由國務(wù)院和國辦頒發(fā)針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控電文達11件,土地供給、交易稅費、金融約束、結構限制等政策措施均被采用,但房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)投機性需求仍未被有效抑制。由于土地供給、交易稅費、金融約束等政策工具往往只針對新增市場(chǎng),較少觸及既得利益,但更嚴厲的調控政策可能向存量市場(chǎng)延伸,住房持有環(huán)節可能成為未來(lái)政策調控的重點(diǎn),將嚴重影響多套住房持有人群的既得利益,增加政策出臺和實(shí)施難度。
未來(lái),住房持有環(huán)節可能成為政策調控的重點(diǎn)。尚教蔚表示,經(jīng)過(guò)多年呼吁,作為調節住房持有、抑制投機性需求的住房持有稅,已經(jīng)進(jìn)入醞釀和試點(diǎn)階段,重慶和上海率先開(kāi)始了政策試點(diǎn)探索。但全國更全面的房產(chǎn)持有稅征收還有待社會(huì )各階層進(jìn)一步達成共識。建議全面開(kāi)征房產(chǎn)持有環(huán)節稅收,將目前上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)在“十二五”期間應加快向全國推廣。
她表示,開(kāi)征房產(chǎn)稅不僅可增加地方財政收入,形成穩定稅收來(lái)源,也可抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲,調節收入分配差距,達到“削貧富差距之峰”的效果。
住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策肯定將持續下去。今年1月份出臺的“新國八條”現在正在貫徹落實(shí)過(guò)程中,走在“半道”上,它的效果如何到年底才能檢驗出來(lái)。
王玨林稱(chēng),目前出臺的一些政策屬于限制性政策,一旦放松就可能反彈。這種反彈帶來(lái)的損失非常之大,一是這幾年的調控成果就沒(méi)有了,而且再實(shí)施調控難度加大;二是可能導致市場(chǎng)更加混亂。
國家統計局投資司李洪俠博士預計,2011年,各項房地產(chǎn)調控政策將圍繞“新國八條”進(jìn)一步細化、落實(shí)。
包括:保障性安居工程建設力度將進(jìn)一步加大,相關(guān)土地、財稅和信貸支持政策將進(jìn)一步完善;抑制投資投機性購房需求的差別化信貸政策將繼續,并有視市場(chǎng)情況不斷趨緊的可能;違法違規閑置和囤積土地行為將被切實(shí)追究責任;穩定房?jì)r(jià)和落實(shí)調控政策不力的地方政府將很可能被問(wèn)責;限購等必要的行政手段將會(huì )適時(shí)增加并擴大應用范圍;促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(cháng)遠規劃和政策有望出臺;《住房保障法》起草有望取得突破性進(jìn)展;房產(chǎn)稅有望在上海和重慶試點(diǎn)基礎上全國推廣。