進(jìn)入5月，膠著(zhù)多時(shí)的樓市重回政策“敏感期”。雖然熱點(diǎn)城市成交持續低迷之下價(jià)格仍未出現明顯松動(dòng)，但隨著(zhù)“降房?jì)r(jià)”，這一房地產(chǎn)調控公開(kāi)表態(tài)的變化，深化調控的預期再次高漲。
中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所5日發(fā)布的2011年房地產(chǎn)藍皮書(shū)認為，房地產(chǎn)調控面臨攻堅戰，并預測，更嚴厲的調控政策在2011年將被迫陸續出臺，住房持有環(huán)節可能成為未來(lái)政策調控的重點(diǎn)，建議全面開(kāi)征房產(chǎn)持有環(huán)節稅收。
低迷 多地樓市環(huán)比仍呈頹勢
中國指數研究院發(fā)布的最新數據顯示，上周(4月25日至5月1日)監測的35個(gè)城市中，20城市樓市成交量上漲，13城市成交量漲幅在30%以上，昆明、大連、三亞漲幅逾100%。重點(diǎn)城市中，4城市成交量均環(huán)比上漲，其中北京漲幅最大，達42.67%，其次是南京，漲幅達到41.15%，廣州漲幅亦達15%。
不過(guò)，雖然上周環(huán)比有所反彈，但多數熱點(diǎn)城市成交量與去年同期相比仍呈頹勢，市場(chǎng)依舊低迷。今年1至18周，深圳、南京、蘇州、成都、北京、長(cháng)沙、上海、重慶等重點(diǎn)城市中，僅成都成交面積同比2010年上漲，其余皆下跌。北京跌幅最大，達33.49%。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為，在成交萎靡的背后，市場(chǎng)信心不足，各方預期不一是重要原因。相當一部分購房者對后續政策及房?jì)r(jià)下跌抱以期待，加之限購、限貸等政策約束，這些因素綜合在一起就造成了買(mǎi)方推遲入市的現狀。另一方面，政府干預銷(xiāo)售的策略之下，二手房業(yè)主并不會(huì )急于拋盤(pán)，因此，買(mǎi)賣(mài)雙方都認為現在不是出手的有利時(shí)機，成交低迷在所難免。
2011年房地產(chǎn)藍皮書(shū)認為，由于政策實(shí)施存在反復性，導致市場(chǎng)主體對未來(lái)政策預期的不確定性，潛在投機性需求向現實(shí)需求轉化將有所收斂，但轉化動(dòng)力仍存。
就開(kāi)發(fā)商而言，經(jīng)歷2008年至2010年間短暫V形調整反轉的經(jīng)驗和教訓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)控盤(pán)愿望大大加強，經(jīng)歷2009年至2010年火爆的銷(xiāo)售市場(chǎng)繁榮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也積累了巨額的銷(xiāo)售收入和利潤，控盤(pán)能力也大大增強。
徐楓認為，雖然目前市場(chǎng)上個(gè)別開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行試探性降價(jià)促銷(xiāo)，但仍不能稱(chēng)之為普遍現象，多數開(kāi)發(fā)商還是處于觀(guān)望狀態(tài)，況且相當一部分開(kāi)發(fā)商資金面只是“有點(diǎn)吃緊”，還未到危險的地步。
對于未來(lái)一段時(shí)間的成交走勢，徐楓預測，熱點(diǎn)城市的一手住宅成交量可能會(huì )維持4月份的水平，不過(guò)，如果后續供應量與現在持平的話(huà)，也不排除小幅回升的可能。就二手市場(chǎng)而言，目前整體上處于回升階段，以周為時(shí)間段進(jìn)行考量的話(huà)，隨后可能會(huì )以5%左右的幅度緩慢抬升，但如果各地推行評估價(jià)過(guò)戶(hù)，二手房的成交量將會(huì )遭遇重創(chuàng )。
相持 房?jì)r(jià)或進(jìn)入拉鋸戰狀態(tài)
成交量持續歷史低位徘徊并未帶來(lái)普遍的價(jià)格松動(dòng)。根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數對100個(gè)城市的全樣本調查數據，2011年4月，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8773元/平方米，較上月上漲0.40%。其中，北京等十大城市4月平均價(jià)格為15802元/平方米，環(huán)比上漲0.13%。
價(jià)格的微漲態(tài)勢在四大一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)表現得更為明顯�！耙皇肿≌山粌r(jià)格的形成由于穿插了過(guò)多的行政痕跡，所以二手房的成交情況是更為可信的風(fēng)向標�！毙鞐髡f(shuō)。
根據美聯(lián)物業(yè)的最新統計數據，4月，北上廣深四地二手房成交價(jià)格環(huán)比、同比均呈漲勢。其中，上海二手房的成交均價(jià)達31030元/平方米，環(huán)比漲幅為3.6%，為四城市中最高，北京、深圳、廣州的環(huán)比漲幅分別為1.1%、1.1%和0.7%。同比來(lái)看，廣州二手房均價(jià)達19346元/平方米，同比漲幅高達32%，北京、深圳、上海的同比漲幅分別為15%、13%和18%。
對于未來(lái)的價(jià)格走勢，2011年房地產(chǎn)藍皮書(shū)并不看好今年房?jì)r(jià)回落，認為今年年內商品房?jì)r(jià)可能進(jìn)入相持態(tài)勢。
中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員、藍皮書(shū)副主編尚教蔚表示，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)結構分化，商品房供給增幅放緩，保障性住房加大入市力度，將導致房?jì)r(jià)走勢出現分化格局。中高檔商品房?jì)r(jià)存在走高壓力，低檔商品房?jì)r(jià)存在下調壓力。
不過(guò)她同時(shí)表示，在商品住房市場(chǎng)中高檔房?jì)r(jià)走高、低檔房?jì)r(jià)走低的相持格局下，納入銷(xiāo)售市場(chǎng)的低檔保障性住房統計范圍的平均房?jì)r(jià)將呈現下調趨勢。
國家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳也持類(lèi)似看法。她在藍皮書(shū)中撰文稱(chēng)：“在影響住宅市場(chǎng)供求兩方面的因素作用下，預計2011年住宅市場(chǎng)基本平穩�！�
文章表示，短期看房?jì)r(jià)上漲仍存在一定的壓力。在這樣的形勢下，2011年尤其是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境仍會(huì )很?chē)绤�，穩定物價(jià)的政策目標要求一定會(huì )繼續控制房?jì)r(jià)的上漲，抑制住房投資投機需求的政策仍將從緊。
而且從供給方面看，劉琳表示，未來(lái)一段時(shí)間隨著(zhù)我國城鎮化的穩妥推進(jìn)，住房供求將保持增長(cháng)態(tài)勢。具體到住宅市場(chǎng)自身的供求狀況來(lái)看，2010年住宅新開(kāi)工面積保持較高增速，這將增加2011年住宅市場(chǎng)的供給，也為市場(chǎng)需求者提供了較多的選擇，有助于住宅成交量的增加。同時(shí)，保障性住房建設將對住宅開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生較大貢獻，因此預計2011年住宅開(kāi)發(fā)投資仍將表現為同比增加。
劉琳稱(chēng)，2011年我國經(jīng)濟增速的放緩將減小房?jì)r(jià)漲幅增加的可能性，住宅市場(chǎng)供給量的增加將減小供求矛盾，伴隨宏觀(guān)政策特別是貨幣政策的調整、保障性住房體系和商品房體系的逐步完善，預計2011年住宅價(jià)格將保持基本平穩。
攻堅 更嚴厲調控將延伸至存量市場(chǎng)
基于對房?jì)r(jià)可能進(jìn)入相持態(tài)勢的判斷，藍皮書(shū)表示，房地產(chǎn)調控面臨攻堅戰，更嚴厲的調控政策在2011年將被迫陸續出臺。
尚教蔚說(shuō)，2006年以來(lái)，由國務(wù)院和國辦頒發(fā)針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控電文達11件，土地供給、交易稅費、金融約束、結構限制等政策措施均被采用，但房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)投機性需求仍未被有效抑制。由于土地供給、交易稅費、金融約束等政策工具往往只針對新增市場(chǎng)，較少觸及既得利益，但更嚴厲的調控政策可能向存量市場(chǎng)延伸，住房持有環(huán)節可能成為未來(lái)政策調控的重點(diǎn)，將嚴重影響多套住房持有人群的既得利益，增加政策出臺和實(shí)施難度。
未來(lái)，住房持有環(huán)節可能成為政策調控的重點(diǎn)。尚教蔚表示，經(jīng)過(guò)多年呼吁，作為調節住房持有、抑制投機性需求的住房持有稅，已經(jīng)進(jìn)入醞釀和試點(diǎn)階段，重慶和上海率先開(kāi)始了政策試點(diǎn)探索。但全國更全面的房產(chǎn)持有稅征收還有待社會(huì )各階層進(jìn)一步達成共識。建議全面開(kāi)征房產(chǎn)持有環(huán)節稅收，將目前上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)在“十二五”期間應加快向全國推廣。
她表示，開(kāi)征房產(chǎn)稅不僅可增加地方財政收入，形成穩定稅收來(lái)源，也可抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，調節收入分配差距，達到“削貧富差距之峰”的效果。
住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策肯定將持續下去。今年1月份出臺的“新國八條”現在正在貫徹落實(shí)過(guò)程中，走在“半道”上，它的效果如何到年底才能檢驗出來(lái)。
王玨林稱(chēng)，目前出臺的一些政策屬于限制性政策，一旦放松就可能反彈。這種反彈帶來(lái)的損失非常之大，一是這幾年的調控成果就沒(méi)有了，而且再實(shí)施調控難度加大；二是可能導致市場(chǎng)更加混亂。
國家統計局投資司李洪俠博士預計，2011年，各項房地產(chǎn)調控政策將圍繞“新國八條”進(jìn)一步細化、落實(shí)。
包括：保障性安居工程建設力度將進(jìn)一步加大，相關(guān)土地、財稅和信貸支持政策將進(jìn)一步完善；抑制投資投機性購房需求的差別化信貸政策將繼續，并有視市場(chǎng)情況不斷趨緊的可能；違法違規閑置和囤積土地行為將被切實(shí)追究責任；穩定房?jì)r(jià)和落實(shí)調控政策不力的地方政府將很可能被問(wèn)責；限購等必要的行政手段將會(huì )適時(shí)增加并擴大應用范圍；促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(cháng)遠規劃和政策有望出臺；《住房保障法》起草有望取得突破性進(jìn)展；房產(chǎn)稅有望在上海和重慶試點(diǎn)基礎上全國推廣。