自今年4月15日，北京首個(gè)“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”中小套型普通商品房項目房山長(cháng)陽(yáng)國際城開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以來(lái)，熱度一直未減。今年1月出臺的“國八條”提出大力推廣以“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”方式供應中低價(jià)位普通商品住房用地，作為此種出讓模式下首個(gè)入市項目，長(cháng)陽(yáng)國際城的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售模式有一定的試點(diǎn)案例意義。
但是，記者近日調查發(fā)現，原規劃2394套限價(jià)商品房的長(cháng)陽(yáng)國際城項目，1594套房源售罄，還有800套房源“按兵不動(dòng)”，施工進(jìn)度相同卻“暫不具備銷(xiāo)售條件”，疑“被雪藏”。
現場(chǎng)探訪(fǎng)：施工進(jìn)度相同 800套房未入市，首批房源售罄忙簽約
5月4日，距中鐵·長(cháng)陽(yáng)國際城開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售已過(guò)去半個(gè)月。記者走訪(fǎng)其位于房山長(cháng)陽(yáng)鎮的售樓處，上午10點(diǎn)半，購房人、工作人員正在售樓處忙著(zhù)完成簽約手續。
現場(chǎng)一層售樓處兩塊銷(xiāo)售控制板，分別記錄了已經(jīng)入市的該樓盤(pán)01地塊以及08地塊的銷(xiāo)售進(jìn)度。記者注意到，08地塊上顯示，此地塊包括入市的11-17號樓住宅項目，01地塊上顯示，此地塊包括1-5號樓住宅項目。
記者在項目戶(hù)型圖資料上發(fā)現，該樓盤(pán)所處地塊由三個(gè)小地塊組成，分別是已銷(xiāo)售完畢的01地塊、08地塊，還有此次未公布房源的02地塊。根據項目規劃，02地塊上應有6-10號樓5棟住宅樓，共計800套房源。
記者走訪(fǎng)觀(guān)察該項目施工進(jìn)度，被長(cháng)陽(yáng)國際城廣告牌圍擋包圍的塔吊正在忙碌，而記者對比發(fā)現，現場(chǎng)3個(gè)地塊的施工進(jìn)度幾乎相同，主體結構均已經(jīng)搭建到6層左右。
4月15日長(cháng)陽(yáng)國際城搖號銷(xiāo)售，未提及02地塊上的800套房源。實(shí)際上，該地塊總計2394套房源，目前只有1594套入市銷(xiāo)售完畢，另外800套中小套型限價(jià)商品房還未有銷(xiāo)售動(dòng)向。
跟蹤追訪(fǎng)：“暫不具銷(xiāo)售條件”疑有隱情，800套房“暫不具備銷(xiāo)售條件”
對于800套房源，為何“捂盤(pán)不售”，長(cháng)陽(yáng)國際城開(kāi)發(fā)商中國鐵建方面沒(méi)有正面回復。
記者調查發(fā)現，同時(shí)拿地開(kāi)工的長(cháng)陽(yáng)國際城房源“分批入市”與預售方案公示施工進(jìn)度存在矛盾。
4月14日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公示的該項目預售方案顯示，長(cháng)陽(yáng)國際城項目共規劃了1-27號樓，其中限價(jià)商品房住宅集中在1-17號樓。
據市住建委施工許可查詢(xún)信息顯示，長(cháng)陽(yáng)國際城全部34萬(wàn)平米在去年12月31日及今年1月4日均已取得施工許可證，并已一次性開(kāi)工。除記者從項目施工現場(chǎng)了解到的三地塊施工進(jìn)度相同外，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公示的該項目“預售方案”也顯示，1-17號樓的開(kāi)工以及竣工日期相同，開(kāi)工日期均為2011年1月1日，竣工日期同為2012年12月31日。
根據《商品房預售許可程序性規定》等相關(guān)規定，具備“五證”可進(jìn)行預售。在項目擁有《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》等四證后，有開(kāi)發(fā)建設的資金達到投資總額的25%以上證明文件等，可申請《商品房預售許可證》。而長(cháng)陽(yáng)國際城同一項目同時(shí)開(kāi)工的房源以“暫不具備銷(xiāo)售條件”為由“分批入市”有違反相關(guān)規定之嫌。
對于為何02地塊800套房源暫不具備預售條件，中國鐵建相關(guān)負責人閃爍其詞，并未回應。但記者從業(yè)內渠道獲悉，剩余800套限價(jià)房遲遲不入市另有隱情，房山區有意回購房源，或分配給未來(lái)的招商引資企業(yè)。
相關(guān)回應：未辦理預售許可證因“尚未申請”
根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公示的長(cháng)陽(yáng)國際城項目的“預售方案”：02地塊的800套房源“暫不具備銷(xiāo)售條件”，但昨日市住建委相關(guān)負責人表示，該800套房源“暫不具備銷(xiāo)售條件”的原因是，未申請預售許可。
市住建委相關(guān)負責人表示，開(kāi)發(fā)商尚未申請辦理預售許可，因此行政主管部門(mén)還無(wú)法辦理預售許可證。
對于將來(lái)這800套房源的銷(xiāo)售對象，市住建委表示，將嚴格按照“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”中小套型普通商品房項目確定的購買(mǎi)條件來(lái)進(jìn)行審核，不符合購買(mǎi)資格的不可購買(mǎi)。
該項目的銷(xiāo)售對象是在目前的限購政策下符合北京購房資格的家庭都可以申購，首次購房的京籍家庭、連續5年繳納社保、納稅的首次購房外地家庭、保障房輪候家庭可以?xún)?yōu)先購買(mǎi)。
業(yè)內反饋：模式推廣應鼓勵快銷(xiāo)
在今年長(cháng)陽(yáng)國際城獲得市場(chǎng)認可后，北京市有意推廣此類(lèi)模式。但記者從業(yè)內了解到，若使得此種模式健康、可持續發(fā)展，保障開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)發(fā)的積極性也是關(guān)鍵環(huán)節。
一位開(kāi)發(fā)商表示，此類(lèi)項目開(kāi)發(fā)商并非無(wú)利可圖，但是需要快速銷(xiāo)售，最好在半年內實(shí)現銷(xiāo)售，迅速回款。中國鐵建相關(guān)負責人此前也表示，拿地之初對項目回報有測算，利潤較低，甚至只有5%，類(lèi)似于保障性住房。但如果半年內實(shí)現銷(xiāo)售回款，仍可實(shí)現10%左右的資金回報率。這位開(kāi)發(fā)商表示，保證開(kāi)發(fā)商的積極性，不押款、不賠錢(qián)的前提是快速銷(xiāo)售回籠資金。從這個(gè)角度來(lái)看，長(cháng)陽(yáng)國際城開(kāi)發(fā)商應沒(méi)有捂盤(pán)惜售的動(dòng)力。
另一位關(guān)注限價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)商對記者表示，參與此類(lèi)項目建設，可以提升自身的品牌效應，但是調控下，項目要實(shí)現快速回款，測算最佳資金回流時(shí)間也是半年。