正如業(yè)內專(zhuān)家所言，“5、6月房?jì)r(jià)能否扛得住將見(jiàn)分曉”。
“房?jì)r(jià)的調整正在通州上演，我認為通州房?jì)r(jià)的合理區間是在1.5萬(wàn)元/平方米左右�！蓖ㄖ菥┲奘兰掖砉韭�(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒如是說(shuō)。
2009年，通州靠著(zhù)新城規劃引領(lǐng)北京房?jì)r(jià)上漲，房?jì)r(jià)一舉向著(zhù)3萬(wàn)元/平方米大關(guān)邁進(jìn)�，F在樓市嚴政下泡沫式發(fā)展的通州樓市，成為了受調控影響最嚴重的區域。房?jì)r(jià)虛高、房源滯銷(xiāo)、新盤(pán)供應集中等不利因素，讓通州成為了房?jì)r(jià)最有可能下跌的區域，也成為了壓倒北京房?jì)r(jià)的最后一根稻草。
房?jì)r(jià)虛高
到底通州的房?jì)r(jià)在什么樣的水平才符合市場(chǎng)需求呢？“我覺(jué)得價(jià)格在1.5萬(wàn)元/平方米的水平上比較合適�！痹谌A業(yè)東方玫瑰郡的售樓處幾位一同前來(lái)看房的購房者向記者表示，這或許給了我們一個(gè)關(guān)于通州房?jì)r(jià)理性?xún)r(jià)格的標尺。
在國家執行一房一價(jià)的首個(gè)周末，記者來(lái)到通州樓市做調查，在走訪(fǎng)的5個(gè)項目中，記者明顯感覺(jué)到了通州樓市的調整，已經(jīng)從虛高的房?jì)r(jià)中逐步走出來(lái)，2萬(wàn)元/平方米以上項目的售樓處基本上門(mén)可羅雀，而價(jià)格在1.6萬(wàn)元/平方米左右的項目處于人頭攢動(dòng)。
華業(yè)東方玫瑰，兩年前華業(yè)地產(chǎn)以17.34億元的價(jià)格從中新地產(chǎn)手中收購了這個(gè)號稱(chēng)通州地區最大的住宅項目，總體量達到了100萬(wàn)平方米，華業(yè)通過(guò)這次收購獲得了其中的80萬(wàn)平方米，樓面價(jià)僅為2175元/平方米。兩年后，華業(yè)重新打造的東方玫瑰項目正式開(kāi)盤(pán)，其在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上申報的價(jià)格為2.2萬(wàn)元/平方米左右，是樓面價(jià)格的10倍。
或許是認識到其中的泡沫，華業(yè)東方玫瑰在其后的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格中，成交均價(jià)僅為1.58萬(wàn)元/平方米。在母親節當天，在原有全款9.5折的基礎上再讓利兩個(gè)點(diǎn)，折合9.3折，吸引了不少購房者。
同樣，在以3.7萬(wàn)元/平方米簽約了一套LOFT產(chǎn)品的K2百合灣，也在母親節當天做出了價(jià)格調整，在原有團購1萬(wàn)元抵10萬(wàn)元的活動(dòng)后，其兩居室的戶(hù)型又做出了下調4000元/平方米的活動(dòng)，折合后相當于下調了5000元/平方米。如此高額的讓利也吸引了不少投資者的關(guān)注。
而同為華美地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的K2清水灣項目，去年12月開(kāi)盤(pán)后的價(jià)格高居2.8萬(wàn)元/平方米，半年來(lái)只銷(xiāo)售了7套。同樣的情況也發(fā)生在與K2百合灣為鄰的新華聯(lián)運河灣，該項目目前的價(jià)格逼近2萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)半年來(lái)的銷(xiāo)售率僅為36%，在記者前去該售樓處的當天，購房者寥寥無(wú)幾。
“目前在通州項目最多的就要屬華美地產(chǎn)了，其在過(guò)去的幾年中斬獲了數塊土地，推出了海棠灣、清水灣、百合灣、M5郎峰等項目，壟斷了大部分的通州住宅市場(chǎng)，而其取得項目的樓面價(jià)格均不高，如K2清水灣的樓面價(jià)僅為3000多元/平方米�！币晃婚_(kāi)發(fā)商向記者表示。
記者了解到，在樓市火爆的2009年，一批開(kāi)發(fā)商高價(jià)拍地制造了通州樓市的虛假繁榮。如同一年華美地產(chǎn)拍得的九棵樹(shù)地塊樓面價(jià)達到了6200元/平方米，而與其一路之隔的華業(yè)收購的地塊樓面價(jià)僅為2175元/平方米。正是在開(kāi)發(fā)商這樣的不斷制造下，通州樓市才不斷地產(chǎn)生泡沫，房?jì)r(jià)虛高。
滯銷(xiāo)嚴重
盲目透支新城規劃的利好，大批項目集中上市，導致了通州樓市滯銷(xiāo)嚴重。
根據中原地產(chǎn)的統計數據顯示，截止到5月初，通州最近半年來(lái)預售的項目合計為22個(gè)，提供的房源套數合計為9943套，而簽約套數僅為1730套，簽約率僅為17.4%。其中更是有10個(gè)項目截至目前的簽約率依然不足一成。而同期房山項目平均簽約率已經(jīng)突破六成，半年來(lái)通州預售的近萬(wàn)套房源總值在200億元左右，而半年內已經(jīng)簽約的項目總值僅為33億元，庫存積壓增加超過(guò)167億元。
這一存貨量到底有多大呢？記者調查相關(guān)數據顯示，截止到今年一季度，兩市136家地產(chǎn)上市公司的存貨金額達到了9865.14億元，通州相當于全國存貨量的1.69%。
“通州滯銷(xiāo)主要是在二次調控后開(kāi)始增加�！敝性禺a(chǎn)有關(guān)人士表示。2010年10月，通州的存貨量為全市存量的21.5%，而到了今年5月，這一數據已經(jīng)達到了近30%。
在過(guò)去的3年中，通州供應了345萬(wàn)平方米的土地，占全市總供應土地面積的12.6%，次于房山和大興，但是通州的房?jì)r(jià)卻遠遠高于這兩個(gè)區域，導致了價(jià)格優(yōu)勢的喪失。同時(shí)隨著(zhù)全市地鐵線(xiàn)的大范圍開(kāi)通，通州的交通優(yōu)勢正在喪失。在這樣的趨勢下就造成通州樓市存量的不斷上漲。