自1月28日上海、重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅試點(diǎn)，時(shí)間已過(guò)去百日。一些專(zhuān)家和業(yè)內人士日前在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，隨著(zhù)我國住房市場(chǎng)化進(jìn)斷加快，居民購買(mǎi)商品房成為解決住房問(wèn)題主要渠道，私有住房越來(lái)越多，開(kāi)征房產(chǎn)稅的時(shí)機已經(jīng)成熟。同時(shí)，目前開(kāi)征房產(chǎn)稅還有若干難題需要破解，包括房產(chǎn)價(jià)值評估、確定稅基和稅率等�；谶@些因素，房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到全面開(kāi)征的過(guò)程應穩扎穩打，遵循“宜緩不宜急”、“宜粗不宜細”、“宜富不宜窮”的原則。
開(kāi)征時(shí)機已經(jīng)成熟
西南政法大學(xué)副校長(cháng)劉俊表示，事實(shí)上，我國對房產(chǎn)稅的征收醞釀了半個(gè)多世紀。中華人民共和國成立之初，政務(wù)院發(fā)布的《全國稅政實(shí)施要則》(1950年)中，房產(chǎn)稅就被列為開(kāi)征的14個(gè)稅種之一。此后幾經(jīng)政策更迭，1984年國家改革工商稅制，決定恢復征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅兩個(gè)稅種。兩年后《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》發(fā)布。2003年10月中央提出，“條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅”開(kāi)始，房產(chǎn)稅改革這一大勢引起了廣泛的關(guān)注。
劉俊說(shuō)，在計劃經(jīng)濟時(shí)代，房屋大多由政府或企業(yè)供給福利房，具有個(gè)人產(chǎn)權的住房較少，征收房產(chǎn)稅的意義不大。上世紀80年代至1998年實(shí)施房改時(shí)，城市中的許多市民都是單位和企業(yè)的福利房，產(chǎn)權歸單位和企業(yè)所有，有個(gè)人產(chǎn)權的房子數量少，因此對個(gè)人產(chǎn)權房征房產(chǎn)稅沒(méi)有實(shí)施。然而，實(shí)施房改之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程加程，越來(lái)越多的老百姓進(jìn)入市場(chǎng)購房，個(gè)人產(chǎn)權住房逐年增多，房產(chǎn)稅開(kāi)征勢在必行。
中房集團理事長(cháng)孟曉蘇表示，中房公司在2003年即向國務(wù)院提出征收房產(chǎn)稅的建議，其總體思路是要把原來(lái)的流轉稅更多地轉化為保有稅。這是因為，當前大約80%的城市居民已經(jīng)擁有產(chǎn)權房，而稅收還延續過(guò)去那些在福利分配制度下的舊有的稅收制度，就是重于征收流轉稅，這是不合理的，會(huì )使有些人過(guò)多地占有社會(huì )資源，而且是無(wú)成本地白白占有。對產(chǎn)權人普遍征收房產(chǎn)持有稅是國際慣例，世界上絕大多數國家都征收。房產(chǎn)稅征收理論相當清楚：產(chǎn)權人的房屋坐落在城市或者城市周邊，產(chǎn)權人享用著(zhù)城市為其修的交通、道路、環(huán)境，治理空氣污染等等，城市的發(fā)展還造成土地的增值，以及眾多的公職人員為產(chǎn)權人服務(wù)。
重慶市社會(huì )科學(xué)院財政金融研究所所長(cháng)鄧濤表示，目前，我國房地產(chǎn)稅費主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節；對于消費者而言，則主要集中在交易環(huán)節。對于購房者來(lái)說(shuō)，只要不轉讓交易，就可以零成本地持有房產(chǎn)和土地資源。當市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)，投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價(jià)出售，并可以不費力地將各種交易稅費轉嫁到買(mǎi)家頭上，從而變現投資收益，這在客觀(guān)上刺激了投資投機行為。因此，在物業(yè)保有環(huán)節收稅，不僅是國際通行的慣例，也有利于充分發(fā)揮稅收對社會(huì )資源的二次分配和調節作用。從這個(gè)意義上講，開(kāi)征物業(yè)稅十分必要。
若干難題尚待破解
當前，征收房產(chǎn)稅還存在若干難題尚待破解。
首先是房產(chǎn)價(jià)值評估問(wèn)題。根據國外普遍經(jīng)驗，房產(chǎn)稅征收是以房產(chǎn)價(jià)值為依據征收的，需要對房?jì)r(jià)進(jìn)行評估，確定房產(chǎn)的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標準。但在國內，房產(chǎn)價(jià)值的確定存在很大難度，一方面目前我國相關(guān)法律法規不夠健全，評估機構從業(yè)人員數量和素質(zhì)遠遠跟不上市場(chǎng)需求，另一方面各地城鎮化進(jìn)程迅猛，交通變更以及城市功能調整加快，導致房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)值評估可變性強，難以做到公平、公正，獲得廣大房產(chǎn)持有者認可。如果不能對房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行有效評估，將難以確定物業(yè)稅的稅基、稅率。
世界上許多成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟國家和地區都選擇以“房產(chǎn)在某一時(shí)間點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”作為住房保有稅的計稅依據。由于我國正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的時(shí)期，各年間房地產(chǎn)價(jià)格變化幅度較大，定期對課稅對象的價(jià)格進(jìn)行評估是十分必要的。房產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際困難是存在的，必須正視并積極解決這一問(wèn)題。
其次是稅基和稅率問(wèn)題。從上海和重慶的房產(chǎn)稅政策來(lái)看，上海只對增量房征稅，重慶對別墅等高檔住房征稅，但高檔住房也是針對增量，別墅雖然存量和增量都征收，但面較小。從長(cháng)遠來(lái)看，還應逐步適當擴大征稅面，否則房產(chǎn)稅將難以真正地發(fā)揮作用。
稅率的制定也需要講求科學(xué)。假設房產(chǎn)稅稅率定為1%，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對抑制房地產(chǎn)投機并無(wú)實(shí)質(zhì)意義。如果稅率過(guò)高，又會(huì )給房地產(chǎn)業(yè)造成新的壓力，不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩定發(fā)展。因此，房產(chǎn)稅的稅率要靈活調整，針對不同人群也要制定差別比例稅率。
房產(chǎn)稅改革要穩妥推進(jìn)
從長(cháng)遠來(lái)看，征收房產(chǎn)稅是大勢所趨，但從現實(shí)情況看，以及上述存在的若干難題，從滬渝試點(diǎn)到全面推開(kāi)的過(guò)程要穩妥把握、循序漸進(jìn)。房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)過(guò)程，原則應該是在節奏上“宜緩不宜急”，先在部分城市試點(diǎn)，然后逐步完善推廣；在實(shí)施細則上是“宜粗不宜細”，便于實(shí)際操作，降低征稅成本；在征收面上是“宜富不宜窮”，保障普通老百姓乃至中產(chǎn)階級的利益。
復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授說(shuō)，要把改革的力度、發(fā)展的速度和社會(huì )可承受度結合起來(lái)。當前，首先要確保滬渝兩地的試點(diǎn)工作順利推進(jìn)，兩地出臺的一些具體政策，其目的就是要用較小的阻力和代價(jià)取得成功，具有積極意義。試點(diǎn)的一個(gè)重要作用，在于讓人們形成政策預期，做好心理準備。在這個(gè)基礎上，改革可逐漸從增量房到存量房、從高檔住宅向普通住宅、從試點(diǎn)城市向全國各地推進(jìn)。
當前全面開(kāi)征房產(chǎn)稅還需破解四大障礙：第一是信息障礙�！∮捎谌珖慨a(chǎn)數據沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，投機資金從政策執行較嚴的一線(xiàn)城市向二、三線(xiàn)城市泛濫，從高端住宅市場(chǎng)流向中低端市場(chǎng)，導致限購、稅收、貸款等調控政策落不到實(shí)處；第二是法律障礙。當前要對已有的法律、法規、地方政策做一個(gè)梳理和清理，防止出現“法律打架”的現象，影響征收的權威性；第三是征收障礙。究竟是自己申報還是政府認定，滯納稅款如何處理，都需要細化；第四是利益障礙。政府要有所側重，防止出現同時(shí)“開(kāi)罪”窮人和富人的局面。