門(mén)庭冷落人聲稀入夏的北京天氣在不斷回溫，但通州樓市整體依然未見(jiàn)明顯轉暖。從去年10月以來(lái)，包括位于大亦莊板塊的馬駒橋區域，通州一共有22個(gè)次的樓盤(pán)取得預售證，預售房源總和9943套，但截至目前簽約套數僅有1990套，整體簽約率20%。
庫存積壓明顯、整體銷(xiāo)售卻艱難行進(jìn)，在繃緊的樓市調控中，通州樓市通向何方？
滯銷(xiāo) 多數樓盤(pán)月成交保持“個(gè)位數”
記者日前走訪(fǎng)了通州區新華聯(lián)運河灣等多個(gè)在售老盤(pán)，售樓處內鮮見(jiàn)看房人。
從今年2月北京加強版限購令出臺后，看房人少、成交量低成為通州許多在售樓盤(pán)共同的遭遇。此前機構的動(dòng)態(tài)監測數據顯示，6個(gè)在售樓盤(pán)中有4個(gè)樓盤(pán)在2月之后出現過(guò)單周零成交。一個(gè)項目甚至出現了6次單周零成交。而今滯銷(xiāo)的局面依然沒(méi)有改觀(guān)。運河核心區一項目人士感慨：包括自家項目在內，通州多數老盤(pán)月成交套數都保持在個(gè)位數。
北京中原地產(chǎn)分析，調控政策出臺后，通州購房者出現分流。不少市區剛需置業(yè)者轉向房山等更具有價(jià)格優(yōu)勢的區域。加上通州目前新盤(pán)較少，大部分是老盤(pán)后期且庫存體量都比較大，老盤(pán)降價(jià)也容易導致糾紛，因此成交量依然低迷。
去年底降價(jià)開(kāi)盤(pán)的京貿國際城4號樓，420套房源已經(jīng)簽約247套，以?xún)r(jià)換量的效果顯而易見(jiàn)。但如今也面臨著(zhù)降價(jià)對銷(xiāo)量帶動(dòng)效果趨弱的尷尬。
相比老盤(pán)，近期新開(kāi)盤(pán)項目由于戶(hù)型等產(chǎn)品優(yōu)勢，獲得的市場(chǎng)認可更高。4月底，城鐵臨河里站附近的華業(yè)·東方玫瑰開(kāi)盤(pán)，A4號樓800多套房源目前簽約量已經(jīng)達240套。相對于該項目近一年的蓄客期，無(wú)論是業(yè)內人士還是記者從項目人士處了解到的情況，這一成交數字不足以讓人很滿(mǎn)意。
糾結 購房人被限購，開(kāi)發(fā)商被“捂盤(pán)”
對于通州樓市目前的滯銷(xiāo)主因，多個(gè)項目人士直指調控威力。限購門(mén)檻對買(mǎi)房人的屏蔽，在售住宅概莫能外。而在政策的影響下，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)控節奏也影響了存量的消化。記者了解到，通州多個(gè)樓盤(pán)基于目前的市場(chǎng)溫度，多棟樓座取證，但實(shí)際對外推出的只有一棟樓或者少數樓棟。有業(yè)內人士表示，買(mǎi)房人被限購，開(kāi)發(fā)商無(wú)奈捂盤(pán)。
另一方面，整體市場(chǎng)的趨冷也影響到商住項目。5月11日，記者從K2·百合灣售樓處了解到，4月底，K2·百合灣兩棟商住樓開(kāi)盤(pán)，均價(jià)36000元/平米，未推優(yōu)惠，目前認購不足10套。而現在辦理團購卡，5月中旬可以享受按揭1萬(wàn)抵5萬(wàn)，全款1萬(wàn)抵10萬(wàn)的優(yōu)惠。售樓員還表示屆時(shí)可能還有其他優(yōu)惠。有業(yè)內人士表示，對于總價(jià)100多萬(wàn)的房源來(lái)說(shuō)，這樣的折扣是很可觀(guān)了。而“團購”的用意在于蓄客、探市。
截至昨天，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，K2·百合灣4月底取證294套房源，簽約僅1套，預訂9套。
應對 先賣(mài)商住房、“以新補舊”等
目前，通州樓市的滯銷(xiāo)對局域開(kāi)發(fā)商影響很大，多數開(kāi)發(fā)商正在積極尋找破局之路，通過(guò)優(yōu)惠、推盤(pán)戶(hù)型變化等方式來(lái)應對。
鎖定調控下?lián)碛蟹科钡膭傂杌蚴状胃纳瓶腿�，華業(yè)·東方玫瑰開(kāi)盤(pán)推出30至90平米的中小戶(hù)型，同時(shí)通過(guò)多重折扣吸引買(mǎi)房人，但效果并不明顯。也有在售老盤(pán)通過(guò)推出特價(jià)房源等招徠買(mǎi)房人。
對于在通州擁有多個(gè)項目的房企來(lái)說(shuō)，“以新補舊”也是加快資金周轉，彌補老項目滯銷(xiāo)的辦法。
一房企人士介紹，該企業(yè)在通州擁有一在售大盤(pán)，另有一尚未入市的地塊。加強版限購令出臺后，旗下在售項目也一樣遭遇“寒流”�，F在，公司有意啟動(dòng)在新項目，定位于總價(jià)低、功能全的戶(hù)型產(chǎn)品，如70平米兩居，90平米三居等�！熬褪窍Ｍㄟ^(guò)總價(jià)低、性?xún)r(jià)比高的剛需產(chǎn)品撬動(dòng)市場(chǎng)，同時(shí)新盤(pán)定價(jià)更靈活，沒(méi)有老盤(pán)調價(jià)的壓力�！�
還有項目售樓員表示，開(kāi)發(fā)商會(huì )放慢施工進(jìn)度。記者以購房人名義在某項目咨詢(xún)時(shí)，一售樓員表示，項目后期還有多棟樓座，但目前施工進(jìn)度不一，后期不知道何時(shí)入市。
壓力 庫存攀升、二手房?jì)r(jià)跌
“現在許多項目根本完不成預定任務(wù)�！辈糠址科笕耸繉νㄖ莺笫信袛啾容^保守。通州一在售項目人士表示，預計半年內政策威力會(huì )進(jìn)一步顯現，房?jì)r(jià)下行或難避免，“現在不是說(shuō)一個(gè)開(kāi)發(fā)商能通過(guò)促銷(xiāo)贏(yíng)得市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商群體沒(méi)有辦法幫助買(mǎi)房人邁過(guò)限購的門(mén)檻”。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉也認為，通州因為前期的“跳漲”導致價(jià)格利好透支，加上庫存量大，未來(lái)房?jì)r(jià)可能明顯變化。
2010年10月，通州住宅庫存14501套，占全市庫存的21.5%，僅次于朝陽(yáng)區。而半年之后，據北京中原地產(chǎn)統計，今年5月初，通州商品住宅庫存超過(guò)2萬(wàn)套，占全市庫存比例也攀升。另一方面，通州最近三年供應的住宅土地面積超過(guò)345萬(wàn)平米，占全市供應面積比例達到了12.6%，僅次于房山、大興。未來(lái)仍將有不少新盤(pán)入市。
值得一提的還包括二手房對新盤(pán)的影響。據有關(guān)中介人士發(fā)布的消息，今年年初城鐵沿線(xiàn)小戶(hù)型成交價(jià)在2萬(wàn)元/平米左右，而現在有的已經(jīng)降到16000元/平米左右。二手房?jì)r(jià)格的松動(dòng)若將蔓延，通州新房市場(chǎng)將感受到又一種壓力。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月也表示，相對于二手房?jì)r(jià)，通州新房?jì)r(jià)格相對偏高，降價(jià)幅度應比二手房大。