堅持樓市調控不動(dòng)搖，同時(shí)加強住房制度建設。如果制度改革不能跟上，不能從體制機制上改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行模式，一旦限購令等調控政策放松，需求爆發(fā)，房?jì)r(jià)很可能出現報復性反彈。
房?jì)r(jià)下降了嗎？
統計數據顯示房?jì)r(jià)下降，老百姓卻感受不明顯
房?jì)r(jià)真的降了嗎？許多人都在問(wèn)這個(gè)問(wèn)題。
從統計數據上看，調控最嚴厲的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的確有所回落。3月份，北京、深圳新房成交均價(jià)跌破2萬(wàn)元/平方米，上海新房?jì)r(jià)環(huán)比跌幅最大達7.6%，廣州均價(jià)跌破12000元/平方米。
從市場(chǎng)實(shí)際情況看，傳統上成交活躍的“小陽(yáng)春”今年被冷清的觀(guān)望所取代，各地成交量仍然維持在近幾年來(lái)的低位。大多數新項目以較為合理的價(jià)格入市，或給出更大的優(yōu)惠幅度，一些新開(kāi)盤(pán)項目推出九折、直減10萬(wàn)元等優(yōu)惠，新的打折形式“團購”也出現在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。
二手房市場(chǎng)上，據中介機構介紹，大多數房源的掛牌價(jià)格仍然維持在高位，但時(shí)常會(huì )有一些業(yè)主因為急于出手，主動(dòng)調低價(jià)格，部分房源一次性下調20%甚至更多。
“只要您盯著(zhù)某一個(gè)區域，時(shí)不時(shí)地就會(huì )有這樣的房源出來(lái)，但這樣的房源賣(mài)得也很快�！辨溂业禺a(chǎn)一位工作人員告訴記者。
然而，從普通購房者的感受來(lái)看，房?jì)r(jià)下降得似乎沒(méi)有統計數據顯示的那么真切。
“我幾乎每天都要到附近的售樓處和中介去咨詢(xún)，盡管看房的人不多，但房?jì)r(jià)從去年底到現在幾乎沒(méi)降過(guò)，有的還在漲�！奔易”本┦谐�(yáng)區的陳先生說(shuō)，政府和媒體都在用數據和例子說(shuō)房?jì)r(jià)理性回落了，但自己和身邊的朋友同事卻感受不明顯。
3月底，北京市提出了房?jì)r(jià)“穩中有降”的調控目標，“穩定”也是各地房?jì)r(jià)調控目標的關(guān)鍵詞。據記者了解，為了維持房?jì)r(jià)數據的“穩定”，部分一線(xiàn)城市對高價(jià)房暫停發(fā)放預售許可證，使高價(jià)房無(wú)法入市銷(xiāo)售，低價(jià)房源則加大入市，從而拉低了新房的平均成交價(jià)格。有的城市把限價(jià)房等保障性住房?jì)r(jià)格也納入商品房?jì)r(jià)格統計范疇，近期大量限價(jià)房入市，也在統計層面降低了房?jì)r(jià)。
也正因如此，“下降”了的房?jì)r(jià)數據和老百姓的感受差別較大。
房?jì)r(jià)會(huì )下降嗎？
“限購令”下成交量難反彈，下半年房?jì)r(jià)或下降
“總體而言，市場(chǎng)現在十分膠著(zhù)，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )真的迎來(lái)下降的拐點(diǎn)，二季度一定會(huì )見(jiàn)分曉�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一表示。
“五一”小長(cháng)假期間，各地樓市成交出現了小幅反彈，但緊接著(zhù)，成交量再次大幅下滑。以北京為例，5月2日—5月8日，北京樓市成交量再次下滑，總成交3197套，環(huán)比前一周下降39%。
根據以往經(jīng)驗看，正常年份2月份樓市成交量最少，3月份會(huì )比2月份翻倍，4月份則會(huì )在此基礎上再增加四成左右。但今年2月至今，一線(xiàn)城市樓市成交量始終低迷，同比去年下滑50%以上。
朱中一認為，連續的樓市調控政策已經(jīng)對市場(chǎng)形成了量變到質(zhì)變的影響。與前幾次不同，新一輪的樓市調控擴大了限購的范圍，在限購令的作用下，成交量很難反彈，房?jì)r(jià)也缺乏反彈的基礎。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張大偉表示，連續幾次加息、貸款優(yōu)惠利率取消等使購房者尤其是炒房者的資金成本大增。相比一年前，目前購房的利息基本已經(jīng)翻倍，對成交量的影響將進(jìn)一步加大。
“一般來(lái)說(shuō)，成交量大幅萎縮一段時(shí)間后，就會(huì )傳導到價(jià)格上�！比f(wàn)科集團董秘譚華杰表示，“今年肯定是調整年，市場(chǎng)會(huì )持續蕭條，下半年一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)如果下跌，很正常�！�
從企業(yè)角度看，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況進(jìn)一步趨緊，存量卻仍在不斷上升。從已經(jīng)公布的上市房企2010年報來(lái)看，資產(chǎn)負債率普遍走高，多數達到行業(yè)70%警戒線(xiàn)。有84家公司經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~為-705.9億元，同比減少1150億元。同時(shí)，129家房企2010年末存貨總量達9098億元，同比增長(cháng)40.4%，創(chuàng )近幾年來(lái)新高。
業(yè)內人士表示，經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的膠著(zhù)后，更大范圍、更明顯的降價(jià)，更可能成為市場(chǎng)的選擇。
調控會(huì )繼續從緊嗎？
調控不會(huì )放松，企業(yè)不要倒逼政府加強調控力度
國務(wù)院總理溫家寶日前在視察北京市保障性住房建設時(shí)表示，中央提出要保持房地產(chǎn)價(jià)格基本穩定、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的決心是堅定不移的；要把一些地區過(guò)高的房?jì)r(jià)降下來(lái)、使房?jì)r(jià)回歸到合理水平的決心是堅定不移的；要特別關(guān)注困難群體和中低收入家庭，使他們住得起房子、租得起房子的決心也是堅定不移的。
很顯然，在當前的形勢下，房地產(chǎn)調控不會(huì )放松，也不能放松。
4月中旬，國務(wù)院派出8個(gè)督查組，赴16個(gè)省市督查房地產(chǎn)調控的政策落實(shí)情況和成效。從督查組反饋的情況看，各項調控措施得到了較好的執行，但也有少數地方政府出現了盲目樂(lè )觀(guān)的情緒，認為當地“房?jì)r(jià)不高”，調控效果已經(jīng)明顯，甚至應該放松調控。對此，參與調查的幾個(gè)相關(guān)部門(mén)負責人均公開(kāi)表態(tài)，房地產(chǎn)調控必須堅持不放松。
“應當看到，調控還只是剛剛看到一點(diǎn)成效，還面臨許多困難。從某種程度上講，如果不是限購令強壓著(zhù)需求，樓市很有可能已經(jīng)開(kāi)始反彈了�！敝熘幸槐硎�，由于通脹預期仍然強烈，境外熱錢(qián)還在繼續流入，住房剛性需求依舊旺盛……在這些因素的推動(dòng)下，房?jì)r(jià)仍然有強烈的上漲沖動(dòng)。這時(shí)候如果放松房地產(chǎn)調控，房?jì)r(jià)難免再次出現快速上漲，有限的調控效果恐將前功盡棄。
繼續堅持的同時(shí)，調控隨時(shí)有可能加強。
5月1日起，各地按照國家發(fā)改委要求，開(kāi)始對商品房執行“一房一價(jià)”明碼標價(jià)制度。在新制度下，開(kāi)發(fā)商可自行降價(jià)，但不得擅自漲價(jià)。此舉被看作是樓市調控進(jìn)一步細化、并且直接針對房?jì)r(jià)的新手段。
住房城鄉建設部主要負責人近幾個(gè)月來(lái)也頻繁表示，有關(guān)部門(mén)一直在密切監測房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，積極進(jìn)行政策儲備，一旦市場(chǎng)出現異動(dòng)，新的調控政策隨時(shí)可能出臺。
“現在和2008年的情況大不相同，當時(shí)調控之所以轉向，主要是遇到了國際金融危機�！敝熘幸粡娬{，在當前我國宏觀(guān)經(jīng)濟形勢平穩好轉的情況下，房地產(chǎn)調控不會(huì )放松，只會(huì )強化�！盁o(wú)論是企業(yè)還是地方政府，都不要幻想調控會(huì )在短期內放松甚至轉向。房地產(chǎn)協(xié)會(huì )也一直引導企業(yè)，順應市場(chǎng)形勢合理定價(jià)，積極促銷(xiāo)，不要倒逼政府出臺更嚴厲的調控政策�！�
制度改革跟上了嗎？
堅持樓市調控的同時(shí)，應加快住房制度改革，保障房投資必須到位
在房地產(chǎn)短期調控堅定不移、不斷加強的同時(shí)，被寄予厚望的、與房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)期平穩健康發(fā)展息息相關(guān)的體制機制改革，卻不盡如人意。
從中央層面看，當前之所以使用限購等行政手段進(jìn)行調控，甚至不惜犧牲一點(diǎn)經(jīng)濟增長(cháng)速度，除了希望在短期內穩住市場(chǎng)，也希望能利用市場(chǎng)穩住的這段時(shí)間，加強相關(guān)制度改革。
然而，調控的這一手硬了，制度改革的這一手卻還有點(diǎn)軟。除了北京等城市改革了土地招拍掛制度，上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅以外，其他地方的改革步伐還比較慢。
“房?jì)r(jià)短期下降不應該是調控的唯一目標�！弊T華杰表示，如果調控不能解決樓市的深層次問(wèn)題，無(wú)異于治標不治本。
而另一方面，制度改革從來(lái)沒(méi)有顯得如此迫切。在調控從嚴的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍看淡后市。今年以來(lái)，多地商品房投資增幅出現明顯下滑，土地市場(chǎng)冷清，商品房竣工面積連續數月大于新開(kāi)工面積。這意味著(zhù)，兩三年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應有可能出現下滑。
這種情況下，如果制度改革不能跟上，不能從體制機制上改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行模式，一旦限購令等調控政策放松，需求爆發(fā)，房?jì)r(jià)很可能出現報復性反彈。
朱中一建議，應當抓住當前市場(chǎng)較為穩定的有利時(shí)機，從保障性住房政策、土地供應政策、金融信貸政策、財政稅費政策、技術(shù)政策等層面，盡快啟動(dòng)全方位的改革。力爭在“十二五”期末，建立起確保城鄉居民“住有所居”的住房政策體系。
在房地產(chǎn)投資增速下滑的情況下，保障性安居工程對投資能否如預期地發(fā)揮對沖作用，十分關(guān)鍵。今年我國將開(kāi)工建設各類(lèi)保障性住房1000萬(wàn)套，預計總投資額超過(guò)1.3萬(wàn)億元，遠高于去年的7800億元。專(zhuān)家普遍預測，保障房投資增加將對沖商品房投資的減少，從而保證房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)的開(kāi)工率，減少樓市調控對宏觀(guān)經(jīng)濟運行和就業(yè)的影響。
在近期國務(wù)院對各地的督查中，保障房建設投資是否落實(shí)也是重點(diǎn)之一�！澳壳翱赐顿Y到位情況還不太理想�！�
住建部有關(guān)負責人表示，“只有確保保障房投資不折不扣地落實(shí)到具體項目和地塊上，才能發(fā)揮對商品房投資減少的對沖作用�！�
今年國務(wù)院有關(guān)部門(mén)將重點(diǎn)監督保障性安居工程開(kāi)工情況，并將組織多次督察。確保10月底前，各地簽訂的1000萬(wàn)套保障房任務(wù)全部開(kāi)工，投資全部到位并起效。