至少30%~50%的實(shí)際購房需求被抑制，為北京樓市帶來(lái)了什么？也許很多人會(huì )說(shuō)是房?jì)r(jià)調整。但如今房?jì)r(jià)實(shí)質(zhì)性調整未現，龐大的被抑制購房需求卻在尋求各種突破路徑，補辦社保、延期網(wǎng)簽、找人“背房”甚至更改網(wǎng)簽時(shí)間等規避“限購令”手段正頻頻現身。
此前，北京市住建委官網(wǎng)上發(fā)布了一條處罰消息：經(jīng)查實(shí)，北京地產(chǎn)中介公司鑫尊地產(chǎn)天慧園店業(yè)務(wù)人員及店長(cháng)私自向沒(méi)有5年納稅證明的購房人進(jìn)行不實(shí)承諾和虛假宣傳，誤導消費者，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。北京市住建委已對鑫尊地產(chǎn)作出相應處罰。
這一表態(tài)并未阻止部分購房者鋌而走險的嘗試。在樓市嚴格的限購環(huán)境下，代辦社保證明、延期網(wǎng)簽等儼然已形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，并與中介機構有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。為了應對成交量萎縮的局面，中介機構“幫助”購房者規避限購的灰色鏈條已悄然浮出水面。
被限制的需求
“在新政之后，保守估計北京市場(chǎng)因為限購令而無(wú)法購房的實(shí)際需求在30%至50%，這其中既包括大量的非京籍購房者，也包括一部分改善型需求�！眮喓罊C構市場(chǎng)總監郭毅表示，從今年2月“京十五條”執行至今的一些市場(chǎng)反饋顯示，因受到限購令限制而無(wú)法購房的客戶(hù)群比例相當驚人。一些受限的購房者甚至已經(jīng)被擠出北京，與北京相鄰的河北燕郊、固安、涿州、香河、廊坊等環(huán)首都區域，也分享到了這股擠出效應的利好。
在北京工作生活四年多的小馬已經(jīng)結婚一年多，卻仍然不得不同妻子與人合租生活。最讓他無(wú)奈的是，在今年2月自己和妻子本來(lái)已經(jīng)選定了朝陽(yáng)區的一套二手房，就因為公司籌辦年會(huì )耽擱了一周，自己變成了北京限購新政下的被限一族。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的一份非京籍二手房市場(chǎng)客戶(hù)群調查顯示，2008年非京籍外地人在京二手房市場(chǎng)客戶(hù)群中占比為26%，2009年升至38%，2010年受到首輪限購政策影響這一比例降至34%，而在今年2月北京新版限購令出臺，非京籍人士購房時(shí)的1年或以上納稅或社保證明的要求，提高至5年或以上納稅或社保證明，這使得非京籍二手房客戶(hù)比例大跌，截至2011年3月已降至8.2%。
規避手段層出不窮
自今年2月北京市發(fā)布“京十五條”房地產(chǎn)調控細則出臺后，在北京新購房程序至少需提交材料、初步核查、認購核驗、網(wǎng)上簽約、情況核對、產(chǎn)權登記等六個(gè)步驟，購房者的購房資格中間要經(jīng)過(guò)多次核查。
其中非京籍購房者，在提交家庭成員身份證明、婚姻證明、有效暫住證之外，還要提交在北京市的繳納個(gè)人所得稅完稅證明原件、復印件或提供已繳納社會(huì )保險的家庭成員姓名、身份證信息備查。
當這些信息由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋中介經(jīng)紀機構等初步核查后，會(huì )在北京市房地產(chǎn)交易系統中填報，此后的五個(gè)工作日內，住房和城鄉建設部門(mén)將會(huì )同相關(guān)部門(mén)對購房家庭資格進(jìn)行核驗，通過(guò)核驗后方可辦理網(wǎng)上簽約手續。
辦理網(wǎng)簽后，購房者到房屋登記部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權登記手續時(shí)，購房資格證明材料和購房家庭已擁有住房狀況也會(huì )再次被政府部門(mén)核對，如發(fā)現提供虛假材料、隱瞞住房狀況的，則會(huì )不予辦理產(chǎn)權登記。
盡管新政出臺后在北京新購房需要多次核查購房資格，但記者在調查中得知，規避限購的可能性路徑已非常清晰。
知情人士透露，目前被限購的主要人群是無(wú)法開(kāi)具連續5年在北京繳納社保和納稅證明的非京籍外地購房者，無(wú)法通過(guò)購房資格核查又急需買(mǎi)房，主要通過(guò)中間人做5年社保及納稅證明的“代辦業(yè)務(wù)”，保證通過(guò)審核辦網(wǎng)簽、過(guò)戶(hù)。
而針對只差數月就可滿(mǎn)五年社保和納稅證明的外地購房者，則可以在中間人的協(xié)商之下不辦網(wǎng)簽和過(guò)戶(hù)，改為簽訂房產(chǎn)權屬歸屬協(xié)議、做協(xié)議公證，承諾在符合購房資格后補辦過(guò)戶(hù)手續。
一位中介人士告訴記者，除了需要補辦社保納稅證明的外地購房者，針對名下已有房產(chǎn)、想再購房的三套房買(mǎi)家和想買(mǎi)二套房、又想按一套房按揭的北京本地購房者，他們則主要通過(guò)將網(wǎng)簽日期改到新政出臺前，或者將新購房產(chǎn)掛在一個(gè)有購房資格的北京本地人名下的方法來(lái)規避限制。
“但最近查得越來(lái)越嚴，更改網(wǎng)簽日期已經(jīng)很難操作了�！痹撊耸空f(shuō)。
利益鏈隱現
而在這些層出不窮的規避手段背后，一條灰色的利益鏈條已然浮出水面。
在北京朝陽(yáng)路一帶的鏈家地產(chǎn)、21世紀不動(dòng)產(chǎn)、我愛(ài)我家、中天置業(yè)等四五家二手中介公司里，記者以既無(wú)五年社保證明、又開(kāi)不出五年北京納稅證明的購房者身份看房時(shí)，中介公司的工作人員都無(wú)一例外地表示“先看房再說(shuō)”。
雖然面對記者詢(xún)問(wèn)“是否可以代辦證明”時(shí)，這些業(yè)務(wù)人員不會(huì )正面回答，但均未明確否定。
事實(shí)上，在樓市嚴格的限購環(huán)境下，代辦社保證明等儼然已經(jīng)形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，并與中介機構有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。
小熊（化名）從2008年開(kāi)始涉足中介行業(yè)，從事二手房買(mǎi)賣(mài)工作，但從去年開(kāi)始，小熊發(fā)覺(jué)自己的業(yè)務(wù)越來(lái)越難做，其所在的公司也不斷縮減門(mén)店。從今年年初開(kāi)始，他跟隨原來(lái)門(mén)店主管一起轉行，成為了一名從事代辦規避限購證明的中間人。
“客戶(hù)主要都是中介介紹的。一般情況下，購房者看好房、價(jià)格也跟中介談好以后，熟識的中介業(yè)務(wù)員就會(huì )把客戶(hù)電話(huà)轉給我們，我們開(kāi)始操作補辦證明等手續，待客戶(hù)順利網(wǎng)簽后，再由我們出面收錢(qián)，然后向中介返傭�！毙⌒苷f(shuō)，比如補繳社保證明，如果你直接找我，可能三四萬(wàn)元就能辦下來(lái)，但通過(guò)中介介紹，就要高出一倍。因為他們每介紹一個(gè)客戶(hù)，都要拿一半的介紹費。
對此，一位通過(guò)發(fā)布手機短信招攬客戶(hù)的林某也表示，“你通過(guò)中介公司辦證明，最后他們還是找我們”。
而據在北京中介行業(yè)混跡多年、現任某連鎖中介高級經(jīng)理的某業(yè)內人士透露，隨著(zhù)利益鏈的逐步形成，各種規避限購的手段和證明也已明碼實(shí)價(jià)。
“如補辦社保證明，一般行內有兩種價(jià)位，低的大概是1萬(wàn)~3萬(wàn)元，高的則需5萬(wàn)~7萬(wàn)元。這兩種的操作辦法也存在本質(zhì)區別�！痹撊耸空f(shuō)。
據了解，1萬(wàn)~3萬(wàn)元補辦的社保，通常買(mǎi)家見(jiàn)不到社保證明，也查不到“補繳”的社保記錄。
該人士表示，這個(gè)價(jià)位的社保證明最終能否通過(guò)政府部門(mén)的審查要看運氣，其主要在兩個(gè)環(huán)節存在風(fēng)險：一是在完成網(wǎng)簽到辦過(guò)戶(hù)之間的二次審查中，可能存在被查出來(lái)無(wú)法辦過(guò)戶(hù)的風(fēng)險；二是存在被中介公司或者中間人騙的可能，因為如果買(mǎi)家定金、首付和中介費都已繳納，在政府部門(mén)審核時(shí)卻沒(méi)有通過(guò)，定金和中介費可能一分也拿不回來(lái)，同時(shí)還要賠償賣(mài)方違約金。
高價(jià)位的補辦社保則要5萬(wàn)~7萬(wàn)元，通常收取這個(gè)價(jià)位的中介或者中間人都有固定聯(lián)系的參保單位，可以給買(mǎi)房者辦一張新的社�？�，并補繳五年社保，這些記錄在社保網(wǎng)上都能夠查詢(xún)到。
這一手段看似毫無(wú)漏洞，但該人士說(shuō)，因為從補辦社保證明到在網(wǎng)上查詢(xún)到個(gè)人社保信息之間有一兩個(gè)月的時(shí)間差，而通常代辦的費用會(huì )在辦完網(wǎng)簽之后就交清，所以發(fā)生過(guò)有人在交了錢(qián)后并未在社保系統里查到自己的補繳記錄的情況，這也只能是吃“啞巴虧”。
而對于連續5年納稅證明的補繳，該人士表示，最通常的變通方式就是補出所差年份的兼職納稅證明。
“只要買(mǎi)房人不是國家公務(wù)員，這種方式是最簡(jiǎn)單的�！痹撊耸空f(shuō)，一般中介和中間人都有固定的專(zhuān)門(mén)用來(lái)辦各種證明的皮包公司，如果買(mǎi)房人納稅中斷一年以?xún)�，或者需要補繳一年的，只需要通過(guò)這些公司，拿著(zhù)財務(wù)公章、買(mǎi)家身份證原件或者代理權委托書(shū)，就可以到地稅部門(mén)通過(guò)正常途徑補繳并開(kāi)具完稅證明，所需費用一般是補繳一年1萬(wàn)~2萬(wàn)元。
“但因為現在監管越來(lái)越嚴，一般大型的中介公司在培訓時(shí)，都會(huì )跟下面工作人員交代，不能輕易承諾說(shuō)可以辦各類(lèi)證明，即使承諾，整個(gè)過(guò)程也只能是口頭約定�！彼f(shuō)。