二季度以來(lái)，全國樓市總體成交量下降，二手房降價(jià)態(tài)勢日益明顯，土地市場(chǎng)逐步降溫。國家發(fā)改委已表態(tài)，研究在商品住房領(lǐng)域實(shí)施反暴利規定。中國證券報認為，種種跡象表明，在市場(chǎng)和政策雙重作用下，房地產(chǎn)業(yè)可能向“暴利”揮手作別。
從市場(chǎng)層面看，國家統計局18日公布的數據顯示，4月全國70個(gè)大中城市中，有9個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下降，5個(gè)城市持平，其余56個(gè)城市則有所上漲。從同比數據看，多數城市房?jì)r(jià)漲幅仍在收斂過(guò)程之中。值得注意的是，去年房地產(chǎn)調控政策出臺以來(lái)，新房?jì)r(jià)格率先出現回落趨勢，當前存量房?jì)r(jià)格環(huán)比下降趨勢日益明顯。根據國土部監測，4月15個(gè)重點(diǎn)監測的大型房企在一線(xiàn)城市沒(méi)有拍得一塊地。在土地市場(chǎng)降溫背景下，相關(guān)企業(yè)想要回到前兩年的超寬松環(huán)境，乃至以數倍于地價(jià)的價(jià)格售房、獲得高利潤的可能性不大。
再從政策層面看，二季度乃至全年，樓市調控不會(huì )出現松動(dòng)跡象。近期，國家發(fā)改委研究在商品住房領(lǐng)域實(shí)施反暴利規定，以使商品房?jì)r(jià)格能夠保持在合理水平。
房地產(chǎn)業(yè)并非天然的暴利行業(yè)。自1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發(fā)布以來(lái)，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期。2005年-2010年，A股上市房企年均銷(xiāo)售毛利率在30%-50%左右，在各行業(yè)中一直位居前列。由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金杠桿率普遍較高，如果按照保證金投入規模和最終銷(xiāo)售收入相比，行業(yè)利潤水平將成倍提高。而在美國、德國等發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)平均利潤水平一般在5%左右。
自從商品房市場(chǎng)快速發(fā)展以來(lái)，除少數涉嫌違法違規的企業(yè)，我國房地產(chǎn)企業(yè)很少因經(jīng)營(yíng)不善而倒閉。開(kāi)發(fā)商要么瘋狂圈地擴張，要么“數年不開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)吃三年”，日子頗為好過(guò)。房?jì)r(jià)過(guò)快上漲必然透支未來(lái)的成長(cháng)空間，對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，也許目前的資金和經(jīng)營(yíng)壓力不及2008年底，但面臨的政策壓力要遠大于2008年。
首先，價(jià)格調控受到前所未有的重視。其中，引人關(guān)注的便是反暴利規定。房地產(chǎn)業(yè)作為對國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展有重大影響的行業(yè)，其利潤率將被適當控制，隨意漲價(jià)、價(jià)格貓膩、成本欺詐等行為將得到糾正。為使部分城市過(guò)高的房?jì)r(jià)有所回落，調控部門(mén)將對穩定房?jì)r(jià)不力的地方政府進(jìn)行約談，該項政策的威力有望在未來(lái)一段時(shí)間逐步顯現。
其次，稅收杠桿作用將逐步發(fā)揮。房產(chǎn)稅今年已在重慶、上海試點(diǎn)�！笆濉逼陂g，房產(chǎn)稅試行范圍很可能有所擴大。此前房?jì)r(jià)出現過(guò)快上漲局面，一個(gè)重要原因是“土地財政”及地方政府支持。今后單純依靠賣(mài)地收入將無(wú)法支撐地方經(jīng)濟的長(cháng)遠發(fā)展，而財稅體制完善，也將逐步推進(jìn)。
本輪房地產(chǎn)調控已持續一年多時(shí)間，從目前來(lái)看，調控政策可分為三個(gè)層次。第一類(lèi)政策旨在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)期平穩健康發(fā)展，這類(lèi)政策將在未來(lái)較長(cháng)時(shí)期繼續實(shí)施下去，包括加快保障房建設、完善房地產(chǎn)稅收政策、抑制投機等。第二類(lèi)政策是為遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，降低樓市泡沫滋生的可能性，包括住宅限購、限貸等。這類(lèi)政策在樓市環(huán)境穩定后，可能因各地情況不同而逐步調整。第三類(lèi)政策不僅針對房地產(chǎn)業(yè)，但對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有明顯影響，包括加息、規范地方融資平臺等。隨著(zhù)房地產(chǎn)調控逐步升級，目前正在漸漸觸及事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)期發(fā)展的核心問(wèn)題，即第一類(lèi)政策。
中國證券報認為，穩定房地產(chǎn)業(yè)利潤水平，抑制“暴利”，屬于第一類(lèi)政策的范疇，這對行業(yè)的可持續發(fā)展不無(wú)裨益，值得期待。不過(guò)，盡管房地產(chǎn)調控向縱深發(fā)展，但房地產(chǎn)業(yè)能否就此作別“暴利”，還取決于調控措施能否在各地堅定不移地執行下去，尤其是當面對可能出現的經(jīng)濟增速回落時(shí)；如果調控政策出現反復，恐怕房地產(chǎn)業(yè)“暴利”時(shí)期還將延續。