房貸門(mén)檻一：按面積貸款 面積過(guò)小過(guò)大，首付利率要上調
房交會(huì )上，購房者準備下單前照例詢(xún)問(wèn)貸款問(wèn)題，一些銷(xiāo)售人員開(kāi)始暗示購房者：“現在購買(mǎi)首套，以基準利率，首付3成的貸款或許不夠了。得首付4成，利率上浮10%左右才行�！钡罱K以哪種細則來(lái)執行，還得看開(kāi)發(fā)商和銀行的“談判、合作”。
記者咨詢(xún)了多家銀行后得知，一手房購買(mǎi)中，若購房面積超過(guò)140平方米以上，首付一般會(huì )從3成提高至4成，杭州銀行、農業(yè)銀行都是如此�！懊娣e大了，貸款額大了，首付提高一些也正常�！便y行的客服人員這樣解釋。
調查得知，面積過(guò)小，利率也要上調。各大銀行一般以50平方米起，分為2~3檔。比如，中國銀行首次購房分為35~60平方米首付4成、60平方米以上首付3成兩個(gè)檔次；杭州銀行分為50~70平方米首付4成，70~140平方米首付3成，140平方米以上首付4成三個(gè)檔次等。
調查中，以郵政銀行分得最細致，它規定：30平方米以下或走破式住房，首付和利率均“特別處理”；30~60平方米以下，首付3~4成；60平方米以上，首付3成以上；而別墅和高檔住宅，首付在4成以上。
此外，第二套房的貸款對面積也有不同限制，但首付都是6成，利率上浮10%~15%，甚至還有不少上浮20%。
記者發(fā)現，首套房的60~140平方米左右的房子限制相對少一些，一般都是首付3成，利率上浮10%。購買(mǎi)房子的面積過(guò)小或過(guò)大，首付都要上浮至4成，利率最高上浮20%。
雖然面積上的規定已經(jīng)頗為詳細，但也還是會(huì )出現“特別處理”、“3~4成”、“高檔住宅”等不確定的字眼�？梢�(jiàn)，銀行為某些特殊情況留了部分商量余地。
房貸門(mén)檻二：按房齡貸款 1991年以前的房子辦不出貸款
前陣子，吳女士想賣(mài)掉德勝一間老房改房，但中介告訴她，由于房子面積不足50平方米，房齡又是1985年之前，購房者很難向銀行辦出商業(yè)貸款，只能找一次性付款的買(mǎi)家�！氨緛�(lái)想小房子容易出手，賣(mài)掉老房子為孩子準備婚房，可現在只能把房子掛著(zhù)了。買(mǎi)我們這種老房子，一次性付款的客戶(hù)不會(huì )多的�！眳桥亢軣o(wú)奈。
據悉，四大國有銀行對于二手房房齡的政策中，商業(yè)貸款有明確的年限限制，1991年以前的房子已經(jīng)辦不出貸款了，1991年以后的二手房買(mǎi)賣(mài)，還要根據面積，以不同的利率支付首付成數。像工商銀行對首次購房者規定，房齡超過(guò)20年以上的二手房，必須首付4成以上。相對來(lái)說(shuō)，小銀行按年限貸款的情況稍微好一些，像郵儲銀行可以適當把年限放寬至1985年。
如此一來(lái)，中介的生意又要清淡不少。經(jīng)紀人說(shuō)：“本來(lái)購買(mǎi)小房子的就是剛需們，手頭沒(méi)什么錢(qián)，這樣苛刻的限制條件，讓剛需望房興嘆，斷了他們按揭買(mǎi)房的念頭�！庇浾咴诜拷粫�(huì )上碰到的劉先生，剛剛在展會(huì )上逛了一圈，他顯得有點(diǎn)失望，他說(shuō)：“大房買(mǎi)不起，小房買(mǎi)不來(lái)，不限購的剛需也被變相限購了，我們還是‘拉到做’，不要買(mǎi)房算了�！�
房貸門(mén)檻三：買(mǎi)理財產(chǎn)品50萬(wàn)貸款，要搭配15000元理財產(chǎn)品
“貸款50萬(wàn)以?xún)荣徺I(mǎi)5000元保險或1.5萬(wàn)元黃金，50萬(wàn)至100萬(wàn)購買(mǎi)1萬(wàn)元保險或3萬(wàn)元黃金，100萬(wàn)以上購買(mǎi)1.5萬(wàn)元保險或5萬(wàn)元黃金�！边@是交通銀行某支行發(fā)給杭城某中介的理財產(chǎn)品購買(mǎi)清單。以50萬(wàn)貸款必須購買(mǎi)1.5萬(wàn)元黃金來(lái)看，理財產(chǎn)品金額占了貸款額的3%。
而在另一家國有銀行的按揭政策清單上，記者看到，購買(mǎi)一定量的理財產(chǎn)品，貸款利率才有優(yōu)惠。比如首套房，貸款利率本來(lái)要上浮10%，購買(mǎi)理財產(chǎn)品可以只上浮5個(gè)點(diǎn)；如果是二套房，貸款利率本來(lái)要上浮15%，購買(mǎi)理財產(chǎn)品可以只上浮10%。
難道現在按揭都要買(mǎi)理財產(chǎn)品？據記者向一些在售樓盤(pán)和中介公司了解，這一現象雖然目前有擴大之勢。喬司某樓盤(pán)，年初財務(wù)部負責人和某銀行接洽時(shí)，銀行提出每套房要收貸款額1%的手續費，也就是說(shuō)100萬(wàn)元總價(jià)的房子就要付1萬(wàn)元的手續費。這個(gè)高門(mén)檻把開(kāi)發(fā)商嚇得不輕，最后軟磨硬泡，才談定由開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)1000多萬(wàn)元的理財產(chǎn)品了事。據悉，這個(gè)樓盤(pán)預計總銷(xiāo)售額也不過(guò)4000多萬(wàn)元。而在城西某樓盤(pán)，營(yíng)銷(xiāo)負責人說(shuō)，一些有資格購房但不怎么符合貸款條件的客戶(hù)都被要求購買(mǎi)理財產(chǎn)品，如名下只有一套房子但貸款已貸了兩次以上的購房者。
我愛(ài)我家金融部經(jīng)理陸迎慶介紹說(shuō)，二手房理財產(chǎn)品購買(mǎi)較普遍的是想加快放款速度的客戶(hù)，比如購買(mǎi)貸款額10%的理財產(chǎn)品，就可以享受一周放款的優(yōu)待，否則現在起碼要3~5個(gè)月才能放款。
記者手記：這波調控，銀行傷了剛需？
今年的調控，銀行扮演了一個(gè)舉足輕重的角色。剛剛結束的房交會(huì )上，記者發(fā)現，樓市成交之所以低迷，缺少的關(guān)鍵并不是人氣，而是資金�！斑@兩個(gè)月，銀行一再上調利率，貸款壓力太大。一次性付款又不具備條件。買(mǎi)房的事只能先擱擱了。"一位購房者說(shuō)。
開(kāi)發(fā)商和中介公司則抱怨，放款慢是眼下的大問(wèn)題�！翱靹t3~5月，慢則一年，部分銀行的口徑是這樣的。為了加快放款速度或獲得優(yōu)惠利率，一些銀行就提出向我們收取手續費或購買(mǎi)理財產(chǎn)品�！币晃婚_(kāi)發(fā)商說(shuō)。這其實(shí)都是違規操作，但一些購房者為了盡早拿到貸款，也只能無(wú)奈接受。
某國有銀行的執行利率在同業(yè)中一向都屬最低。但前段時(shí)間，該銀行高層決定，也要像商業(yè)銀行那樣以利潤為第一追求目標，調高利率�！皣乙蠼档头抠J額度，但沒(méi)讓銀行提高單筆利潤空間，銀行這樣做確實(shí)也有點(diǎn)趁火打劫的感覺(jué)�！币晃汇y行界人士評價(jià)說(shuō)。
另?yè)晃汇y行界人士介紹，雖說(shuō)今年房貸額度降低，但銀行總體的貸款額度和去年持平，房貸空出的額度都轉向小企業(yè)貸款等。據各家上市銀行的公告，今年至今，利潤相比去年仍舊增加。
不過(guò)，對很多剛需購房者，尤其是首次購房的年輕人來(lái)說(shuō)，這波樓市調控下，買(mǎi)房的貸款成本大大提高，要是房?jì)r(jià)不下降，他們真的沒(méi)有在這波調控中受益�！罢绽�，國家該支持剛需，但現在首付、利率都提高了，只指望接下來(lái)房?jì)r(jià)能降了�！睆娜ツ曛两褚恢痹诳椿榉康年愋〗阏f(shuō)。