5月初，香港上市房地產(chǎn)中介機構美聯(lián)物業(yè)退出上海二手房市場(chǎng)，并在其他城市進(jìn)行明顯的業(yè)務(wù)收縮。而早在大約3個(gè)月前，北京地區的一家較大的中介機構鑫尊地產(chǎn)，在調控政策出臺后不久便立即關(guān)閉了50家門(mén)店。
《中國經(jīng)濟周刊》記者匯集來(lái)自上海、深圳、廣州等城市的消息，盡管目前尚未再次出現大型中介機構關(guān)閉的消息，但是小型中介公司卻已經(jīng)有大量消亡。
毋庸置疑，成交量不足是導致一些中小型中介機構關(guān)門(mén)的主要原因。來(lái)自市場(chǎng)的觀(guān)點(diǎn)認為，受調控影響未來(lái)一線(xiàn)城市中介機構關(guān)閉的趨勢將更加明顯。
美聯(lián)物業(yè)終結在滬二手房業(yè)務(wù)
5月5日，美聯(lián)物業(yè)上海區域負責人丁偉在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)確認，受香港總部近期的人事變動(dòng)、集團不看好近期上海二手房市場(chǎng)等多種因素影響，美聯(lián)物業(yè)集團總部決定關(guān)閉上海僅存的8家二手房門(mén)店，只有上�？偛康霓k公室將被保留下來(lái)，今后主要涉及一手房代理和房產(chǎn)策劃業(yè)務(wù)。
至此，曾經(jīng)在上海一度達到58家門(mén)店的美聯(lián)物業(yè)終結了其在上海的二手房代理業(yè)務(wù)。公開(kāi)數據顯示，從2011年初開(kāi)始，美聯(lián)物業(yè)在上海的業(yè)績(jì)一再下滑，1－3月成交的二手房總金額僅為3184萬(wàn)元，總套數僅為15套，所占市場(chǎng)份額在上海排第184名。
有分析機構認為，按照成交金額1.5%傭金提成規則計算，美聯(lián)物業(yè)8家門(mén)店首季度的傭金所得不足50萬(wàn)元，而維持一家門(mén)店的平均花銷(xiāo)便超過(guò)8萬(wàn)元。因此，在撤退前，其二手門(mén)店經(jīng)營(yíng)已面臨無(wú)法維持的局面。
美聯(lián)物業(yè)是香港老牌房地產(chǎn)中介機構，系香港上市公司美聯(lián)集團
(01200.HK)子公司。其在北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都都有二手房門(mén)店。丁偉表示，美聯(lián)物業(yè)在其他城市也有關(guān)店，但全面撤出二手房業(yè)務(wù)的暫時(shí)只有上海。美聯(lián)物業(yè)短期內不會(huì )再重新評估上海二手房市場(chǎng)，但未來(lái)肯定還會(huì )有進(jìn)一步發(fā)展。
實(shí)際上除了重鎮上海，美聯(lián)物業(yè)在西部地區的部分業(yè)務(wù)也出現了明顯縮減。美聯(lián)物業(yè)重慶區域董事總經(jīng)理繆鴻裕在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，在重慶，美聯(lián)最多時(shí)擁有70多家門(mén)店，現在仍有60多家，比原來(lái)少了7家。這些門(mén)店并不是關(guān)閉，準確地說(shuō)是“暫停營(yíng)業(yè)”，因為門(mén)店的租金仍在支付，并沒(méi)有轉租。公司預計半年后市場(chǎng)會(huì )變好，屆時(shí)會(huì )復開(kāi)。
有媒體援引美聯(lián)集團2010年年報情況認為，受內地持續調控影響，該集團去年全年收益增加10%，但利潤增幅同比下降23%。瑞士信貸銀行近期兩次調低美聯(lián)的股價(jià)預期。
4月末，美聯(lián)集團股東景順香港(Invesco
Hong Kong
Ltd)減持174.8萬(wàn)股美聯(lián)集團，每股平均價(jià)6.018元，涉資1051.95萬(wàn)元，持倉量由5.19%減至4.95%。
偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉告訴記者，房地產(chǎn)中介對自身店面數量規模的加減明顯取決于宏觀(guān)政策調控的力度，“就調控力度而言，一些中介機構和開(kāi)發(fā)商似乎低估了本輪調控�！币恍┲行⌒椭薪椴荒茉诖藭r(shí)靈活調整，大批關(guān)閉門(mén)面現象屬正常。
中介關(guān)閉或再加劇
面對不確定性不斷增強的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，中介機構正在面臨“斷糧”風(fēng)險：一線(xiàn)城市普遍二手房交易量明顯萎縮。
以北京為例，其房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，五一假期全市新建商品房網(wǎng)簽1190套，同比跌35%；二手住宅網(wǎng)簽214套，同比下跌近69%。
中原地產(chǎn)華北董事總經(jīng)理李文杰向《中國經(jīng)濟周刊》表示：“根據目前的調控趨勢判斷，預計未來(lái)還會(huì )有大型的房地產(chǎn)中介機構出現更大規模的關(guān)閉門(mén)店趨勢�！币员本槔囊痪�(xiàn)城市目前都面臨成交量低迷的無(wú)奈狀況。而僅有的成交量并不能容納如此眾多的中介公司分支。因此中介公司不斷壓縮體量和“瘦身”的情況必定長(cháng)期存在。
5月5日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的信息顯示，2011年4月北京市存量房成交量排名前5的房產(chǎn)中介公司，退房率全部達到或超過(guò)10%。其交易量最高的5家中介鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛(ài)我家、鑫尊地產(chǎn)、中原房產(chǎn)、21世紀不動(dòng)產(chǎn)的退房率均達到或超過(guò)10%。其中，我愛(ài)我家的退房率最高，達到20%。按照以往的市場(chǎng)規律，正常的退房率每月應該在5%左右。
今年年初高調關(guān)閉50家門(mén)店的鑫尊地產(chǎn)董事長(cháng)劉軍曾經(jīng)撰文認為，經(jīng)紀公司是靠交易量生存的，5年限外令不見(jiàn)得能把房?jì)r(jià)打下來(lái)，但是能把交易量打下來(lái)。
據悉，目前業(yè)內并沒(méi)有精確計算過(guò)一個(gè)一線(xiàn)城市的二手房交易需要多少家門(mén)店支持。以北京二手房成交量為例，一家門(mén)面需要月成交4套方可正常運營(yíng)。由于每個(gè)城市的店面成本不同，在包含房租、人力底薪、辦公設備與能耗以及管理成本的計算之后，平均每家店的成本為8萬(wàn)到12萬(wàn)元左右。由于近年來(lái)北京年度存量房交易高低不定，胡景暉粗略估計北京合理的中介門(mén)店數量大約3000家左右。
來(lái)自多位業(yè)內人士的預估，目前盤(pán)踞北京的中介機構總量大約為4000家以上。排行前五的機構門(mén)面大約有3000家。而近年來(lái)幾乎一半的交易量則集中于鏈家地產(chǎn)和偉業(yè)我愛(ài)我家。
胡景暉認為，中介機構除了對門(mén)店進(jìn)行增減，還會(huì )使用“豐年補歉”的方法維持穩定，即“好的年份多掙一點(diǎn)，不好的年份補貼一點(diǎn)，以維持自身的穩定”。
來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的4月份存量房網(wǎng)上簽約數據顯示，鏈家地產(chǎn)簽約2684套，退房327套；偉業(yè)我愛(ài)我家簽約784套，退房160套；鑫尊地產(chǎn)簽約316套，退房43套；中原地產(chǎn)簽約261套，退房26套；21世紀不動(dòng)產(chǎn)簽約238套，退房30套。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩向《中國經(jīng)濟周刊》表示：“如果未來(lái)政府還將出臺新的調控政策，那么一定還會(huì )有新的中介公司關(guān)閉店面�！绷仲徽J為，中介的盈利并不依靠房?jì)r(jià)的高低，而在于成交量的多少�！耙员本槔�，如果北京持續月成交量低于15000套，那么當下這么多中介公司店面一定會(huì )吃不飽�！�
林倩透露，目前鏈家的擴張計劃并未因二手房成交量的低迷而改變。上半年鏈家已經(jīng)進(jìn)入南京的二手房市場(chǎng)，下半年仍然在計劃選擇一個(gè)新的城市進(jìn)入�！斑@個(gè)選擇并不是只在長(cháng)江以南的城市，基本上東西南北都有待選城市�！�
來(lái)自市場(chǎng)的觀(guān)點(diǎn)幾乎一致認為，未來(lái)還將有中介機構關(guān)閉門(mén)店，但是由于大部分公司為非上市公司無(wú)義務(wù)披露財務(wù)狀況，因此難以獲悉具體消息。
其實(shí)一直以來(lái)房地產(chǎn)中介被視為抬高房?jì)r(jià)的源頭之一，亦被一些剛性需求視為“敵對勢力”。實(shí)際上，這些平日奔波在樓宇之間，帶看二手房源的中介機構一直被國際投資者看在眼里。2010年下半年，被譽(yù)為“歐洲股神”的富達基金基金經(jīng)理安東尼伯頓曾告訴本刊記者，“將在一個(gè)相對較長(cháng)的時(shí)間里持續看好中國的房地產(chǎn)中介機構�！北M管并未做出更多解釋?zhuān)撬麉s多次強調了“相對較長(cháng)”的時(shí)間概念。