大量商品房滯銷(xiāo)，北京通州區域正面臨著(zhù)過(guò)去不曾想象的尷尬。
據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至5月24日，通州商品房庫存已經(jīng)超過(guò)兩萬(wàn)套。數據顯示，通州最近1年來(lái)商品房預售項目合計為30個(gè)，提供的房源套數合計為10695套，簽約套數僅為3090套，簽約率不到3成。其中有10個(gè)項目的簽約率不足1成。
而此前的2009年至2010年間，通州區曾是北京房?jì)r(jià)飆升最快區域，從均價(jià)8000多元/平方米到25000元/平方米，通州房?jì)r(jià)用一年多時(shí)間漲了3倍。曾幾何時(shí)，通州新城規劃被開(kāi)發(fā)商熱捧為“超越浦東、接近迪拜”。而如今，“漲價(jià)明星”有可能成為降價(jià)帶頭羊。據本報記者了解，通州區部分樓盤(pán)已難以承受重壓，有降價(jià)打算。
與此同時(shí)，包括期房和現房在內的北京全市商品房庫存，也悄然爬上了10萬(wàn)套關(guān)口。這是繼今年1月18日后，4個(gè)月來(lái)首次突破10萬(wàn)套。
不僅僅是北京，采訪(fǎng)中本報了解到，全國各個(gè)城市庫存量均在爬升。盡管還沒(méi)有到達2008年的峰值，但業(yè)內資深人士認為，按照目前增長(cháng)趨勢，一線(xiàn)城市庫存量今年完全有可能實(shí)現甚至超越歷史高峰。
采訪(fǎng)中常年跟蹤房產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)城證券分析師劉昆等人預言，樓市去庫存時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。
無(wú)可回避的庫存壓力
令SOHO中國董事長(cháng)潘石屹記憶猶新的是，2010年上半年，他曾接到建委相關(guān)人士的電話(huà)。那時(shí)北京市可售住宅存量不足5萬(wàn)套，其中能銷(xiāo)售的只有3萬(wàn)套，而按照往常非調控年份，北京每年要消化16-17萬(wàn)套的住宅，這意味著(zhù)當時(shí)的庫存3個(gè)月就能消化完。
所以，電話(huà)另一端，建委負責人非常著(zhù)急，希望能找到迅速增加供應的辦法。后來(lái)人們可看到，調控不能說(shuō)不嚴厲的2010年，北京房?jì)r(jià)仍舊大幅上漲。
對于當前北京10萬(wàn)套的庫存量，潘石屹認為，約相當于7至8個(gè)月的消化量，不會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。
一個(gè)數據是，2008年，北京市商品房庫存曾一度超過(guò)14萬(wàn)套。但他并沒(méi)有否認庫存量正在持續增加的趨勢。
庫存量的增加，給市場(chǎng)帶來(lái)了巨大壓力。
庫存或達峰值 地方官稱(chēng)房?jì)r(jià)沒(méi)漲即是跌
“在政策高強度、存貨高企和景氣下行的背景下，地產(chǎn)行業(yè)已開(kāi)始進(jìn)入去庫存時(shí)代�！眲⑴袛�。
中金公司也提出了相似觀(guān)點(diǎn)。
中金不久前披露的專(zhuān)門(mén)報告認為，4月份以來(lái)各城市庫存去化月數，已接近或超過(guò)2010
年全年高點(diǎn)，隱含著(zhù)樓盤(pán)銷(xiāo)售去化率并不如人意，同時(shí)開(kāi)發(fā)投資數據還維持高位增長(cháng)，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商資金面在持續惡化，開(kāi)發(fā)商延遲推盤(pán)等舉措只會(huì )拉長(cháng)行業(yè)調整時(shí)間，很難博弈到市場(chǎng)反轉。
在此局面下，全面性的降價(jià)潮是否會(huì )來(lái)臨？
三季度降價(jià)可期
在這場(chǎng)曠日持久的房?jì)r(jià)調控博弈中，地方政府執行力度被認為是決定房?jì)r(jià)漲跌的關(guān)鍵因素。
但現實(shí)是，部分地方政府的抵觸心態(tài)相當明顯，甚至私下對中央政府滿(mǎn)腹牢騷。
一位不愿意透露姓名的地方政府發(fā)言人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)抑制不住憤怒，他指出，把房?jì)r(jià)下跌作為調控的目標是片面的，“衡量房?jì)r(jià)高低的另一個(gè)維度是收入，為什么短期內不讓收入大幅上升？”他說(shuō)。
他認為，在CPI上漲的背景下，房?jì)r(jià)沒(méi)漲就已是下降。持這種觀(guān)點(diǎn)的人在開(kāi)發(fā)商中不在少數。
該新聞發(fā)言人稱(chēng)，調控本身就是中央和地方的博弈，而博弈需要時(shí)間。他認為，現在還不到評估調控效果談?wù)摻Y論的時(shí)候，評估效果至少要等到三季度。
他坦言，民眾不要指望房?jì)r(jià)會(huì )發(fā)生快速下降。從他們監測的目前入市項目看，這些項目受區域以及去年高價(jià)拿地影響，地方政府能把房?jì)r(jià)控制在不漲的態(tài)勢，就說(shuō)明調控已經(jīng)見(jiàn)效了。
北京四季房展研究院副院長(cháng)鄭向東認為，就目前整體市場(chǎng)而言，價(jià)格明顯受到供給的結構性因素影響。雖然個(gè)別樓盤(pán)已開(kāi)始降價(jià)，但在整體統計數據上看不到明顯下調，入市的高端樓盤(pán)較多，郊區樓盤(pán)相對較少，平均價(jià)格比較平穩。
不過(guò)，據SOHO中國董事長(cháng)潘石屹分析，如果成交量持續下滑到一定程度，總會(huì )有開(kāi)發(fā)商因為資金問(wèn)題撐不住，他預計年底就會(huì )出效果。
“目前之所以一直沒(méi)有降價(jià)，主要與開(kāi)發(fā)商的心態(tài)有關(guān)。開(kāi)發(fā)商總是覺(jué)得限購政策是短期政策，不是長(cháng)期政策。目前沒(méi)降價(jià)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金上仍然扛得住，在融資收緊的背景下，資金主要依賴(lài)銷(xiāo)售，撐不住的時(shí)候就會(huì )降價(jià)促銷(xiāo)�！�
潘石屹稱(chēng)，目前住宅成交惡化情況非常嚴重�！拔覀冇�15套房子放到網(wǎng)上去競拍，其中有3套是住宅項目，最后住宅的成交價(jià)僅達到預期的75%，而其余的商鋪寫(xiě)字樓都是最高限價(jià)成交，最快的5秒就秒殺了�！�
不管開(kāi)發(fā)商實(shí)際處境到底如何，一些專(zhuān)家開(kāi)始呼吁其降價(jià)的決心。
北京科技大學(xué)教授趙曉就明確表示，當前住宅市場(chǎng)正處于價(jià)格的下行通道，理性的開(kāi)發(fā)商面對中央政府強硬的調控決心，加快銷(xiāo)售才是首選。但他同時(shí)坦言，受預售款監管、按揭放貸速度延緩等政策影響，加快銷(xiāo)售又得不到錢(qián)，開(kāi)發(fā)商也面臨著(zhù)困局。
超預期政策出臺？
巨大的庫存壓力下，關(guān)于限購政策是否會(huì )在年底退出，坊間有很多猜測。
頗具代表性的是清華大學(xué)金融系主任、央行貨幣政策委員會(huì )委員李稻葵的觀(guān)點(diǎn)。他認為，年底會(huì )有某種政策上的變化。李稻葵說(shuō)，今年對房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是革命性的一年，限購政策會(huì )讓大部分城市的房?jì)r(jià)平穩下來(lái)，甚至略有下降，到年底前調控的目標就有可能實(shí)現。
“到時(shí)包括濟南在內的許多城市可能會(huì )逐步退出限購政策，或者采用更加靈活、更加精確、誤傷比較小的政策替代限購政策�！�
趙曉則持相反的觀(guān)點(diǎn)，他認為當前房地產(chǎn)走勢仍以橫盤(pán)振蕩為主線(xiàn)，以微降為趨勢。而這與中央調控目標仍有距離，不排除調控加碼的可能性。趙曉認為，調控加碼有兩個(gè)方向，一者出臺新的政策，二者從嚴執行現有政策。
鄭向東也對限購政策的持續性表示樂(lè )觀(guān)。他預測，限購政策在北京這樣的城市至少會(huì )持續兩年。
地方政府的心態(tài)又如何？前述地方政府新聞發(fā)言人稱(chēng)，“對于未來(lái)是否會(huì )出臺調控措施的問(wèn)題，應該去問(wèn)中央。這輪調控一直都是地方政府在配合中央政府，地方政府不會(huì )主動(dòng)去出臺調控措施�！�
5月24日住房和城鄉建設部住房改革與發(fā)展司司長(cháng)倪虹公開(kāi)表示，針對部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的現象，國務(wù)院出臺的一系列加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的政策措施，已取得初步成效，但成果尚需鞏固。
倪虹表示，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，是一項長(cháng)期任務(wù)。下一步調控的方向與目標是“三基本、兩協(xié)調、一嚴控”。
倪指出，要實(shí)現這樣的目標，需要從增加供給、加大保障性住房建設力度，調節需求、完善差別化稅收信貸政策，加強監管、規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等方面共同給力。
對于什么是影響中國房?jì)r(jià)平穩的因素，倪虹認為，第一是供求；第二是商品的本質(zhì)屬性也會(huì )影響到供需關(guān)系，進(jìn)而影響商品價(jià)格。
鑒于住房具有消費品和投資品的雙重屬性，倪直言，當投資性住房需求達到一定比例的時(shí)候，正常的住房供需關(guān)系被扭曲了，進(jìn)而價(jià)格也可能被扭曲了。
“要想讓房?jì)r(jià)保持平穩，達到一個(gè)合理的水平，就要抑制投機投資性需求，鼓勵和引導自住型和改善型住房需求�！蹦咧赋�。
顯然，巨量的庫存，還要結合商品房投資需求看待；如果當調控政策穩妥地卡住了投資需求，消費需求自然順暢浮出，庫存因而得以順暢釋放。