一切似曾相識。
位于北京朝陽(yáng)東壩東五環(huán)的首開(kāi)“常青藤”最新開(kāi)盤(pán)的房源，經(jīng)過(guò)折扣等優(yōu)惠措施總價(jià)直接降價(jià)19萬(wàn)-78萬(wàn)元。優(yōu)惠推出后，30名老業(yè)主立即要求開(kāi)發(fā)商補償損失。這批老業(yè)主今年1月購買(mǎi)的首開(kāi)“常青藤”房子，相應地，“多”付了19萬(wàn)-78萬(wàn)元。今年3月遠洋一方開(kāi)盤(pán)降價(jià)4000元后，也遭到業(yè)主的強烈抗議。
盡管北京今年提出了使房?jì)r(jià)穩中有降的調控目標，但很多購房者仍舊難以接受房?jì)r(jià)被下調。與此想法形成鮮明對比的是，一部分人對房?jì)r(jià)下跌寄予極大期望。
遠在北京八里橋的批發(fā)市場(chǎng)總經(jīng)理趙爾烈，最近在接受采訪(fǎng)時(shí)指出，是高房?jì)r(jià)推動(dòng)了高菜價(jià)。他建議，對占菜販90%以上的外地人，能夠納入到廉租房工程，解決大家的實(shí)際困難。
房地產(chǎn)調控在重重阻力下前行，觸碰著(zhù)不同群體的利益。這一輪調控過(guò)后，房?jì)r(jià)是否還會(huì )向前幾輪大漲、是否會(huì )達到預期的目標？
誰(shuí)是“群眾”？
自2010年1月以來(lái)，只有2010年6月，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)曾出現過(guò)0.1%的環(huán)比負增長(cháng)，其余15個(gè)月份皆屬正增長(cháng)。今年4月，全國70個(gè)大中城市中，超過(guò)九成城市的新房?jì)r(jià)格高于去年同期水平。多數市場(chǎng)人士認為，調控的效果不明顯。
據認為，此輪調控的目標是將房?jì)r(jià)控制在合理水平內。住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥曾公開(kāi)表示，房?jì)r(jià)合不合理，最有權力評價(jià)的是當地居民。但不同利益群體對此有不同的認知。
今年全國兩會(huì )上，據住房和城鄉建設部相關(guān)負責人介紹：我國城市居民89%擁有住房，其中約12%是祖上傳下來(lái)的；有40%多是房改房；其他不到40%是居民通過(guò)市場(chǎng)購買(mǎi)的商品住房。
對調控明顯的態(tài)度差異存在于有房產(chǎn)者和無(wú)房產(chǎn)者之間，而有多套房產(chǎn)和只有一套住房的群眾對調控也抱有不同的期望。
李新（化名）目前在深圳某事業(yè)單位供職，是享有公共租賃住房的夾心層。一方面，她非常感激政府的政策，每個(gè)月只需要交700多元的房租。另一方面她也希望擁有自己的住房，希望房?jì)r(jià)下降到她可以承受的范圍。
改革開(kāi)放30年，中國社會(huì )一個(gè)重要的變化，就是從一個(gè)無(wú)產(chǎn)社會(huì )變成一個(gè)有產(chǎn)社會(huì )。其中最重要的因素是住房以及相伴隨的財富形成。200萬(wàn)元，如果存在銀行，一年后，現金還是200萬(wàn)；如果買(mǎi)房，200萬(wàn)的住房一年后有可能變?yōu)?50萬(wàn)元。著(zhù)名社會(huì )學(xué)者孫立平指出，現在我國是城市建設和基礎設施建設的超常發(fā)展時(shí)期，由此實(shí)現的財富轉移是一個(gè)相當大的數量。
亞豪市場(chǎng)總監郭毅也希望房?jì)r(jià)下降�！拔椰F在住的房子買(mǎi)得早，我有改善需求，還想再買(mǎi)一套，希望房?jì)r(jià)下降�！惫泐H能代表一部分只有一套住房且有改善性需求的群體。
擁有兩套以上住房的人，則不希望房?jì)r(jià)下跌。資深媒體運營(yíng)人員吳昔（化名）有4套住房，“我希望房?jì)r(jià)維持年10%-15%的漲幅，這樣的市場(chǎng)是健康的。否則，就算我的房子增值，我心里也不踏實(shí)，因為不知道什么時(shí)候會(huì )下跌，市場(chǎng)會(huì )崩潰�！�
2009年年底，吳昔買(mǎi)了北京西四環(huán)的雅士合金公寓，當時(shí)的價(jià)格是19700元/平方米，一年內，房子的價(jià)格上漲到37000元/平方米，現在還有人以每平方米4萬(wàn)元的價(jià)格出售。竊喜的同時(shí)，吳昔自己都覺(jué)得不合理�！爸袊姆�?jì)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)就像一個(gè)美麗的氣球，大家似乎都覺(jué)得它會(huì )被吹破，但每個(gè)人都在積極地把這個(gè)氣球吹大，讓自己的虛擬財富增值�！�
重重阻力
一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，調控很難讓所有人滿(mǎn)意。不同群眾有不同的認知，各界對房地產(chǎn)也有不同的看法。
國家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣認為，房地產(chǎn)從過(guò)度繁榮的狀態(tài)，調低一點(diǎn)，進(jìn)入正常增長(cháng)，中國經(jīng)濟更健康。他指出，已經(jīng)形成的共識是，從中央到學(xué)者，甚至到房地產(chǎn)商，大家都認識到房地產(chǎn)這么漲下去，中國經(jīng)濟今后會(huì )有很大的風(fēng)險。
認知非共識 多重矛盾阻力調控
但地方政府有現實(shí)的苦惱。在陽(yáng)光100集團常務(wù)副總裁范小沖的理解里，中央要實(shí)現的目標和地方實(shí)現的目標是不一致的。地方政府也有生存壓力�，F在地方融資平臺很缺錢(qián)，如果房?jì)r(jià)一旦降下來(lái)，會(huì )帶來(lái)危機。地方政府不希望房?jì)r(jià)降，但在問(wèn)責制的重壓下，也必須控制房?jì)r(jià)的漲幅。陽(yáng)光100在不同的城市開(kāi)發(fā)項目，明顯感受到，在房?jì)r(jià)上漲快的城市，地方政府趨于出臺更嚴厲的政策；在調控壓力較小的城市，政府沒(méi)有過(guò)多的干預，反而希望開(kāi)發(fā)商來(lái)投資。
從各地上報的房?jì)r(jià)調控目標，可見(jiàn)端倪。梳理600余個(gè)城市的房?jì)r(jià)調控目標來(lái)看，總共可分六種類(lèi)型，包括以GDP和人均可支配的收入漲幅為參照系、以人均可支配收入漲幅為參照系、以居民住房支付能力為參照系、規定具體漲幅上限、“穩中有降”以及“及時(shí)調整”的房?jì)r(jià)控制目標。曾因將房?jì)r(jià)控制目標定為增幅低于50.5%而名聲大噪的榆樹(shù)，近日將目標調整為“新建住房?jì)r(jià)格（均價(jià)）增幅控制在10%以?xún)�，低�?011年城鎮居民人均可支配收入增幅�！�
也曾參與一些房地產(chǎn)相關(guān)政策制定工作的李新表示，地方政府也很努力，但領(lǐng)導們對調控的效果并不滿(mǎn)意。她的切身感受是，目前的調控已經(jīng)采取了金融、稅收、土地、行政限購等多重政策，但只要政府一出政策，馬上會(huì )遭遇到市場(chǎng)的多方博弈，房?jì)r(jià)真的很難降。
作為開(kāi)發(fā)商，范小沖也希望房?jì)r(jià)有所下降，他認為，房?jì)r(jià)上漲而由此帶來(lái)的地價(jià)上漲，已經(jīng)使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法順利進(jìn)行再生產(chǎn)。這些年來(lái)的調控，政策的搖擺，始終讓開(kāi)發(fā)商背負了巨大的不確定性，風(fēng)險和成本都在加大，不知道路該怎樣走。
調控的反思
一位建設部退休專(zhuān)家反思過(guò)去幾年的調控說(shuō)，調控手段是存在缺陷的。有些政策缺乏科學(xué)性和長(cháng)遠考慮，帶來(lái)顧此失彼的逆向效果。調控始終對市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡和改善始終考慮和把握不夠。有些政策的出臺引起市場(chǎng)供應量階段性非正常下降，引發(fā)房?jì)r(jià)上漲。
比如2004年為解決投資過(guò)熱，采取關(guān)閉土地金融兩道閘門(mén)，帶來(lái)市場(chǎng)供應量和預期供應量將大幅減少的信號，引發(fā)房?jì)r(jià)在第三季度出現非正常上漲，當年全國房?jì)r(jià)漲幅達到14.4%，遠遠高出1998年-2003年6年間商品住房銷(xiāo)售價(jià)格平均上漲3.6%的水平。2006年5月出臺了90/70政策，但該政策個(gè)別規定的具體含義幾個(gè)月后才得到明確，致使很多城市半年多沒(méi)有批出新開(kāi)發(fā)項目，直接帶來(lái)了供求關(guān)系的緊張，引發(fā)2007年4月開(kāi)始新一輪房?jì)r(jià)的上漲。
而此輪以限購等為主要手段的新一輪調控，是否能避免過(guò)去曾走過(guò)的彎路，根本改變房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的局面？
中國人民大學(xué)社會(huì )學(xué)系教授周孝正悲觀(guān)地認為，一切都沒(méi)有根本性的改變。他告訴本報記者，1998年北京的房?jì)r(jià)只有（每平米）1500元，2008年上漲到了15000元（平均），現在四環(huán)里已經(jīng)漲到了35000元�！安还艹鰢鴰讞l，都沒(méi)有改變房?jì)r(jià)上漲的局面�！彼f(shuō)。
最令市場(chǎng)人士擔心的是，限購等行政手段壓抑了市場(chǎng)的真實(shí)需求�！熬拖駨椈�，壓力越大，反彈力也越大�！狈缎_說(shuō)。
住建部肯定了此輪調控的作用。住房和城鄉建設部住房改革與發(fā)展司司長(cháng)倪虹5月24日在接受訪(fǎng)問(wèn)時(shí)表示，針對部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的現象，國務(wù)院出臺的一系列加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的政策措施已取得初步成效，但成果尚需鞏固。