6月，京城樓市供應格局將現城北大逆轉。
記者根據機構數據統計，海淀、昌平等去年以來(lái)相對沉寂的區域，開(kāi)閘進(jìn)入供應季。兩個(gè)區域的計劃推盤(pán)量達到16個(gè)，占據整體計劃推盤(pán)量39個(gè)的40%。城北將成為調控下放量的新興區域。而一直熱度不減的大興、房山等區域已經(jīng)形成低價(jià)熱盤(pán)集中的慣性，穩定前行。此外，6月新盤(pán)的另一個(gè)顯著(zhù)特點(diǎn)是純新盤(pán)集中，同樣占據總量的40%。調控下，純新盤(pán)報價(jià)謹慎，相對于6月整體報價(jià)普遍低開(kāi)。
純新盤(pán)占四成，進(jìn)入供應季
6月，北京樓市計劃入市樓盤(pán)約39個(gè)，據亞豪機構統計，這一數字與5月的計劃入市量相差不多，但一個(gè)顯著(zhù)特點(diǎn)是，純新盤(pán)紛紛揭開(kāi)面紗。
據記者了解，39個(gè)計劃入市樓盤(pán)中，23個(gè)為老項目后期，包括富力·金禧花園、珠江摩爾國際中心、金隅萬(wàn)科城、金色漫香郡等一直較受關(guān)注樓盤(pán)。此外，16個(gè)樓盤(pán)為純新盤(pán)。包括位于昌平區域的金隅·觀(guān)瀾時(shí)代、住總萬(wàn)科·金域華府，央企打造的品牌項目中信新城、華潤·公元九里等。
據統計，6月純新盤(pán)入市量超過(guò)當月開(kāi)盤(pán)數量的40%，也相當于今年1-4月的純新盤(pán)總量。亞豪機構副總經(jīng)理高珊表示，一季度在深度調控下房企新盤(pán)放緩推出，近期隨著(zhù)成交量的回升，加之部分房企有年中業(yè)績(jì)壓力，使得6月純新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)量迅猛增加。
據記者了解，2009年下半年至2010年上半年，北京共出讓了80宗住宅性質(zhì)用地，這意味著(zhù)2011年將至少有80個(gè)純新盤(pán)上市，純新盤(pán)放量序幕剛剛拉開(kāi)。
海淀昌平現近三年罕見(jiàn)住宅放量
除了純新盤(pán)的開(kāi)閘放量外，從去年以來(lái)，相對較為沉寂的海淀、昌平等城北區域進(jìn)入品質(zhì)剛需盤(pán)、改善型樓盤(pán)放量時(shí)段，與平價(jià)熱盤(pán)集中的京西南大興、房山區域同搶風(fēng)頭。
據了解，昌平、海淀兩區在6月的計劃推盤(pán)量累計達16個(gè)之多，出現了近三年來(lái)罕見(jiàn)的住宅集中供應。
據亞豪機構統計，6月北京計劃開(kāi)盤(pán)的39個(gè)項目中有11個(gè)地處昌平區，是計劃放量最多的區域，相當于朝陽(yáng)、大興兩大主力區域開(kāi)盤(pán)數的總和。此外，近幾年來(lái)供應一向稀缺的海淀區，6月也有5個(gè)樓盤(pán)即將入市。
萬(wàn)科北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，去年以來(lái)南城利好驅動(dòng)城南快速發(fā)展，樓盤(pán)集中放量，這使得南北區域的板塊價(jià)值差距縮小，但城北供應匱乏的格局將在今年6月出現逆轉。
審批制度下，純新盤(pán)報價(jià)走低
由于純新盤(pán)同義詞為新建商品住宅，被列為“房?jì)r(jià)調控目標”重點(diǎn)監測領(lǐng)域，純新盤(pán)入市定價(jià)均較為謹慎。多位開(kāi)發(fā)商向記者表示，自今年北京重申“一房一價(jià)”政策以來(lái)，老項目后期報價(jià)漲幅過(guò)大則被卡，而純新盤(pán)報價(jià)也主要參考產(chǎn)品品質(zhì)和周邊區域的定價(jià)，審批制度下，定價(jià)要合理。
據了解，自今年2月份“京15條”出臺后，北京共成交的17682套商品住宅，意味著(zhù)已有超購17000名購房人無(wú)法再新購住房，有購房資格的客戶(hù)基數減少，在限制需求的供求關(guān)系下，房?jì)r(jià)也不再具有大幅上升的空間。
亞豪機構檢測，6月計劃開(kāi)盤(pán)的39個(gè)項目中，有22個(gè)給出了報價(jià)，整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為20490元/平米，相比5月上旬的開(kāi)盤(pán)均價(jià)下降了3.9%。而這其中，有報價(jià)的純新盤(pán)整體均價(jià)為19913元/平米，也低于6月計劃開(kāi)盤(pán)項目20490元/平米的平均報價(jià)水平。
昌平 純新盤(pán)普宅開(kāi)閘 供量最大
相對于2010年京西南大興、房山板塊的住宅供需兩旺，昌平區域因為受到土地供應限制等問(wèn)題，表現黯淡。但是自今年6月起，品牌開(kāi)發(fā)商純新項目陸續放量，使得昌平有與調控下京西南熱區分庭抗禮之勢。
供應格局改變，普宅成主流
6月計劃入市39個(gè)項目中，昌平占據11個(gè)，為計劃入市樓盤(pán)最多的區域。這其中，位于昌平城區的金隅·觀(guān)瀾時(shí)代、位于西二旗的住總萬(wàn)科·金域華府均為品牌開(kāi)發(fā)商打造的純新盤(pán)。目前，保利在該地的純新盤(pán)羅蘭香谷也在入市籌備期。昌平繼大興、房山之后，也將成為品牌開(kāi)發(fā)商扎堆的熱區。
同時(shí)，相比此前的供應格局，昌平區的供應重點(diǎn)也轉向普通住宅。今年前5個(gè)月，昌平區僅有10個(gè)項目推售，其中8個(gè)為商住樓項目，2個(gè)為別墅項目。進(jìn)入6月，該區域11個(gè)計劃開(kāi)盤(pán)項目中有7個(gè)項目的物業(yè)類(lèi)型為普通住宅、公寓和花園洋房。
據了解，6月即將推出的納帕瀾郡、金隅·觀(guān)瀾時(shí)代、住總萬(wàn)科·金域華府，主打戶(hù)型均包括了80-90平米左右的兩居，兼有改善型三居戶(hù)型，產(chǎn)品類(lèi)型較豐富。
區域價(jià)值穩定，供應刺激需求
“昌平區域此前的供應比較稀缺，這一點(diǎn)目前從金域華府的客戶(hù)積累就可以看出�！比f(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)總監肖勁近日對記者表示，金域華府的關(guān)注度較高，輻射到北京西部、北部區域。金域華府此前報價(jià)在20000元-25000元/平米，詢(xún)價(jià)區間較大。肖勁表示，“根據市場(chǎng)情況，最后定價(jià)應該基本取中”。據記者了解，目前，昌平城區金隅·觀(guān)瀾時(shí)代市場(chǎng)參考報價(jià)為18000元/平米，小湯山附近納帕瀾郡報價(jià)15500元/平米，區域價(jià)值相對穩定。
亞豪機構副總經(jīng)理高珊表示，此前，昌平區隨著(zhù)回龍觀(guān)、西三旗等大型居民區的落成入住，商業(yè)、生活配套沒(méi)有跟上，交通瓶頸也遲遲未得到改善，影響了昌平樓市的發(fā)展。但隨著(zhù)中關(guān)村科技園北擴、昌平S2線(xiàn)的竣工開(kāi)通為代表的產(chǎn)業(yè)建設和配套升級，昌平正在轉型為居住、工作、生活氛圍均濃厚的區域。近幾年商品房供應匱乏積累了大量購房需求，6月優(yōu)質(zhì)項目入市預計將有效刺激需求的釋放。
通州 庫存超2萬(wàn)套 新推樓盤(pán)少
6月，在通州城區，預計開(kāi)盤(pán)的項目?jì)H有富力·金禧花園和天時(shí)名苑等少數老盤(pán)。金禧花園主推88平米兩居和144平米左右四居，天時(shí)名苑主推100-160平米兩到三居。在分析人士看來(lái)，通州區市場(chǎng)庫存量大，加上個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)，這都增加了市場(chǎng)的不確定因素，使開(kāi)發(fā)商推盤(pán)、定價(jià)更趨謹慎。
根據北京中原地產(chǎn)統計，經(jīng)過(guò)近半年的庫存積壓，通州商品房庫存超過(guò)2萬(wàn)套，占全市庫存比例接近三成。庫存壓力加大了通州房?jì)r(jià)整體下調的可能。
本周末，珠江國際公館將以起價(jià)14800元/平米、均價(jià)不到16000元/平米的價(jià)格推出300多套房源。相比通州主流價(jià)格超過(guò)17000元/平米、核心區域2萬(wàn)元/平米左右的水平，珠江國際公館有望下拉通州的房?jì)r(jià)。該有關(guān)人士表示，根據目前蓄客情況，預期開(kāi)盤(pán)效果不錯，或將成為近期最為熱銷(xiāo)的樓盤(pán)之一。
記者也從富力金禧花園售樓處了解到，6月將推出約400套房源。此前，憑借區位和精裝等優(yōu)勢，該項目首次開(kāi)盤(pán)的200多套房在兩個(gè)月內基本售罄，這在調控后的通州市場(chǎng)上很少見(jiàn)。此次加推房源，價(jià)格整體保持平穩。