樓市在限購、限貸及限價(jià)這“三座大山”的重壓之下，不同的城市及區域的市場(chǎng)分化開(kāi)始漸趨明顯。
根據同策咨詢(xún)研究數據，最近一周，全國大多二三線(xiàn)城市的成交數據環(huán)比上揚，其中最為顯著(zhù)的是南京漲幅56%，三亞、蘇州、青島、長(cháng)春的周成交漲幅分別達38%、41%、32%、61%。同策咨詢(xún)研究部總監王巍立分析，二三線(xiàn)城市的剛性購買(mǎi)比例本來(lái)就比較高，隨著(zhù)最近傳出可能提高首套房首付比例的消息，很多觀(guān)望人群抓緊入市，促成了樓市放量。
市場(chǎng)分析人士指出，政策壓力之下，一線(xiàn)城市所受影響遠高于二三線(xiàn)城市。二三線(xiàn)乃至四線(xiàn)城市的樓市也正因一線(xiàn)城市需求和資金的擠出效應，而逐漸受到開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視。
房地產(chǎn)市場(chǎng)重心將轉移
與許多二三線(xiàn)城市形成鮮明對比的是，在一線(xiàn)城市，今年連“傳統樓市紅五月”這個(gè)概念都極少被提及。
“你問(wèn)我哪個(gè)城市賣(mài)不動(dòng)��？上�？��！痹谌珖秶鷥炔季钟�10個(gè)城市的某地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)高管向《第一財經(jīng)日報》記者表示，近段時(shí)間，該公司在武漢、沈陽(yáng)等地的項目紛紛熱賣(mài)，但上海項目的成交量卻始終難以撬動(dòng)。
以上海為例，來(lái)自佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據顯示，5月以來(lái)，上海商品住宅的成交量始終維持在16萬(wàn)平方米左右的較低水平。市場(chǎng)分析人士指出，成交量持續低迷，主要因為嚴厲的樓市調控政策抑制了一線(xiàn)城市市場(chǎng)中的投機投資需求，促使部分改善型客戶(hù)退出市場(chǎng)；另一方面，為控制通脹，2011年央行已經(jīng)兩度上調基準利率，再次加劇了市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛。
與此同時(shí)，調控政策使開(kāi)發(fā)企業(yè)對一線(xiàn)城市的市場(chǎng)預期和資金供應也產(chǎn)生了較大影響。而因一線(xiàn)城市資金擠出效應發(fā)酵，二三線(xiàn)城市的土地成交出現了量跌價(jià)漲的局面。
中房網(wǎng)最近發(fā)布的一份報告顯示，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)成交同比已大幅度下滑。從20個(gè)重點(diǎn)城市供求情況上看，“新國八條”出臺后的2月土地成交面積同比下滑明顯，一線(xiàn)城市同比下滑51.7%，二三線(xiàn)城市下滑55.9%；進(jìn)入3月后，隨著(zhù)供應面積的上升，一線(xiàn)城市成交有所回升，成交面積同比下滑2%；而二三線(xiàn)城市同比下滑56.3%。但成交均價(jià)上，一線(xiàn)城市2月同比下滑42.2%，3月同比下滑45.4%；二三線(xiàn)城市2月同比上漲16.9%，3月上漲22.8%，漲幅有所擴大。
報告指出，二三線(xiàn)城市土地成交均價(jià)同比上漲，其主要原因在于：政策壓力之下，一線(xiàn)城市所受影響遠高于二三線(xiàn)城市，二線(xiàn)、三線(xiàn)乃至四線(xiàn)城市市場(chǎng)逐漸受到開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視，企業(yè)在二三線(xiàn)城市拿地積極性的上升促使二三線(xiàn)土地成交均價(jià)的上漲。
打折促銷(xiāo)仍是主要手段
根據同策咨詢(xún)研究數據，就在剛剛過(guò)去的4月，包括上海、北京、廣州在內的7個(gè)城市還出現了成交面積環(huán)比上揚的趨勢，一線(xiàn)城市中，上海、廣州尤為矚目，這兩個(gè)城市成交面積環(huán)比上揚幅度分別達到61%和73%，在一手新增住宅大幅放量的情況下，成交也隨之帶動(dòng)；而二線(xiàn)城市中，杭州漲幅86%，成為監測的所有城市中成交面積環(huán)比漲幅最高的城市。當月，大連、西安、深圳、武漢、南京成交面積出現環(huán)比下降，其中大連下降幅度最大，達到83%，而成交數據的大幅下挫也充分說(shuō)明了限購政策對市場(chǎng)影響巨大。
進(jìn)入5月之后，一線(xiàn)城市的樓市成交量已大多企穩，而二三線(xiàn)城市因為限購令下被迫從一線(xiàn)城市出逃熱錢(qián)的流入，加上打折優(yōu)惠幅度的升溫，成交量紛紛搶跑，每周成交數據大幅上揚。
王巍立指出，部分城市的成交放量，和某些大體量特價(jià)樓盤(pán)的集中促銷(xiāo)不無(wú)關(guān)聯(lián)。例如南京的成交大幅上揚，就主要因為日前南京碧桂園鳳凰城低價(jià)發(fā)售，數萬(wàn)市民瘋狂搶購。
據了解，在宏觀(guān)政策未現松動(dòng)的情況下，特價(jià)房加上吸引眼球的促銷(xiāo)手段仍將是推動(dòng)成交的重要方式。例如4月底深圳龍崗地區的中海推出1000多套“限價(jià)房”，遭遇眾人瘋搶�！爸泻？党菄H”和附近500米外的“中海塞納時(shí)光”這次出售房源的起價(jià)是9680元/平方米，所有房源均價(jià)為11000元/平方米。公開(kāi)信息顯示，這兩個(gè)樓盤(pán)所在的深圳市龍崗地區，商品房均價(jià)在13000元/平方米左右，高出上述兩盤(pán)售價(jià)近2000元/平方米。
不過(guò)，從國家統計局公布的4月份70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)指數來(lái)看，僅有3個(gè)城市同比下降，多數城市房?jì)r(jià)還是延續上漲態(tài)勢，但漲幅趨緩。在70個(gè)城市中，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅回落的城市有52個(gè)，環(huán)比漲幅縮小的城市有26個(gè)。
北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司研究中心總監回建強指出，從樓市成交的相對增幅看，中部地區正在獨領(lǐng)風(fēng)騷，增幅遠超東部。從絕對數量上看，雖然中部地區還是和東部有著(zhù)一定的差距，但已經(jīng)成為挑戰者，在未來(lái)很可能超越東部，成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的重心。