就在房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入膠著(zhù)與糾結的5月，釣魚(yú)臺7號院以每平米30萬(wàn)元的售價(jià)“橫空出世”，成為全國乃至亞洲最貴的樓盤(pán)。在“一房一價(jià)”的背景下，在發(fā)改委醞釀反暴利規定的過(guò)程中，在樓市走向不明的觀(guān)望期，釣魚(yú)臺7號院此時(shí)的高調，引起的已經(jīng)不是爭論，而是驚異，以及驚異之后猜疑。5月28日，中國社科院工業(yè)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出，這一事件折射出來(lái)的是，開(kāi)發(fā)商在獲得超額利潤方面的“力”以及調控政策的“不力”。
調控都是浮云？每平米預售價(jià)格高達30萬(wàn)元的釣魚(yú)臺7號院的橫空出世，讓市場(chǎng)見(jiàn)證了開(kāi)發(fā)商面對“史上最嚴厲”的調控是如何淡定的。
這個(gè)宣稱(chēng)“天生就是豪宅”的院落，在不到2年的時(shí)間里，最高售價(jià)從7.2萬(wàn)元/㎡暴漲至30萬(wàn)元/㎡。而綜合央視以及相關(guān)媒體的報道，釣魚(yú)臺7號院每平米的成本，或許不會(huì )超過(guò)4萬(wàn)元。
天生就是豪宅？
根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示的資料，釣魚(yú)臺7號院此次推出的22套住宅，總價(jià)約為23.28億元以總建筑面積10335.38平米計算，折合每平米平均售價(jià)為22.53萬(wàn)元。其中，3號樓每平米30萬(wàn)元的售價(jià)據說(shuō)是刷新全國最貴住宅記錄，乃至成為亞洲最高價(jià)位樓盤(pán)。
“玉淵潭公園北岸最后一塊可供開(kāi)發(fā)用地”，據央視報道、釣魚(yú)臺7號院的客戶(hù)經(jīng)理如此介紹，而106套住宅絕大部分已經(jīng)售出，僅余11套對外出售。除去地段以及因稀缺而導致的價(jià)值外，釣魚(yú)臺7號院的“樓王”還具有可定制性的獨特之處。
總而言之，釣魚(yú)臺7號院因能看到大面積自然生態(tài)環(huán)境景觀(guān)、緊靠釣魚(yú)臺國賓館、西通中央政務(wù)區，而被譽(yù)為“天生的豪宅”。
而以此次推出樓盤(pán)每平米22.53萬(wàn)元的均價(jià)計算的話(huà)，該樓盤(pán)的利潤率在400%以上。
是否頂風(fēng)作案？
4月底，發(fā)改委對外表示正在研究對商品住房領(lǐng)域實(shí)施反暴利規定，從而使得商品房?jì)r(jià)格能夠保持在合理水平；5月中旬，釣魚(yú)臺7號院就帶著(zhù)30萬(wàn)元/平米的天價(jià)走向前臺，一時(shí)間風(fēng)頭無(wú)二。
只是，高調的是釣魚(yú)臺7號院，尷尬的恐怕是發(fā)改委。不久前，發(fā)改委先是約談聯(lián)合利華，之后又對其處于200萬(wàn)元的罰單。但是，這顯然沒(méi)能阻擋得了聯(lián)合利華調高部分日化產(chǎn)品的價(jià)格。
事后，發(fā)改委對外表示，聯(lián)合利華的漲價(jià)是正常的市場(chǎng)行為，政府其實(shí)不能干預。
或許，從聯(lián)合利華處學(xué)了“乖”，釣魚(yú)臺7號院著(zhù)實(shí)上演了一出“不鳴則已、一鳴驚人”的戲碼：并未有任何征兆，但是此次推出的樓盤(pán)平均售價(jià)和2009年的推盤(pán)均價(jià)相比，暴漲了2-3倍。
一個(gè)值得借鑒的案例，在山東濰坊這個(gè)小城市，因陽(yáng)光一百新推出的住宅平均售價(jià)定在11000元/㎡，周邊的商鋪與住宅紛紛與之響應，每平米的平均售價(jià)至少被提升了500元，有的甚至提高了1500元。
一個(gè)值得注意的細節則在于，釣魚(yú)臺7號院的客戶(hù)經(jīng)理在進(jìn)行樓盤(pán)介紹時(shí)，一再利用該地塊的稀缺性來(lái)進(jìn)行宣傳，諸如“玉淵潭公園北岸最后一塊可供開(kāi)發(fā)用地”以及北京城區內“這么大的水域面積應該是沒(méi)有了”等語(yǔ)句。
天價(jià)樓王是否暴利？
5月28日，北京市問(wèn)天律師事務(wù)所律師李雪森接受《證券日報》記者咨詢(xún)時(shí)，對30萬(wàn)元/㎡的價(jià)格是否構成“暴利”給出了法律解釋?zhuān)焊鶕秲r(jià)格法》第七、八條，經(jīng)營(yíng)者應當遵循公平、合法和誠實(shí)信用的原則，并將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況作為定價(jià)的基本依據。
同時(shí)，經(jīng)營(yíng)者如果違法《價(jià)格法》的相關(guān)規定，在成本沒(méi)有發(fā)生明顯變化，以牟取暴利為目的，大幅度提高價(jià)格的或是囤積居奇、導致商品供不應求從而出現價(jià)格大幅上漲的，政府價(jià)格主管部門(mén)將依據相關(guān)規定對其給予行政處罰。
針對于釣魚(yú)臺7號院作為“天價(jià)”樓王而出現，李雪森認為這是一個(gè)“不正常的社會(huì )現象”，是法律規范尚不完善，或是雖有法律規范但是政府機關(guān)執行不力的情形下才得以產(chǎn)生的現象。而在他看來(lái)，天價(jià)樓王顯然會(huì )對地價(jià)的飛漲起到推波助瀾的作用。
不過(guò)，對于“暴利”的定義，也存在著(zhù)不同的觀(guān)點(diǎn)。知名維權律師楊兆全表示，雖然《價(jià)格法》中提及，經(jīng)營(yíng)者制定價(jià)格時(shí)還應以成本為基本依據，但是他也指出，在成本固定不變的前提下，價(jià)格也有隨著(zhù)供求關(guān)系的變化而波動(dòng)的自由。同時(shí)，法律并不能對價(jià)格波動(dòng)的范圍做出明確界定。
在楊兆全律師看來(lái)，“暴利”本身就是一個(gè)具有貶義色彩的定義。同時(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟的條件下，開(kāi)發(fā)商在制定價(jià)格時(shí)只會(huì )考慮到自身的利潤以及能否成功出售，而一旦有人自愿購買(mǎi)，那么就意味著(zhù)該住宅的價(jià)值被肯定。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這個(gè)利潤就是正當的。即使，此時(shí)正處于樓市調控期。
曹建海：不能任由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定房?jì)r(jià)
5月28日，中國社科院工業(yè)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海接受了《證券日報》記者的采訪(fǎng)。
在曹建�？磥�(lái)，之所以不能任由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定房?jì)r(jià)，原因之一就在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售乃至定價(jià)過(guò)程當中，可能存在的公平性的問(wèn)題。為此，曹建海提出兩個(gè)疑問(wèn)：同為開(kāi)發(fā)商，在爭取同一地塊的過(guò)程當中，是否公平；第二個(gè)公平性則在于，天價(jià)樓盤(pán)出售所獲得的超額利潤，應如何分配？
換句話(huà)說(shuō)，中赫置地為何可以擊敗其他開(kāi)發(fā)商，獲得釣魚(yú)臺7號院的土地？從而擁有了比其它開(kāi)發(fā)商獲得超額利潤的能力？而中赫置地為何會(huì )一再提高售價(jià)？甚至在調控期間報出亞洲范圍內的“樓王”價(jià)格？
作為供給方，釣魚(yú)臺7號院上報出30萬(wàn)元/平米的價(jià)格，這凸顯“一房一價(jià)”政策對樓市而言，并不具備實(shí)質(zhì)的政策效力，曹建海如是認為。
其次，曹建海指出，釣魚(yú)臺7號院天價(jià)樓王的出現，還將會(huì )“助長(cháng)”投機性需求，一方面會(huì )促進(jìn)購房者追漲購買(mǎi)的心理，另一方面還會(huì )致使資產(chǎn)泡沫的出現�！帮@然的，釣魚(yú)臺7號院不能稱(chēng)之為自住型需求”，在其看來(lái)，此類(lèi)住宅如果用來(lái)抵押套現，還會(huì )將風(fēng)險擴散至銀行。
還有一個(gè)重要的因素，曹建海在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，中赫置地之所以在不到兩年的時(shí)間里將均價(jià)提升3倍左右，很可能在于土地增值稅的執行不力。因此，他呼吁稅務(wù)部門(mén)能夠及時(shí)介入，及早進(jìn)行清算，從而使得開(kāi)發(fā)商在制定價(jià)格時(shí)，能夠考慮到因大幅抬高價(jià)格而帶來(lái)的巨額稅收成本，從而避免天價(jià)房的出現。