降價(jià)預言將沉悶的樓市撕開(kāi)一道裂口。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生近日在參加某論壇時(shí)預測，今年年內我國房?jì)r(jià)將下降10%。該預測被“斷章取義”后立刻引來(lái)異議者跳起反對。
6月1日，她在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)進(jìn)一步解釋說(shuō)，在嚴厲的限購令下，已經(jīng)有大量的投資和投機性需求被擠出市場(chǎng)。出局的是商品住房中價(jià)位較高的部分，占交易量7%，出局的資金大約5000億。入局的是保障房住房，占市場(chǎng)份額30%，投資規模達13000億，價(jià)位在市場(chǎng)低端，到四季度二者在市場(chǎng)綜合平衡的結果，將促使住宅市場(chǎng)價(jià)格回調。同比2010年年底的新建住宅價(jià)格，限購范圍內的城市回調幅度可達10%。
不可忽視的是，限購令實(shí)施以來(lái)，許多城市房地產(chǎn)交易量大幅下降，但房?jì)r(jià)并未下降，不少市場(chǎng)人士認為，以“限購令”為標志的行政調控手段誤傷了剛性需求，并呼吁放寬限購令。
樓市將何去何從？7-8月的時(shí)間窗口
聶梅生說(shuō)，去年7月份房?jì)r(jià)開(kāi)始平穩，8月份開(kāi)始反彈上升，北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)大城市房?jì)r(jià)上漲了20%。
“今年的情況跟去年不一樣，去年是延續了適度寬松的貨幣政策，今年則是跟2008年很像。2008年把控制CPI作為第一要務(wù)，今年又是這樣。我可以肯定，今年不會(huì )有2008年10月中旬那樣的救市�！甭櫭飞V定地說(shuō)。
她認為，這次政府大量動(dòng)用行政手段如“限購令”，令投機性購房的比例下降，整個(gè)交易量將下降7%，交易額會(huì )下降10%，“今年房?jì)r(jià)下降10%絕對不是危言聳聽(tīng)�！�
根據海通證券的研究報告顯示，調控政策下全國房?jì)r(jià)漲幅小幅回落。4月重點(diǎn)監測一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比漲1.96%（環(huán)比漲0.38%）；其中，杭州房?jì)r(jià)同比為-1.2%，房?jì)r(jià)已經(jīng)出現下降；4月二、三線(xiàn)重點(diǎn)監測城市房?jì)r(jià)同比漲3.69%（環(huán)比漲0.24%）�？傮w上，在當前調控政策下房?jì)r(jià)漲幅呈小幅回落態(tài)勢。
之所以統計數據顯示房?jì)r(jià)還在上漲，一方面是因為結構性的原因，高端樓盤(pán)的入市拉高了房?jì)r(jià)，另一方面是開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)。但在聶梅生看來(lái)，從今年4月份開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在“硬撐”房?jì)r(jià)。持續嚴厲的調控政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)十分緊張。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，造成開(kāi)發(fā)商資金緊張的原因，主要不是來(lái)自融資方面，也不是土地購置帶來(lái)的壓力，而是銷(xiāo)售不暢帶來(lái)的資金壓力。36個(gè)限購城市的新房交易量幾乎占全國房地產(chǎn)交易總量的三分之一，交易金額是總量的二分之一。限購的城市交易量受到了很大的影響。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，截至5月30日，5月預售商品房項目合計為17個(gè)，提供住宅5637套，實(shí)現簽約的僅為608套，簽約率僅8.4%，相比此前3月30.7%、4月28%的簽約率，創(chuàng )下自2月末新一輪調控政策后新低�！白≌毡闇N(xiāo)，賣(mài)得好的都是商住項目，而賣(mài)得好的住宅多是已經(jīng)調低價(jià)格的住宅�！眮喓朗袌�(chǎng)總監郭毅向本報記者表示。
鐘偉認為，到7、8月份，市場(chǎng)會(huì )迎來(lái)一輪真實(shí)降價(jià)，“每到7、8月份，開(kāi)發(fā)商就會(huì )期待宏觀(guān)調控能放松，但如果政策依舊嚴厲，許多開(kāi)發(fā)商就會(huì )根據自身的資金情況或者戰略安排，選擇降價(jià)�！笨v觀(guān)幾輪調控，7、8月份和年底都是開(kāi)發(fā)商降價(jià)的時(shí)間窗口。
鐘偉提出限購“三化”論
對于限購令給樓市帶來(lái)的深刻影響，亞太城市發(fā)展研究會(huì )房地產(chǎn)分會(huì )會(huì )長(cháng)陳寶存表示了擔憂(yōu)。他認為，限購政策最根本的核心是限制投機炒房者，但實(shí)際上在二線(xiàn)、三線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)增幅不大，炒房投機者的機會(huì )并不像一線(xiàn)城市那么多。這些城市實(shí)施限購令，容易誤傷一些剛需人群，部分二三線(xiàn)城市非常期待對限購政策解禁。
有消息稱(chēng)，大連已經(jīng)放寬了限購令，盡管官方稱(chēng)“限購政策沒(méi)有變化”，但實(shí)際操作中一些不符合購房條件的購房者被“暗度陳倉”。限購令實(shí)施一段時(shí)間以來(lái)，從統計數據上看房?jì)r(jià)并沒(méi)有下降，卻進(jìn)而影響了供給。
海通證券的研究報告顯示，受銷(xiāo)售增速下滑影響，開(kāi)發(fā)商單月新開(kāi)工面積放緩。1-4月，全國房屋新開(kāi)工面積5.68億平方米，同比增24.4%；單月全國新開(kāi)工面積1.69億平方米，環(huán)比下降18.12%。
但鐘偉稱(chēng)自己是“限購令”的忠實(shí)支持者。他認為，限購令精準打擊了投資、投機性需求。自實(shí)行限購令以來(lái)，京滬深穗四城市，唯有對廣州的交易量影響不大，因為投機性購房在廣州并不明顯。限購令已經(jīng)照顧到剛性需求和改善性需求。許多剛性需求難以入市不是受“限購令”影響，而是受“限貸令”的影響�！叭绻f(shuō)限購令嚴重打擊了市場(chǎng)，那么這種打擊是十分正確的，假定市場(chǎng)上不是反復購買(mǎi)的投資、投機者，市場(chǎng)受影響應該不大。但事實(shí)是，投資、投機比重較大的城市，交易量下滑很大，這些城市的剛性需求被投資性需求壓制，泡沫化非常嚴重�！辩妭フf(shuō)。
“很難想象一個(gè)美國人或者倫敦人會(huì )買(mǎi)這么多的房子，在中國，小部分人持有了大量房子�！辩妭ヌ嶙h，限購政策應該規范化、普遍化、長(cháng)期化，限購所覆蓋的城區范圍、限購的套數、限購的戶(hù)籍和非戶(hù)籍人口都作出詳細規定；另外，所有城市都應該限購。
行政手段該退出？
如果說(shuō)“限購”僅僅是手段之一，飽受詬病的還有國家發(fā)改委“一房一價(jià)”規定和主管部門(mén)對價(jià)格直接干預等行政調控手段的使用。
在歷年頒布的調控措施中，中央采取了金融、稅收、土地、法律等多種手段來(lái)調節市場(chǎng)，但對于調控手段的使用，各界也提出了很多批評意見(jiàn)。
中國社會(huì )科學(xué)院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)藍皮書(shū)（2010）》曾指出，我國房地產(chǎn)調控政策伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)年頭，對房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展起到了非常重要的作用。但是，房地產(chǎn)調控方式仍不盡成熟，一些政策不但起不到應有作用，還會(huì )造成相反的效果。比如房地產(chǎn)交易環(huán)節的稅收（營(yíng)業(yè)稅），本來(lái)是為了增加成本抑制投機，但由于賣(mài)方將其轉嫁到房?jì)r(jià)上，因而成為抬高房?jì)r(jià)的一大因素。2009年之所以房?jì)r(jià)、地價(jià)大幅上漲，與房地產(chǎn)調控措施未及時(shí)到位、房地產(chǎn)調控手段不能切中要害有很大關(guān)系。因此，調控方式和手段亟待創(chuàng )新。
中國人民銀行研究局副研究員熊鷺也曾撰文指出，總結歷次經(jīng)驗，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、過(guò)熱而產(chǎn)生的調控政策，在具體調控思路、方式、政策內容上，存在著(zhù)較多問(wèn)題，主要為住房供給與需求層次不匹配，市場(chǎng)化手段使用不夠，可能加大了市場(chǎng)和經(jīng)濟波動(dòng)，忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的內在規律，過(guò)于擔心資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂的危害等。
熊鷺認為，行政性地直接實(shí)施打壓房?jì)r(jià)，很可能加劇行業(yè)的周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)成交量是房?jì)r(jià)的先行指標，前者平均領(lǐng)先后者八個(gè)月。在宏觀(guān)經(jīng)濟指標體系中，量的指標一般都領(lǐng)先價(jià)格指標。政府希望能夠準確判斷房?jì)r(jià)是否合理，再針對性地出臺刺激政策或抑制政策。但房?jì)r(jià)是否合理很難人為判斷，針對房?jì)r(jià)的政策時(shí)松時(shí)緊，客觀(guān)上可能加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。
近日，全國人大財經(jīng)委員會(huì )副主任委員吳曉靈在2011年中國金融理財師年會(huì )上也表示，“如果一味地使用行政手段調控商品房?jì)r(jià)格，就會(huì )扭曲市場(chǎng)供求，或是引發(fā)房?jì)r(jià)的報復性反彈，或是抑制正常的經(jīng)濟活動(dòng)，我們還是應該把政府保障房的責任劃清楚，商品房市場(chǎng)應該按市場(chǎng)的規律去發(fā)展�！�
面對房地產(chǎn)調控難局，亦有許多業(yè)內人士對行政調控表達了理解。中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為限購是無(wú)奈之舉。在北京這樣的城市，供應量太小而需求量很大，，供求關(guān)系改善了，就可以逐步取消限購。許多問(wèn)題不是調控能解決的，需要制度的改革�！拔覀儸F在已經(jīng)到了改革的深水區，沒(méi)有頂層的設計，全盤(pán)靠民間意識恐怕不行。需要中央最高層次對整個(gè)改革的推進(jìn)，包括政治體制改革、經(jīng)濟體制改革、房地產(chǎn)體制改革、金融體制的改革、土地制度的改革、財稅體制的改革等各方面的改革�！鳖櫾撇f(shuō)。
聶梅生預測，今年下半年調控政策將不會(huì )放松，樓市沒(méi)有理由樂(lè )觀(guān)。