端午小長(cháng)假上海僅有1個(gè)別墅項目開(kāi)盤(pán)，成為二季度以來(lái)周末開(kāi)盤(pán)項目最少的一周。這個(gè)位于浦東的別墅樓盤(pán)，也僅僅推出了89套聯(lián)排別墅。
　　追溯至前一周，即5月30日至6月3日，上海僅有2個(gè)項目開(kāi)盤(pán)。而預計6月上海全市只有33個(gè)項目上市，環(huán)比5月開(kāi)盤(pán)量縮水28%，與去年同期相比也減少了18%。其中，90平方米以下小戶(hù)型樓盤(pán)僅占7席，其余26個(gè)項目均是100平米以上大面積項目以及別墅項目。更值得注意的是，多達12個(gè)項目的總價(jià)預計過(guò)千萬(wàn)，占總開(kāi)盤(pán)量近4成。
　　對于樓盤(pán)入市步伐減緩，上海一樓盤(pán)銷(xiāo)售負責人指出，開(kāi)盤(pán)量減少主要由三方面原因引起：一是部分開(kāi)發(fā)商仍對后市抱有希望，有意識地將推盤(pán)時(shí)間后延；二是一批5月上市的新盤(pán)銷(xiāo)售不理想，開(kāi)發(fā)商希望避開(kāi)風(fēng)頭，等前期房源消化后再推盤(pán)；三是根據歷史經(jīng)驗，端午假期通常并不旺銷(xiāo)。
　　北京市場(chǎng)雖然有新盤(pán)趁端午假期推出，但同樣是成交冷清。北京共有5個(gè)項目在端午期間開(kāi)盤(pán)，均價(jià)都低于23000元，多數位于大興、房山等郊區。位于豐臺區的7克拉項目節日期間正式開(kāi)盤(pán)，預售均價(jià)23000元，當天開(kāi)盤(pán)的200余套房源，直到下午5點(diǎn)左右只售出了18套，不到總數的1/10。
　　5月北京樓市出現大范圍滯銷(xiāo)，29個(gè)開(kāi)盤(pán)項目的平均銷(xiāo)售率僅為31.1%，創(chuàng )年內新低，銷(xiāo)售率超過(guò)四成的僅有遠洋一方和首開(kāi)常青藤兩個(gè)項目，這兩個(gè)項目都是率先大幅度下調項目?jì)r(jià)格，才吸引到較多的購房者。
　　就在京滬樓市陷入膠著(zhù)狀態(tài)之時(shí)，策略更為靈活的深圳開(kāi)發(fā)商率先打出降價(jià)大旗，新盤(pán)低價(jià)入市吸引到眾多市民通宵排隊。由于政府出臺的限價(jià)政策，位于深圳觀(guān)瀾的招商觀(guān)園開(kāi)盤(pán)前傳出均價(jià)每平方米12000多元，較市場(chǎng)預期低了3000元/平方米，引起了購房者的關(guān)注，開(kāi)盤(pán)之前進(jìn)行現場(chǎng)登記的客戶(hù)即已經(jīng)超過(guò)3000批次。
　　6月4日招商觀(guān)園開(kāi)盤(pán)當天絕大部分房源即銷(xiāo)售出去，銷(xiāo)售人員表示，凌晨就有購房者來(lái)到售樓處排隊，到早上9時(shí)開(kāi)盤(pán)時(shí)，現場(chǎng)排隊購房者已近300人。此次實(shí)際售價(jià)不同于之前的傳言，均價(jià)在每平方米14000元左右，比市場(chǎng)價(jià)格低了1000元�？傮w上節日期間深圳樓市成交冷清，但由于有降價(jià)樓盤(pán)橫空出世，市場(chǎng)不乏熱點(diǎn)。

　　信托繼續輸血 5月房地產(chǎn)信托規模依然居高不下

　　盡管來(lái)自銀行的貸款已經(jīng)收緊，資金鏈狀況不容樂(lè )觀(guān)，但由于開(kāi)發(fā)商大力拓展信托、委托貸款、境外融資等多種融資渠道，資金情況尚未惡化到2008年金融危機時(shí)的程度，這給開(kāi)發(fā)商提供了繼續捂盤(pán)扛價(jià)的底氣。
　　用益信托工作室統計表明，僅今年1至4月，信托公司共發(fā)行集合類(lèi)房地產(chǎn)信托項目222個(gè)，發(fā)行數量同比增加66.92%，募集資金722.11億元，募集資金規模同比增長(cháng)115.26%。4月集合信托產(chǎn)品的資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的占比高達43.25%。而且4月工商企業(yè)信托的占比為24.76%，許多信托產(chǎn)品以工商企業(yè)為名，實(shí)則投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，導致近幾個(gè)月工商企業(yè)類(lèi)信托項目持續增加。
　　好買(mǎi)基金研究中心的數據顯示，5月房地產(chǎn)信托仍然是募資最多的品種，5月54家信托公司共成立284只固定收益信托產(chǎn)品，納入統計的175只產(chǎn)品總規模為353.96億元，其中投向房地產(chǎn)的信托募集資金達到96.24億元，遠遠超過(guò)其他信托募集規模。
　　房地產(chǎn)信托產(chǎn)品以其高收益率吸引了眾多投資者，為房企提供了源源不斷的資金來(lái)源。中融信托發(fā)行的“創(chuàng )鴻集團佛山創(chuàng )鴻匯苑集合資金信托計劃”，產(chǎn)品期限為24個(gè)月，預期年收益率為9%至14%。五礦信托發(fā)行的“榮騰商業(yè)地產(chǎn)投資基金信托計劃”，期限為18至24個(gè)月，預期年收益率為10.5%至13.5%。而3年期非房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品的預期收益率通常不超過(guò)10%。
　　業(yè)內人士分析，去年10月之前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在5.50%至6.00%之間，10月之后達到6.60%，今年以來(lái)最低收益率接近10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數不勝數，最高預期收益率則從11%一路漲至15%，個(gè)別信托計劃甚至打出最高收益率超過(guò)20%的口號。
　　宜信財富管理中心分析師表示，樓市限購令出臺后，很多高凈值客戶(hù)將注意力轉向房地產(chǎn)信托。去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)信托收益率越來(lái)越高，十分熱銷(xiāo)，特別是一些質(zhì)地較好的項目，產(chǎn)品出來(lái)一周就被搶購一空。但業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)信托收益率一路飆升必然對所投房地產(chǎn)項目的利潤率有更高要求，甚至項目利潤率要達到40%，再考慮到信托公司的凈資本情況，此類(lèi)產(chǎn)品繼續拓展的空間已經(jīng)不大。

　　委托貸款異軍突起 逾期難以?xún)斶�情形不斷出現

　　除了房地產(chǎn)信托，委托貸款也成了房地產(chǎn)企業(yè)又一重要融資渠道。今年一季度金融數據顯示，委托貸款增加了3204億元，是去年同期委托貸款增加額的2.1倍。
　　截至5月底，剔除上市公司出于正常經(jīng)營(yíng)需要給關(guān)聯(lián)公司提供的貸款，今年以來(lái)上市公司通過(guò)銀行已經(jīng)發(fā)放17筆委托貸款，合計金額近14億元，是去年同期的近4倍。其中，不少委托貸款是借給了缺錢(qián)的房地產(chǎn)企業(yè)。已經(jīng)公布了貸款利率的14筆委托貸款的平均貸款利率達到15.8%，相比一年期貸款基準利率上浮了150%，其中最高一筆委托貸款利率達到21.6%。
　　中南建設5月27日公告稱(chēng)，將通過(guò)江蘇銀行南京河西支行向金陵飯店借款2億元，用于公司經(jīng)營(yíng)資金周轉，借款期限1年，年利率12%。中南建設將于合同簽訂后的1年內按季度支付金陵飯店資金利息費600萬(wàn)元，全年共計2400萬(wàn)元。
　　一家商業(yè)銀行內部人士表示，今年委托貸款數量大增、利率明顯上升，特別是發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)的貸款猛增。由于委托貸款屬于銀行中間業(yè)務(wù)，受托人不承擔任何貸款風(fēng)險，只收取手續費，所以銀行也愿意招攬。中國證券報記者也發(fā)現，許多民間資本正在通過(guò)委托貸款的這一渠道流入房地產(chǎn)企業(yè)，部分委托貸款實(shí)際利率水平高達20%至30%，同時(shí)不斷出現委托貸款逾期未還的情況。
　　民間資金輸血房地產(chǎn)企業(yè)，境外資金也直奔中資房企。標準普爾統計，僅今年一季度中資房企已經(jīng)從境外市場(chǎng)融資超過(guò)30億美元，預計今年全年很可能突破百億美元，創(chuàng )下中資房企海外融資額的最高紀錄。
　　恒大地產(chǎn)、仁恒置地、雅居樂(lè )、合景泰富、恒盛地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等中資房企都積極開(kāi)展境外融資。中駿置業(yè)和華南城控股在海外發(fā)債，籌資規模分別為20億元人民幣和2.5億美元，合生創(chuàng )展籌資3億美元，瑞安房地產(chǎn)則融資35億元人民幣。
　　有專(zhuān)家表示，隨著(zhù)未來(lái)信托公司凈資本可能告急和有關(guān)部門(mén)強化監管，信托融資渠道擴張空間有限，而委托貸款逾期不還的情形增加，民間資金對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的熱情將逐漸消退。同時(shí)境外融資風(fēng)險也在上升，融資后上市房企股權安全將面臨一定危險。開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久，根本措施還是要靠加快銷(xiāo)售回籠資金。
　　端午節期間，深圳有開(kāi)發(fā)商打出降價(jià)大旗，新盤(pán)低價(jià)入市，吸引了眾多市民通宵排隊購房。然而，其他一線(xiàn)城市卻沒(méi)有出現降價(jià)搶購場(chǎng)面，在北京、上海原本被購房者寄予厚望的端午促銷(xiāo)大戰并未出現，開(kāi)發(fā)商缺乏降價(jià)意愿，大量新盤(pán)繼續延期上市，總體上看各地樓市因為僵持而顯得格外冷清。
　　業(yè)內人士表示，目前開(kāi)發(fā)商仍有各種辦法維持其資金鏈，如信托、委托貸款、境外融資等，資金情況尚未惡化到2008年金融危機時(shí)的程度，這似乎為開(kāi)發(fā)商咬緊牙關(guān)繼續捂盤(pán)扛價(jià)憑添了底氣。此外，許多開(kāi)發(fā)商仍對樓市反彈抱有希望，不到萬(wàn)不得已，開(kāi)發(fā)商難以直接降價(jià)。但開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久，確保資金鏈不斷裂的根本措施還是要推動(dòng)銷(xiāo)售、加快回籠資金。