“房交會(huì )開(kāi)一開(kāi)，房?jì)r(jià)漲一漲”，這曾是杭州樓市的一個(gè)魔咒，最典型的莫過(guò)于2009年的第九屆人居展。
而目前的種種跡象顯示，這個(gè)魔咒在2011年將被打破。
折扣戰從郊區蔓延
自今年3月樓市調控政策加碼執行起，杭州樓市的優(yōu)惠戰就已經(jīng)逐漸鋪開(kāi)。進(jìn)入6月，杭州樓盤(pán)折扣戰從近郊開(kāi)始的“星星之火”終于越燒越旺。
根據導報記者的統計，截至6月13日，杭州市區一共有47個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)推出大幅優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)。其中采取直接折扣優(yōu)惠的占了總數的76%，包括按揭99折、一次性97折，總價(jià)優(yōu)惠9萬(wàn)元等等，世茂江濱花園更是達到了最高8.7折的優(yōu)惠。
而動(dòng)靜最大的莫過(guò)于位于三墩的中�！ぷ咸僭�。5月26日，杭城各大房產(chǎn)媒體頭條顯著(zhù)位置的一條消息，炸開(kāi)了“兩限”后死水般沉寂的樓市之湖。中�！ぷ咸僭钒l(fā)起“千人大團購”活動(dòng)，將原本擬精裝后推出的剩余房源部分樓棟共330多套將以毛坯形式一次性在6月初推出。
在6月9日開(kāi)盤(pán)當天，將近3個(gè)小時(shí)的搖號開(kāi)盤(pán)更是創(chuàng )造了80%的銷(xiāo)售率。
降價(jià)促銷(xiāo)也拉動(dòng)了杭州的商品房銷(xiāo)售。透明售房網(wǎng)統計數據顯示，剛剛過(guò)去的一周主城區商品房預定469套，日均預定約67套，是此前一周的7.5倍。這些預訂量，將在今后一段時(shí)間里，逐漸轉換成實(shí)際成交。
一位業(yè)內人士認為，杭州樓市正以合理的銷(xiāo)售定價(jià)、自住的客群定位，逐步回歸理性。
剛性購房需求主導市場(chǎng)轉型
如今，人們在杭州城的東南西北，都能買(mǎi)到打折促銷(xiāo)的房子。
面對開(kāi)發(fā)商表現出的誠意，觀(guān)望許久的買(mǎi)房者開(kāi)始買(mǎi)賬：在多個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售現場(chǎng)，對著(zhù)沙盤(pán)、捧著(zhù)樓書(shū)安靜選房的人群又開(kāi)始出現。
不過(guò)，導報記者也注意到，近期在各大樓盤(pán)填寫(xiě)購房意向書(shū)的人群中，有近七成為剛性購房需求的自住型購房者。所以，不管是余杭的也好，下沙的也罷，只要單價(jià)一萬(wàn)多的、總價(jià)不高的樓盤(pán)幾乎都毫不吝嗇地給自己冠上了“剛需盤(pán)”的名號。
“這是一種無(wú)奈的選擇，同時(shí)，更是一種積極的選擇�！焙贾菥W(wǎng)首席評論員丁建剛認為，“雙限”政策持續至今，改善和投資的兩大需求龍頭已大部分被關(guān)緊，而剩下僅存的一個(gè)市場(chǎng)龍頭剛需，而且其中也有一部分迫于“首付”提高的壓力而難以釋放買(mǎi)房需求。
導報在對近期有大量預訂、成交記錄的樓盤(pán)統計后，也可發(fā)現，剛性購房需求，是推動(dòng)當前市場(chǎng)的主要力量。
剛剛過(guò)去的一周，位于三墩的中�！ぷ咸僭芬�209套的成績(jì)成為預定套數的冠軍，這也充分顯現了“千人大團購”的力量。
中海相關(guān)負責人表示，中�！ぷ咸僭反舜巍扒舜髨F購”并非是降價(jià)，而是迎合調控，為減輕首付壓力所作出的市場(chǎng)策略的調整。
而此前臨平主城區8540元/平米起價(jià)的瓏昕澤第、萬(wàn)元左右均價(jià)的63平米錦昌年華“微墅”，都因起低總價(jià)而走俏，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率在80%以上，也是當前低迷的住宅市場(chǎng)中難得的熱點(diǎn)新房源。
金都·夏宮9000多元/平米的均價(jià)，也讓臨平山北“熱鬧”了一陣。根據余杭房產(chǎn)信息網(wǎng)，從5月1日至今，夏宮成交133套，是余杭區的冠軍。
近三萬(wàn)套存量房
而在剛剛過(guò)去的今年5月份，杭州主城區交出了一份2021套的答卷。今年5月份的成交量，大約是2009年同期的五分之一，2007年同期的五分之二，同比行情非常差的2008年，尚且不及三分之二。
事實(shí)上，目前杭州市商品房存量已經(jīng)達到比較高的位置，但成交量并沒(méi)有放大，供大于求的市場(chǎng)格局已經(jīng)形成。杭州市透明售房網(wǎng)的數據顯示，杭州主城區總可售房源在6月6日突破28000套，創(chuàng )下兩年來(lái)新高。而自2007年以來(lái)，可售房源庫存最高的記錄為2008年11月17日的30443套，現在離歷史最高點(diǎn)僅兩成的差距！
面對巨大的供應量，樓市現在的需求不值得一提。雖然大家一再強調剛性需求，但在金融政策的擠壓之下，剛性需求也在不斷萎縮。
另外一方面，在存款準備金率連續多次上調后，開(kāi)發(fā)商從銀行貸款也越來(lái)越難。而信托資金的募集明顯增加了開(kāi)發(fā)商利用資金的難度和成本。更為重要的是，銀監部門(mén)已要求信托公司嚴控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險，對于房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求“規模要實(shí)現穩中有降”；對于房地產(chǎn)信托新增規模較大的信托公司，要求“把握好節奏，嚴格控制增速”�？梢�(jiàn)這一塊也是日見(jiàn)緊張。
“對于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，沒(méi)有錢(qián)了，要生存，可能最好的辦法就是降價(jià)賣(mài)樓變現�！壁w杭生依舊堅持自己的觀(guān)點(diǎn)�！耙坏┩票P(pán)量飆升，而政策仍然沒(méi)有放松，開(kāi)發(fā)商為了爭奪有限的客源，更激烈的價(jià)格戰將不可避免�！�