昨天，北京市房協(xié)和北京市房屋中介協(xié)會(huì )在聯(lián)合召開(kāi)的通氣會(huì )上一致認為，下半年北京的房?jì)r(jià)仍將呈現穩中有降的態(tài)勢，而且受供應量的增加、信貸政策收緊等因素影響，三季度很可能會(huì )出現房?jì)r(jià)整體下行的拐點(diǎn)。
前5月普通住房?jì)r(jià)格下降
北京市房協(xié)副秘書(shū)長(cháng)陳志說(shuō)，根據房地產(chǎn)交易網(wǎng)的成交記錄測算，去年全年北京新建普通住房均價(jià)為14847元/平米，今年1-5月全市新建普通住房共成交3萬(wàn)套，占同期新建住房成交總套數的86.2%，成交均價(jià)14127元/平米，比去年全年平均水平下降了720元/平米，降幅為4.8%。同時(shí)，全市151個(gè)在售新建商品住房項目中，有15個(gè)項目?jì)r(jià)格下降，130個(gè)持平，合計占在售項目總數的96%，全市房?jì)r(jià)穩中有降態(tài)勢明顯。
房?jì)r(jià)走向每月統計并公示
但陳志強調，此次統計的房屋范圍只包括容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的新建商品住房，以及經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房、定向安置房等保障性住房。這也就是所謂的新建普通住房，而高檔商品房并不是一般百姓所關(guān)注的消費品。今后，他們每個(gè)月都會(huì )進(jìn)行統計和分析，并適時(shí)對社會(huì )公布。
“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現出"四個(gè)90%"的特征�！标愔菊f(shuō)，經(jīng)過(guò)對統計數據的分析，他們發(fā)現目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，新建普通住房成交套數占同期新建住房成交總量近九成；近九成購房人為滿(mǎn)足剛性自住需求；九成熱點(diǎn)區域成交價(jià)格下降或平穩；九成多的在售項目?jì)r(jià)格保持穩定或下降。
九成購房人為本市戶(hù)籍
根據房屋交易權屬數據統計顯示，5月份本市新建商品住房成交中，89.6%為首次購房，9.4%為本市居民改善性購房。本市戶(hù)籍居民購房比重達到91%，較新政前提高了40個(gè)百分點(diǎn)。因此可以說(shuō)，目前北京住房市場(chǎng)的投機投資需求基本被擠出。
今年3月29日，北京市公布了年度房?jì)r(jià)控制目標，提出“加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房?jì)r(jià)格與去年相比穩中有降”。
分析
>>區域 僅雙井地區上漲
5月份，全市有60個(gè)監測區域存在新建商品住房項目簽約，長(cháng)陽(yáng)、大興城區、通州城區、密云城區、東壩、京石高速公路三四環(huán)沿線(xiàn)、定福莊管莊、延慶城區、北苑、雙井等成交量排名前10的區域，占全市成交量的84.2%。其中長(cháng)陽(yáng)、大興城區和通州城區分別占29.3%、11.3%和10.1%，合計占50.7%。
而從10大成交熱點(diǎn)區域情況看，長(cháng)陽(yáng)、通州城區、密云城區和東壩4個(gè)區域價(jià)格下降，降幅為3.5%-18.8%；大興城區、京石高速公路三四環(huán)沿線(xiàn)、定福莊管莊、延慶城區和北苑5個(gè)區域持平；雙井1個(gè)區域上漲，漲幅為5.7%，主要是受該區域內單價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米的大戶(hù)型高端住宅項目金茂府本月成交162套的拉動(dòng)。
>>項目 15個(gè)住房項目降價(jià)
全市在售新建商品住房項目151個(gè)，其中15個(gè)項目?jì)r(jià)格下降，130個(gè)持平，合計占在售項目總數的96%，比4月份提高6.5個(gè)百分點(diǎn)，降價(jià)項目以普通住宅為主，符合調控預期目標；6個(gè)項目?jì)r(jià)格上漲，占4.0%，均為大戶(hù)型高端項目，對普通住房市場(chǎng)影響較小。
6個(gè)漲價(jià)項目中，有5個(gè)位于五環(huán)內，單價(jià)均在每平方米3萬(wàn)元以上，其中四環(huán)內4個(gè)，分別為萬(wàn)科藍山苑、首開(kāi)鉑郡、首城國際、太陽(yáng)星城；四至五環(huán)之間1個(gè)，為東鎮欣園；六環(huán)外1個(gè)，為順義區別墅項目香醍溪岸，單價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米。從戶(hù)型看，6個(gè)項目套型面積均在100平方米以上，其中4個(gè)在140平方米以上。
>>高端 高端項目結構性上漲
如果把高端和普通住宅一起統計，5月份，本市新建商品住房成交均價(jià)每平方米22218元，環(huán)比上漲12.4%。
陳志認為，這是個(gè)別高端項目集中簽約拉動(dòng)新建商品住房均價(jià)結構性上漲。數據顯示，本月單價(jià)每平方米3萬(wàn)元以上高端項目簽約套數占新建商品住宅成交總量的13.3%，比4月份提高5.1個(gè)百分點(diǎn)，如金茂府項目以每平方米4.5萬(wàn)元的價(jià)格簽約162套，剔除該項目因素后，均價(jià)與上月持平。
就訪(fǎng)·“下季度房?jì)r(jià)下跌已經(jīng)毫無(wú)懸念”
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉認為，提高存款準備金率，流動(dòng)性再度收緊，使得開(kāi)發(fā)商融資更加困難，這將加大開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)、快速銷(xiāo)售回款的壓力。預計從6月中下旬開(kāi)始，會(huì )有更多的樓盤(pán)加入到打折降價(jià)的行列。
另外，對購房人的資金實(shí)力，特別是首付提出了更高的要求，購房需求會(huì )因此繼續萎縮。這次存款準備金率的再次提高也將成為壓倒房?jì)r(jià)的最后一根稻草，三季度房?jì)r(jià)出現實(shí)質(zhì)性下跌已毫無(wú)懸念。
對話(huà)·北京市房協(xié)副秘書(shū)長(cháng)陳志
房協(xié)發(fā)布的數據為何和統計局發(fā)布的數據不同？保障房有沒(méi)有拉低房?jì)r(jià)？昨天，就市民關(guān)心的問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了北京市房協(xié)副秘書(shū)長(cháng)陳志。
記者：今年4月份，國家統計局發(fā)布的數據顯示：3月份，北京新建住宅價(jià)格同比上漲4.9%，這個(gè)統計數據和房協(xié)發(fā)布的數據不一樣，為什么？
陳志：這個(gè)統計確實(shí)和過(guò)去統計數據不一樣，無(wú)論是統計局的還是建委的。因為我們只針對普通住宅。數據采集均來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)，我們經(jīng)過(guò)兩個(gè)月梳理，在主管部門(mén)確定后，才進(jìn)行公布。
記者：為什么只針對普通住宅進(jìn)行統計？
陳志：這是因為要幫助普通老百姓，包括剛需、自住的購房人更快地了解到房?jì)r(jià)的變化。我坦誠說(shuō)，普通老百姓、保障人群、改善人群與高端商品房沒(méi)有直接關(guān)系，他們也不會(huì )關(guān)注高端項目的價(jià)格走勢。
記者：為什么拿去年全年和今年前5月比較？
陳志：去年房地產(chǎn)交易量太大，我們統計必須把普通住宅從全部住宅中選出來(lái)，工作量特別大，所以沒(méi)有每個(gè)月每個(gè)月去做，就統計了去年全年的結果。
記者：北京只針對普通住宅統計，是否會(huì )放松對高端市場(chǎng)的調控？
陳志：不會(huì )。調控政策是針對市場(chǎng)所有的項目和種類(lèi)，高端市場(chǎng)依然會(huì )嚴格執行調控政策。
記者：統計中保障房是否是拉低普通住宅價(jià)格的原因？
陳志：一定會(huì )有拉動(dòng)作用，保障房建設力度也會(huì )加大。今年北京承諾的竣工10萬(wàn)套保障房的任務(wù)一定會(huì )實(shí)現。下半年，普通商品房和保障房都會(huì )大量入市。因此，普通住宅的價(jià)格仍然會(huì )呈現穩中有降的態(tài)勢。
記者：購房人都希望調控能讓房?jì)r(jià)大降，作為房協(xié)怎么看調控目的？
陳志：我個(gè)人的看法是，首先能穩住，保證百姓收入增加，房?jì)r(jià)下降，讓大家幸福感增加。最不希望看到的是，房?jì)r(jià)沒(méi)降，經(jīng)濟下去了。另外，我們沒(méi)有明確的價(jià)格去指引大家，幫助大家看市場(chǎng)，在目前比較復雜的經(jīng)濟情況下，只能邊走邊看。我認為影響房?jì)r(jià)的因素很復雜，包括CPI、勞動(dòng)力增長(cháng)、能源價(jià)格以及美國經(jīng)濟走勢等國內外情況。所以，到年底降多少，不能預測。
記者：下半年調控政策是否會(huì )有調整？
陳志：肯定會(huì )繼續嚴格執行限購政策。另外，協(xié)會(huì )會(huì )不斷與企業(yè)做及時(shí)的數據分析、判斷，與企業(yè)交流，引導企業(yè)合理定價(jià)。我們也在考慮，做一些戰略性論壇，在相對較長(cháng)的限購政策中，企業(yè)應該如何發(fā)展，產(chǎn)品策略如何調整，如何關(guān)愛(ài)購房者。