一邊大肆唱空，一邊積極做多，頻繁被外資使用的“障眼法”最近再度上演。國際信用評級機構標準普爾最近的報告預計，中國新房售價(jià)可能會(huì )有10%左右的下降，因此調低了眾多中國房企的評級展望；摩根士丹利也發(fā)布報告認為，三季度中國主要城市銷(xiāo)售均價(jià)將進(jìn)一步下降，一些對沖基金更是宣稱(chēng)對賭中國房地產(chǎn)泡沫破裂。然而就在不約而同唱空中國樓市之時(shí)，外資涌入中國樓市的步伐絲毫沒(méi)有放緩，且呈現出加速態(tài)勢。
唱空中國樓市不約而同
6月15日，標普在一份亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告中預計，未來(lái)6至12個(gè)月內，中國新房銷(xiāo)售價(jià)格可能會(huì )有10%左右的下降。由于2009年以來(lái)，中國的房屋供應量一直處于高位，加上強烈融資需求下的高杠桿率，標普對未來(lái)中國房地產(chǎn)公司的還款能力表示懷疑。
標普還對30家中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用前景發(fā)表了評論，僅3家為投資級別，7家為“負面”。并警告稱(chēng)，若未來(lái)中國房企銷(xiāo)售成績(jì)倒退，會(huì )有更多房企評級下調至“負面”。
同時(shí)，摩根士丹利也發(fā)布中國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報告，認為三季度中國內地開(kāi)發(fā)商將推出更多新樓盤(pán)，且會(huì )提供進(jìn)一步折扣，從而導致中國主要城市的銷(xiāo)售均價(jià)進(jìn)一步下降。
而在此之前的4月，國際評級機構穆迪就曾發(fā)布報告，將中國房地產(chǎn)業(yè)的信用評級展望由“穩定”調整為“負面”，認為中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)將面臨艱難的營(yíng)運環(huán)境。
自去年底以來(lái)，國際媒體和研究機構頻頻發(fā)布看空中國樓市的報告，進(jìn)而發(fā)展為看空中國經(jīng)濟。美國《新聞周刊》曾預測中國將因房產(chǎn)泡沫破裂而陷入經(jīng)濟崩潰，列為“2010年十大世界預測”第二位；美國對沖基金大佬查諾斯斷言，中國房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題比迪拜嚴重1000倍，資產(chǎn)高估與信用供應過(guò)剩是主要原因；國際評級機構惠譽(yù)則以信貸規模急劇擴大、房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲加劇了中國宏觀(guān)金融穩定性所面臨的風(fēng)險為由，將中國的長(cháng)期本幣發(fā)行人違約評級的展望從穩定調整至負面。
進(jìn)入2011年，查諾斯、麥嘉華、格蘭瑟姆等資本巨頭，不約而同的“看空中國”。查諾斯宣稱(chēng)，他已募集了2000萬(wàn)美元的離岸基金，對賭中國房地產(chǎn)泡沫破裂；國際金融大鱷索羅斯也攜帶萬(wàn)億熱錢(qián)重返香港，大肆宣揚看空中國的觀(guān)點(diǎn)。
美國沃思堡顧問(wèn)公司創(chuàng )始人馬克·哈特甚至認為，可以利用看跌期權做空人民幣，金融危機期間中國貨幣供應增長(cháng)強勁、嚴重依賴(lài)房地產(chǎn)。一旦房產(chǎn)泡沫破裂，外資可能馬上撤離中國，為了穩住貿易保經(jīng)濟增長(cháng)，可能傾向于本幣貶值。
外資加速涌入樓市
一邊是外資不約而同的大肆唱空，另一邊卻是乘虛而入加速涌入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。商務(wù)部公布的數據顯示，5月份中國實(shí)際使用外資金額92.25億美元，同比增長(cháng)13.43%。外商投資房地產(chǎn)業(yè)增速迅猛，前5個(gè)月，外商投資中國房地產(chǎn)金額達266億元，同比增長(cháng)57.3%。
今年以來(lái)，外商投資中國房地產(chǎn)領(lǐng)域就一直保持高增長(cháng)態(tài)勢，1-3月、1-4月和1-5月外商投資房地產(chǎn)金額分別為144億元、222億元和266億元，同比增速分別達到45.2%、62.3%和57.3%。從開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源來(lái)看，1至5月國內貸款為5803億元，僅增長(cháng)4.6%；然而利用外資達到266億元，增長(cháng)幅度高達57.3%；自籌資金12486億元，增長(cháng)30.9%；其他資金13785億元，增長(cháng)14.6%。
易城中國根據國內83家重點(diǎn)房企的大額融資記錄統計分析，與2010年相比，2011年一季度各大房企融資渠道的變化較大，銀行貸款的比例已經(jīng)降至37%，境外資金已經(jīng)成為第一大來(lái)源，占比達到39%，而2010年這一比例只有25%。
今年以來(lái)在境外市場(chǎng)融資的中國房企，幾乎都獲得了境外投資者的青睞，許多公司發(fā)債獲得了超額認購。有機構統計，1至3月中資房企已經(jīng)從境外市場(chǎng)融資超過(guò)30億美元，今年全年很可能突破百億美元，創(chuàng )下中資房企海外融資額的最高紀錄。中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)數據也顯示，5月份又有多家房地產(chǎn)公司發(fā)行美元債券，僅遠洋地產(chǎn)、華潤置地兩家就發(fā)行了11.5億美元。
不僅是通過(guò)房企的融資渠道進(jìn)入中國樓市，外資還直接在市場(chǎng)上大舉收購。上半年，愛(ài)爾蘭房地產(chǎn)公司財富控股將位于上海市淮海中路的“淮海商城”收入囊中，交易價(jià)格為5.75億元人民幣；上海國際集團廣場(chǎng)有限公司100％股權實(shí)現成功轉讓?zhuān)擁椖康氖召彿綖樾录悠碌囊患夜�，成交價(jià)格超過(guò)3.1億元；長(cháng)沙廣悅置業(yè)有限公司39％股權則被香港一家置業(yè)公司收購，成交價(jià)為2.9億元。
實(shí)際上，早在去年下半年外資就開(kāi)始大舉布局國內房地產(chǎn)業(yè)。2010年9月，美國私募巨頭黑石集團宣布聯(lián)手香港鷹君集團共同開(kāi)發(fā)大連高端酒店和住宅項目。11月24日，外資房企荷蘭GTC宣布其在中國的首個(gè)商業(yè)綜合體凱丹廣場(chǎng)落成運營(yíng)。12月17日，中遠集團將所持遠洋地產(chǎn)的股權出售，接盤(pán)者為香港南豐集團和一家外資基金。金融危機陰霾散去后，摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、凱雷投資等眾多國際公司均以不同形式再度涌入中國房地產(chǎn)業(yè)。
世邦魏理仕的報告顯示，2010年，中國境內主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長(cháng)40%。其中外資(含港澳臺)440億元，較2009年大幅上漲94%。綜合、商辦類(lèi)物業(yè)受到境外機構投資者的青睞，成交金額占比達92%。
唱空或別有用心
對于外資這種表里不一的做法，復旦大學(xué)有經(jīng)濟學(xué)家表示，國際輿論唱空中國樓市、唱空中國經(jīng)濟這種炒作值得重視，其背后的用意可能是一場(chǎng)心理戰，對沖基金借助輿論造勢，小范圍做空中國經(jīng)濟。利用此番言論，讓國內投資客首先亂了陣腳，進(jìn)行拋盤(pán)，外資最希望看到的是樓市大跌，從中抄底。
財經(jīng)評論人朱大鳴則指出，外資經(jīng)常以唱空為幌子，實(shí)際上還是想在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)賺錢(qián)。最近境外機構這種看空做多的行為，是國際金融資本的一個(gè)伎倆，國際資本看空做多，依然是在賭人民幣升值。
一邊唱空一邊做多的方法，已經(jīng)多次被外資采用。早在2002年，外資機構就頻頻發(fā)布看空中國銀行業(yè)的言論，認為中國的銀行體系是定時(shí)炸彈，在今后幾年可能引發(fā)金融危機，嚴重阻礙中國經(jīng)濟發(fā)展。就在高調發(fā)表對中國銀行業(yè)悲觀(guān)看法的同時(shí)，各大外資銀行卻紛紛斥巨資，以戰略投資者的身份涌入中國銀行業(yè)，獲得巨額投資回報。
2004年，摩根士丹利也曾多次表示，中國房地產(chǎn)業(yè)存在相當程度的泡沫，并言之鑿鑿地指出了泡沫破裂的大致時(shí)間。但就在旗下經(jīng)濟學(xué)家大肆唱空的同時(shí)，摩根士丹利卻正在上海、北京等地進(jìn)行大手筆的房地產(chǎn)投資。
有專(zhuān)家指出，外資的真實(shí)意圖值得懷疑，即便是真的想要做空也并不容易，中國尚未實(shí)現資本項目下的自由兌換，中國在樓市、股市等領(lǐng)域的風(fēng)險完全可以自主化解。而從經(jīng)濟基本面來(lái)看，雖然通脹率偏高，但經(jīng)濟基本面發(fā)展勢頭依然良好。