近日，有著(zhù)北京“睡城”之稱(chēng)的河北省香河縣再次成為全國焦點(diǎn)。
據中廣網(wǎng)6月20日報道，河北省廊坊市香河縣有關(guān)部門(mén)近日下發(fā)通知，要求對該縣區域內新建商品住房銷(xiāo)售的價(jià)格進(jìn)行限制，這也意味著(zhù)北京人購房的熱點(diǎn)區域香河，成為全國首個(gè)實(shí)行“商品住房一律限價(jià)銷(xiāo)售”的區域。（編注：此前市場(chǎng)上可見(jiàn)的限價(jià)房，又稱(chēng)“限房?jì)r(jià)、限地價(jià)”的“兩限”商品房，具有一定社會(huì )保障性質(zhì)，不同于香河此番全面限價(jià)銷(xiāo)售的商品房。）
香河縣的調控指標分為三檔：新建普通商品住房的銷(xiāo)售均價(jià)控制在6500元/平方米，最高價(jià)不得超過(guò)7500元/平方米；而高檔商品住房最高價(jià)將限制在11000元/平方米以?xún)取?BR> 不過(guò)，多家開(kāi)發(fā)商20日對早報記者透露，目前已在實(shí)際執行限價(jià)的區域，其實(shí)不止香河一縣�！澳壳安糠謪^域在申請商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案時(shí)，當地政府會(huì )給出一個(gè)指導價(jià)。如果開(kāi)發(fā)商報價(jià)高于指導價(jià)，則預售申請很難獲批�！庇虚_(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
財新網(wǎng)20日報道稱(chēng)，由于與北京毗鄰，河北省的燕郊、香河、固安和涿州等幾個(gè)區縣一向是北京買(mǎi)家熱衷的置業(yè)地點(diǎn)。2010年，河北省政府提出的“環(huán)首都經(jīng)濟圈”概念以及北京限購政策的影響，把這幾個(gè)區縣的房?jì)r(jià)推向了高點(diǎn)。
中廣網(wǎng)20日的報道還提到，今年上半年，香河房?jì)r(jià)呈現快速上漲趨勢，“跟去年同期比，基本有20%左右的漲幅”。面對日益高企的房?jì)r(jià)，河北省下發(fā)了《做好環(huán)首都部分縣、市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的通知》，香河縣有關(guān)部門(mén)在下發(fā)的通知中稱(chēng)，全面限價(jià)正是為了落實(shí)河北省政府相關(guān)通知的精神。
“高端項目受影響明顯”
對于香河全面限價(jià)措施的影響，某大型國企開(kāi)發(fā)商20日分析道，目前香河區域普通商品房的售價(jià)很少超過(guò)6000元/平方米，限價(jià)的標準劃定遠高于市場(chǎng)的實(shí)際水平，對市場(chǎng)影響不大。
“而且目前在售的項目，土地很多是開(kāi)發(fā)商早前儲備的，成本并不高，即使限價(jià)，開(kāi)發(fā)商頂多損失一點(diǎn)利潤而已�！鼻笆龃笮蛧箝_(kāi)發(fā)商說(shuō)。
相比普通商品房，高端項目受全面限價(jià)影響可能更大。
中廣網(wǎng)20日援引“我愛(ài)我家”房產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁胡景暉的話(huà)說(shuō)，就目前香河房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，限價(jià)的出臺主要會(huì )對高端住宅造成一定影響。
胡景暉分析，受全面限價(jià)政策影響的商品房主要是兩類(lèi)，一是別墅或準別墅產(chǎn)品，像獨幢、連排別墅產(chǎn)品，“目前在北京周邊的購房z者里，這類(lèi)產(chǎn)品相對來(lái)講更受歡迎一些”；另外可能還包括中檔住宅，比如兩房、三房，“這在北京人于香河所購房屋中占了很高比例”。
據胡景暉介紹，香河大部分區域瀕臨北京，不受限購政策影響，加上去年年末推出環(huán)首都經(jīng)濟圈概念，今年上半年房?jì)r(jià)呈現快速上漲趨勢。
另有在香河從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的某上市房企公關(guān)負責人也稱(chēng)，目前香河不少高端房源的單價(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元，比如該企業(yè)在香河曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)低密度社區，于今年3月份售罄，當時(shí)的售價(jià)為1萬(wàn)元/平方米。如果全面限價(jià)政策持續，該項目的后期房源一旦入市，原本應高于前一批房源的價(jià)格，可能就會(huì )受到打壓。
開(kāi)發(fā)商更關(guān)心“停售”
相比全面限價(jià)，多家在香河有開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)商更在意此前因卷入“非法圈地風(fēng)波”，而被下達的停工、停售禁令。
前述大型國企開(kāi)發(fā)商相關(guān)負責人20日稱(chēng)，香河此前有不少項目用地，被卷入“非法圈地風(fēng)波”，“當前幾乎所有的商品住宅項目面臨停工停售，香河面臨一場(chǎng)整頓�！痹谠撠撠熑丝磥�(lái)，全面限購對于短期內幾乎無(wú)房可售的香河而言，沒(méi)有實(shí)際意義。
某上市房企相關(guān)負責人也證實(shí)稱(chēng)，他們開(kāi)發(fā)的某個(gè)位于香河的項目二期，也已被下令停售，原因就是該地塊在流轉環(huán)節出了問(wèn)題�！澳壳罢谂浜险{查，具體何時(shí)復工尚未有定論�！痹撠撠熑诉�表示，目前尚未考慮到對策問(wèn)題，一切等項目復工后再做定奪。
此前的5月18日，新華社發(fā)表題為《香河大規模違規“圈地”調查》的系列報道，曝光了河北省香河縣從2008年以來(lái)，打著(zhù)城鄉統籌、建設新農村的旗號，通過(guò)“以租代征”等方式，大規�！叭φ肌备氐那闆r。據農民反映，政府違規圈地高達萬(wàn)畝以上。
5月24日，新華社報道稱(chēng)，河北省政府對9名“香河違規圈地”相關(guān)責任人作出處理。其中，給予縣長(cháng)張金貴行政記大過(guò)處分，并建議經(jīng)由相關(guān)法律程序免去其縣長(cháng)職務(wù)；撤銷(xiāo)周春華香河縣國土資源局局長(cháng)職務(wù)。
毗鄰北京的香河，此前是多家大型房企拿地的重要目標。
在全面限價(jià)令推出后，前述大型國有開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)負責人稱(chēng)，目前他們在香河并沒(méi)有住宅項目，但此前和當地政府曾經(jīng)簽訂拿地協(xié)議，在全面限價(jià)令出臺后，他們是否會(huì )按照協(xié)議中的價(jià)格和約定拿地，還要看市場(chǎng)的環(huán)境。
前述大型國有開(kāi)發(fā)企業(yè)負責人還稱(chēng)，如果全面限價(jià)令持續，必然會(huì )有不少開(kāi)發(fā)企業(yè)將出面和當地政府就土地價(jià)格進(jìn)行協(xié)商。
“短時(shí)間不會(huì )全國鋪開(kāi)”
有開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，目前已在推行限價(jià)的區域，其實(shí)不止香河一縣。
不少開(kāi)發(fā)商透露，目前部分區域在申請商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案時(shí)，當地政府會(huì )給出一個(gè)指導價(jià)。
前述大型國有開(kāi)發(fā)企業(yè)香河項目負責人稱(chēng)，目前北京的部分新開(kāi)項目，定價(jià)如果超過(guò)該區域的均價(jià)水平，審批就很難通過(guò)，“這其實(shí)也是一種委婉的限價(jià)”。
另有在南通有開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)商也稱(chēng)，其南通項目近期在申請預售證，該項目周邊區域房?jì)r(jià)在5000元/平方米左右，該項目報價(jià)6000元/平方米，就被當地相關(guān)部門(mén)駁回�！霸摰貐^在申報預售證時(shí)，有一個(gè)區域指導價(jià)，報價(jià)超過(guò)該范圍，可能會(huì )被拒絕�！痹撻_(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
上述開(kāi)發(fā)商表示，很多城市雖然沒(méi)有明文的全面限價(jià)政策，但對于新入市房源的價(jià)格，會(huì )有指導意見(jiàn)，控制房?jì)r(jià)“穩中有降”�！叭嫦迌r(jià)只是一個(gè)措辭，更何況如果限價(jià)限得比實(shí)際售價(jià)高，這種限價(jià)意義很小。估計短時(shí)間內不會(huì )在全國鋪開(kāi)�！�
某位業(yè)內人士也認為，當地政府對于新開(kāi)房源的指導價(jià)要比限價(jià)更易于操作，對于一些大城市而言，不同區域地價(jià)和房?jì)r(jià)差異很大，一刀切的全面限價(jià)很難操作，短期看，全面限價(jià)不太可能大面積推廣。
樓市“面臨寒冬”？
雖然香河的全面限價(jià)措施，對于當地樓市的影響還有待觀(guān)察，但可見(jiàn)的是，隨著(zhù)限購令的持續，以及全面限價(jià)措施在多區域的執行，樓市“從緊”的環(huán)境并未改觀(guān)。
某上海本土開(kāi)發(fā)企業(yè)高層20日說(shuō)，限購政策短期內不會(huì )放松，而且限購范圍可能還會(huì )進(jìn)一步擴大，但全面限價(jià)措施可能較為極端，不會(huì )大規模推行。他同時(shí)表示，面對持續的政策調控，開(kāi)發(fā)商會(huì )加大推盤(pán)量，根據市場(chǎng)接受度定價(jià)，同時(shí)推遲拿地節奏，“開(kāi)發(fā)商可能會(huì )面臨1-2年的寒冬�！�
另有某港資企業(yè)開(kāi)發(fā)商亦判斷，限購等調控政策短期內不會(huì )放松，開(kāi)發(fā)企業(yè)將加大項目推盤(pán)供應，“并制定下半年不拿地，只賣(mài)房的初步戰略，以應對市場(chǎng)的變化�！�
實(shí)際上，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始轉戰二三四線(xiàn)城市，或轉投商業(yè)地產(chǎn)，以規避調控風(fēng)險。
某上市開(kāi)發(fā)企業(yè)坦言，二三線(xiàn)城市土地價(jià)格更為便宜，調控政策也相對寬松，因此有不小的機會(huì )。
但也有開(kāi)發(fā)商提醒，如果一線(xiàn)城市價(jià)格下滑，必然會(huì )傳導至二三線(xiàn)城市，加上三四線(xiàn)城市貸款額度小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同樣有風(fēng)險。他同時(shí)稱(chēng)，目前開(kāi)發(fā)商資金鏈堪憂(yōu)，不排除部分企業(yè)會(huì )因為融資問(wèn)題，轉讓此前高價(jià)拿得的土地。