財政投入200萬(wàn)元的公共配套建設費用，輔之以村集體經(jīng)濟組織投入1300萬(wàn)裝修費用，政府通過(guò)租用村集體富余的房源，獲得了五萬(wàn)平方米的公共租賃住房房源；財政總投資達2.8億元，還不包括購地成本，所建設的公共租賃房小區可用建筑面積為7.5萬(wàn)平方米。這一投入產(chǎn)出的鮮明對比，出現在長(cháng)沙市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區的公共租賃住房建設過(guò)程中。前者，政府是租，后者，政府是建。對比在長(cháng)沙引發(fā)了關(guān)注，引發(fā)了探索。
為了加速落實(shí)國務(wù)院建設保障房要求，在全國省會(huì )城市當中率先成立住房保障局的長(cháng)沙市，探索在大力氣新建公共租賃房同時(shí)，盤(pán)活農民富余的拆遷安置房。記者調查發(fā)現，長(cháng)沙適當引入市場(chǎng)化的手段探索盤(pán)活社會(huì )富余存量住房的做法，或可短時(shí)期快速籌集大量可用房源，加速解決住房保障這一民生之難。這一探索也面臨一些難題需要破解。
拆遷農民安置富余房催生“盤(pán)活”理念
走進(jìn)位于長(cháng)沙高新區麓谷街道的長(cháng)豐小區，在靠西的位置能夠看到十棟小高層樓房并排而立，它們被圍欄與小區內的其他樓房分隔開(kāi)了，這個(gè)小天地內有食堂、浴室、娛樂(lè )和安保等公共配套設施，很像是以前國有工礦的員工宿舍區。
長(cháng)豐集體經(jīng)濟組織法人代表李智明告訴記者，這里是長(cháng)沙高新區通過(guò)歸集盤(pán)活農民拆遷安置房建成的第一個(gè)公共租賃住房小區，里面已經(jīng)住進(jìn)了長(cháng)沙宇順顯示技術(shù)有限公司、中聯(lián)重科等園區企業(yè)的1000多名員工，不久還有一批企業(yè)的員工住進(jìn)來(lái)。
2010年9月，長(cháng)沙市委、市政府提出要在高新區整合10萬(wàn)人規模的公租房源，解決科技創(chuàng )業(yè)人員和產(chǎn)業(yè)工人的住房問(wèn)題。當年10月，長(cháng)沙高新區全面啟動(dòng)了公租房的規劃建設。
當時(shí)，長(cháng)豐集體經(jīng)濟組織在劃撥的生產(chǎn)安置用地上建了10棟總面積約五萬(wàn)余平方米的樓房，準備用來(lái)出租以補貼失地農民的生計。但是一時(shí)難以找到這么多租戶(hù)，零散的出租管理起來(lái)很麻煩，也易滋生社會(huì )矛盾。了解到這一情況后，長(cháng)沙高新區公租房管理辦公室提出將這10棟房子改造成公租房，然后整體出租給園區內有需要的企業(yè)，雙方一拍即合。
長(cháng)豐集體經(jīng)濟組織根據高新區給出的裝修標準，利用集體資產(chǎn)和銀行貸款，每平方米投入260元左右的資金對房子進(jìn)行了統一裝修，高新區又投入200萬(wàn)多元完善了公共配套設施，并且還給長(cháng)豐集體經(jīng)濟組織提供了三年貸款基準利率的全額貼息，然后又在求租企業(yè)和長(cháng)豐集體經(jīng)濟組織之間建立起了對接平臺，中聯(lián)重科等企業(yè)很快與長(cháng)豐集體經(jīng)濟組織簽約入住。在此過(guò)程中，長(cháng)沙市的決策者認識到，在大力新建同時(shí)，通過(guò)盤(pán)活閑置房源，是加速發(fā)展公共租賃住房的便捷之道。
以市場(chǎng)手段盤(pán)活社會(huì )存量房源空間巨大
長(cháng)沙市委、市政府把加快住房保障工作當作民生首務(wù)，近年來(lái)一直在探索如何盡快實(shí)現“住有所居”的目標。2007年，長(cháng)沙市在全國率先成立市住房保障工作局。2008年，長(cháng)沙市摸底發(fā)現全市有五萬(wàn)戶(hù)急待購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的困難戶(hù)和無(wú)房戶(hù)，有五萬(wàn)戶(hù)國企職工沒(méi)有享受到福利分房，有5萬(wàn)戶(hù)棚戶(hù)要改造，有50萬(wàn)戶(hù)外來(lái)務(wù)工和新增就業(yè)人員的住房要解決。當年，市委、市政府確立工作目標，通過(guò)三到五年的努力，實(shí)現人人享有住房保障、家家擁有一套住房的工作目標。
在使用行政手段的同時(shí)恰當結合市場(chǎng)手段，是長(cháng)沙加速推進(jìn)住房保障的鮮明特色。2008年，受金融危機影響，長(cháng)沙全市商品房銷(xiāo)售率只有30%多，而經(jīng)適房申購積壓達3萬(wàn)余戶(hù)。長(cháng)沙在積極自建保障房同時(shí)，在省會(huì )城市中領(lǐng)先對經(jīng)適房改實(shí)物分配為貨幣分配。改革一方面有利于積壓的商品房銷(xiāo)售，穩定房產(chǎn)市場(chǎng)，又有利于拿到補貼的老百姓能夠早日并且按喜好地點(diǎn)買(mǎi)房。2009年，長(cháng)沙市發(fā)放這項補貼近12億元。
長(cháng)沙高新區公租房管理有關(guān)負責人王鴻告訴記者，按照長(cháng)沙市政府103號令規定的給每個(gè)被拆遷農民人均80平方米房子的生產(chǎn)生活安置標準，三口之家就有240平方米，在充分考慮生活需要的基礎上，一戶(hù)人家約有一半即120平方米的房源面積可以通過(guò)“回租”被盤(pán)活。
按照長(cháng)沙高新區的發(fā)展規劃，在未來(lái)三年，高新區被拆遷農民將達到兩萬(wàn)人，在建和新建安置房達到170萬(wàn)平方米，加上已經(jīng)建成的近50萬(wàn)平方米安置房，長(cháng)沙高新區公租房管理辦公室預計有70萬(wàn)平米左右的安置富余房，這些都可以進(jìn)行有效盤(pán)活。
通過(guò)問(wèn)卷調查、召開(kāi)企業(yè)負責人座談會(huì )等多種形式，長(cháng)沙高新區了解到入區企業(yè)的租房需求達到近100萬(wàn)平方米，而隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和企業(yè)規模的擴張，公租房的需求還將逐年增加。在弄清需求規模的基礎上，長(cháng)沙高新區明確了“盤(pán)活70萬(wàn)平方米、新建30萬(wàn)平方米、滿(mǎn)足10萬(wàn)人住房需求”的公共租賃住房發(fā)展目標。
根據設想，長(cháng)沙市高新區公租房管理部門(mén)從拆遷農民手中把安置房回租過(guò)來(lái)，租期至少5年，然后按照統一標準進(jìn)行室內裝修和改造，并投入資金建設公共配套設施，然后將可以“提包入住”的公租房租給有需要的企業(yè)，而公租房的租金補貼則由公租房管理辦公室進(jìn)行資格審查和動(dòng)態(tài)管理，目前暫定的方案是給符合條件的住房人每人不超過(guò)10平米、每平米4-6塊錢(qián)的租金補貼，這筆錢(qián)打給承租企業(yè)，不直接下發(fā)到個(gè)人。
湖南省委常委、長(cháng)沙市委書(shū)記陳潤兒接受記者采訪(fǎng)時(shí)認為，長(cháng)沙可以盤(pán)活作為保障房的存量房源空間還相當大：一是農民拆遷安置房；二是政府已經(jīng)建好的保障房；三是企業(yè)里面的自建房；四是一些地理較偏、相對價(jià)位偏低、配套較差的商品房，政府可以租下來(lái)改善后作為公租房。他估計，全市可以盤(pán)活少至100萬(wàn)多則300萬(wàn)平方米的保障房房源，以人平15平方米分配，短時(shí)間內就能解決20萬(wàn)人的住房問(wèn)題，住房保障就會(huì )躍上一個(gè)新臺階。
目前，長(cháng)沙市住房保障局正克服困難在全市開(kāi)展存量房源調查。局長(cháng)石長(cháng)松認為，全國很多城市都像長(cháng)沙這樣有眾多富余的存量房源。目前長(cháng)沙經(jīng)開(kāi)區、瀏陽(yáng)生物產(chǎn)業(yè)園區和長(cháng)沙市內五區也已經(jīng)開(kāi)始對各自區域內的安置房、空置房和閑置房進(jìn)行摸底和盤(pán)活，并對所有回租的房子實(shí)行“統一市場(chǎng)監管、統一租賃標準、統一物業(yè)管理、統一財政補貼�！�
回租方式“多贏(yíng)”同時(shí)兩難題需破解
2011年年初，長(cháng)沙市委、市政府明確重點(diǎn)加快公共租賃住房，到2012年底實(shí)現保障公共租賃住房對象15萬(wàn)人的目標，力爭“十二五”期間提高到30萬(wàn)人。目前，注冊資金1億元、國有全資的長(cháng)沙高新區公共租賃住房開(kāi)發(fā)有限公司今年已經(jīng)成立，將專(zhuān)注于高新區公租房的新建、盤(pán)活、管理、維護等業(yè)務(wù)。長(cháng)沙公租房管理辦公室常務(wù)副主任李社棟等向記者介紹，實(shí)踐證明，盤(pán)活回租方式對政府、農民、企業(yè)等方面能夠取得“多贏(yíng)”的局面。
首先，政府通過(guò)回租農民安置房，盤(pán)活閑置的存量房源，可以在投入極少資源的情況下加快公共租賃房源的籌集，從而加速推進(jìn)解決“夾心層”的住房困難。李社棟給記者算了一筆賬，在長(cháng)豐小區高新區僅僅投入200萬(wàn)元的公共配套設施建設費用，加上長(cháng)豐集體經(jīng)濟組織投入的1300萬(wàn)裝修費用，1500萬(wàn)的投資就盤(pán)活了5萬(wàn)平方米公租房源，而長(cháng)沙市高新區新建的公租房小區“麓谷印象”，可用建筑面積7.5萬(wàn)平方米，總投資達2.8億元，這還不包括土地價(jià)值。對于增強高新區產(chǎn)業(yè)承載能力，吸引優(yōu)秀企業(yè)入住、實(shí)現土地集約節約利用意義重大。
其次，通過(guò)提供給企業(yè)長(cháng)期穩定的住房資源，使得園區企業(yè)能夠留住人才，也可以讓企業(yè)員工安心工作努力創(chuàng )新。長(cháng)沙宇順顯示技術(shù)有限公司主管員工住房保障的負責人董磊表示，因為公司在長(cháng)豐小區租下了3棟樓，可以為優(yōu)秀員工提供穩定的住房，在招攬人才時(shí)就顯得有底氣多了。
再次，通過(guò)將房子長(cháng)期租給政府全資擁有的公司，不僅為被征地拆遷農民帶來(lái)了穩定的物業(yè)收益，并且還能夠創(chuàng )造更多的就業(yè)機會(huì )，為社會(huì )和諧穩定提供可靠保障。
當然，正如政府自建公共租賃住房也面臨租金收取、物業(yè)管理等難題一樣，記者調查了解到，通過(guò)回租存量房源發(fā)展公共租賃住房的模式也面臨著(zhù)兩個(gè)需要破解的難題：一是長(cháng)期的租賃補貼會(huì )造成資金壓力。目前中央財政給地方每套新建的公租房有補貼，但是對于盤(pán)活方式回租的公租房尚無(wú)明確規定；二是不易保持公租房租賃供需的動(dòng)態(tài)平衡。目前的問(wèn)題是房源不足，不能實(shí)現“應保盡�！�，但是在將來(lái)可能出現供過(guò)于求、資源閑置的情形。