數據顯示，7月上海市場(chǎng)（包括周邊地區）預開(kāi)盤(pán)23個(gè)公寓項目，10個(gè)別墅項目，較6月開(kāi)盤(pán)數量縮水過(guò)六成。這已是連續第二月開(kāi)盤(pán)量環(huán)比出現大幅下滑。
同時(shí)，優(yōu)惠樓盤(pán)數量則在不斷增加，據統計，上海市2011年7月打折優(yōu)惠樓盤(pán)共計136個(gè)（含別墅），環(huán)比漲幅高達17%。
現象：開(kāi)盤(pán)量連續兩月下滑
上海搜房網(wǎng)數據監控中心統計數據顯示，截至6月20日，7月上海市場(chǎng)預計將有23個(gè)公寓項目開(kāi)盤(pán)，比6月份的67個(gè)，下滑65.7%，是繼
6月開(kāi)盤(pán)量環(huán)比下滑39%后，連續第二個(gè)月開(kāi)盤(pán)量出現環(huán)比大幅下跌。比2010年7月份最終24個(gè)的開(kāi)盤(pán)量減少4.2%。
分析：存量達836萬(wàn)平方米
上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司市場(chǎng)研究部副總監張晴怡告訴記者，“6月的成交量本來(lái)就不高，7月原本也是個(gè)傳統的樓市淡季，供應量對于成交量的影響有限，目前市場(chǎng)不會(huì )因為供應量的增加而導致成交量的上行�！�
上海中原研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍也表示，“雖然開(kāi)盤(pán)量持續走低，但目前的存量還是相當充足的，依然足夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求�！�
佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)數據顯示，截至5月29日，上海全市商品住宅的可售面積達到836萬(wàn)平方米。對此，佑威機構執行董事、樓市專(zhuān)評網(wǎng)首席分析師黃志堅告訴記者，“以5月商品住宅約83萬(wàn)平方米的成交水平衡量，去化目前的可售量需要超過(guò)10個(gè)月的時(shí)間。所以，新增供應的短期變化對于成交量的影響甚微�！�
上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認為，“在大量房源積壓的情況下，未來(lái)供應量的大小對樓市影響并不是很大，關(guān)鍵是有效供應是否充足，前幾周樓市出現大幅回暖，就與保利葉城這樣性?xún)r(jià)比較高的項目有很大關(guān)系，但是這種有效的供應目前難以長(cháng)時(shí)間延續，大部分項目的價(jià)格還是與購房者的預期有一定差距，因而難以拉動(dòng)成交量的上漲�！�
現象：中高端供應占四成
5、6月份，隨著(zhù)一部分高端物業(yè)的相繼開(kāi)盤(pán)，部分高端房源成交出現上升態(tài)勢。而在7月開(kāi)盤(pán)的項目中，又有4個(gè)總價(jià)千萬(wàn)級以上豪宅項目準備入市。高端市場(chǎng)的供應熱潮似乎始終未減。
搜房網(wǎng)數據監控中心統計數據顯示，7月推出的中高端房源（即含有別墅的項目）占新盤(pán)供應約四成。
上海搜房網(wǎng)數據監控中心分析師雷琪指出，“從5月及6月前三周的成交情況來(lái)看，近來(lái)除了剛需置業(yè)占據主導之外，高端房源的市場(chǎng)表現也呈現出上升態(tài)勢，不少內環(huán)高端項目以及別墅項目入市后均取得不錯銷(xiāo)量，這也是促使7月中高端項目積極入市的主要動(dòng)力之一�！�
分析：供應或難拉動(dòng)成交
陸騎麟認為，“千萬(wàn)級以上的豪宅項目，往往本身具有品質(zhì)上獨特優(yōu)勢或者稀缺性，它們的成交在一定程度上是脫離樓市整體行情的。雖然限購對高端房源交易的抑制作用依然存在，但是近期并未針對豪宅市場(chǎng)出臺進(jìn)一步的調控措施，一些蓄積已久的買(mǎi)賣(mài)需求會(huì )出現一定的釋放，不過(guò)這種需求的釋放很難長(cháng)時(shí)間支撐起成交量�！�
“實(shí)際上，最近三周一手豪宅的成交量正呈逐步下滑的趨勢，6月13日-6月19日，全市5萬(wàn)元以上的豪宅更是僅僅成交了14套�！标戲T麟指出，“要看政策消化期是否過(guò)去，主要還是得依據整體成交行情，最近兩周的商品住宅成交量分別為12萬(wàn)-13萬(wàn)平方米，處于相對低位，政策的影響依然相當明顯，所以說(shuō)政策消化期已過(guò)還為時(shí)過(guò)早�！�
張晴怡也認為，“個(gè)別項目的銷(xiāo)售比較好，不能說(shuō)整個(gè)高端市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始復蘇。整個(gè)高端市場(chǎng)受政策影響還是相當大的，限購令的作用對于高端市場(chǎng)的影響不是短期內能夠消除的，現在大多數的成交還是只能靠非個(gè)人名義的購買(mǎi)而實(shí)現，這對于高端市場(chǎng)的成交量影響很大�！�
黃志堅表示，“目前上海市的成交均價(jià)相比去年同期的變化也不大，這說(shuō)明高端市場(chǎng)的成交并不好，不然對于整體市場(chǎng)的成交價(jià)格一定會(huì )產(chǎn)生拉動(dòng)的效應。對于整體高端市場(chǎng)，雖然也有很多辦法可以規避限購令，但依然存在稅收等各方面的風(fēng)險。所以只要限購令不除，對于高端市場(chǎng)影響始終都會(huì )存在，而且豪宅成交量也會(huì )因此受到很大的抑制�！�
現象：改善型房源增多
今年年初，一系列樓市新政對市場(chǎng)形成一定的打擊力度，導致一大批改善型購房者紛紛停下腳步，高舉觀(guān)望大旗。
然而，在7月即將開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)中，有11個(gè)樓盤(pán)將同時(shí)推出90平方米左右二房和120平方米左右三房，占總開(kāi)盤(pán)量近一半。
上海搜房網(wǎng)數據監控中心分析師認為，上海樓市下半年改善型需求或將會(huì )逐步取代小戶(hù)型婚房置業(yè)，成為上海商品房成交復蘇的主要動(dòng)力。
分析：剛需仍是主流
陸騎麟表示，“目前來(lái)看，對于剛需和改善性需求而言，比較大的購房障礙在于貸款政策的收緊，央行為了控制流動(dòng)性，在今年已六次上調存款準備金率，使得房貸難度大增。剛性需求實(shí)際上由于遭到了貸款政策的打壓，未能得到充分的釋放。改善性需求面臨的主要障礙在于政策的打擊和依然堅挺的房?jì)r(jià)�！�
“自政策出臺以來(lái)，不乏一些好的房源入市，但都成交寥寥。例如，4月初就獲得預售證的好世皇馬苑，推出了近400套房源，其中多為80-100平方米的兩房和三房房源，但至今只售出了1/10的房源�！标戲T麟認為，“這就說(shuō)明即使有適合的房源入市，在市場(chǎng)形勢不利的情況下更可能選擇觀(guān)望�！�
黃志堅表示，“相對剛性需求，改善型客戶(hù)的需求通常不急，在市場(chǎng)沒(méi)有明確走向的時(shí)候還是會(huì )選擇觀(guān)望。但是剛性需求則不同，要結婚要買(mǎi)房是等不起的，所以雖然針對改善性客戶(hù)的房源增多，但依然無(wú)法改變剛性需求作為市場(chǎng)成交主流的地位�！�
張晴怡也認為，“針對改善性客戶(hù)的房源入市量增大并不能改變市場(chǎng)格局，所以我認為未來(lái)一段時(shí)間還是會(huì )以小戶(hù)型的置業(yè)需求為主�！�
熱點(diǎn)：最低優(yōu)惠8.5折起
136個(gè)打折優(yōu)惠項目中，直接以打折或價(jià)格減免的形式進(jìn)行優(yōu)惠的樓盤(pán)有93個(gè)，環(huán)比上月有所提升。其中，公寓方面以畢加索小鎮和鼎新名流苑8.8折的優(yōu)惠領(lǐng)銜，別墅方面則由湯臣湖庭花園的8.5折為最低。
上海搜房網(wǎng)數據監控中心分析師湯正魏表示，越來(lái)越多的樓盤(pán)傾向于用較為另類(lèi)的優(yōu)惠和多種優(yōu)惠并存的方式來(lái)吸引更多購房者的眼球，例如禹洲藍爵推出特價(jià)房的同時(shí)，對其他房源優(yōu)惠1000元平方米，5天內簽約在優(yōu)惠500元平方米，并送5年物業(yè)費。
業(yè)內聲音 陳勁松：樓市中場(chǎng)休息 仍將持續1-2年
6月25日，世聯(lián)地產(chǎn)新書(shū)發(fā)布暨高層媒體見(jiàn)面會(huì )上，世聯(lián)地產(chǎn)董事長(cháng)陳勁松對早報記者表示，“中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入中場(chǎng)休息，這個(gè)中場(chǎng)需要完成對前半場(chǎng)的經(jīng)驗總結，并確定未來(lái)樓市的發(fā)展方向�！�
“我們預判這個(gè)中場(chǎng)時(shí)間需一年半到三年的時(shí)間，所以目前樓市仍然處于中場(chǎng)休息階段，整個(gè)下半年也將處于調整期。中國房地產(chǎn)行業(yè)在面臨一個(gè)規則修改的過(guò)程�！标悇潘芍赋�。
對于下一步政策的推測，陳勁松表示，“我們現在所有的政策都是主動(dòng)出擊來(lái)對市場(chǎng)進(jìn)行調控，例如"限購、限貸、限價(jià)、提高準備金"等都是市場(chǎng)機制某種程度上的暫停，這個(gè)調整階段對中國房地產(chǎn)是非常必要的�！�
對于何時(shí)走出中場(chǎng)休息，陳勁松認為，“中場(chǎng)結束的標志，是保障性住房建設得到實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，也就是全國保障性住房實(shí)質(zhì)性地推出。其次，就是中國對目前房地產(chǎn)的發(fā)展以及對下一步怎么走等大方向得到廣泛的共識。所以未來(lái)一段時(shí)間內的政策不會(huì )發(fā)生180度改變�！�