限購、限價(jià)、限貸。2011年上半年，北京樓市成交慘淡。
6月30日，正值年中分水嶺，中原三級市場(chǎng)研究總監張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》，“北京2011年上半年，項目簽約率僅43.1%�！边@一數據說(shuō)明在目前市場(chǎng)銷(xiāo)售的樓盤(pán)項目中，超過(guò)50%的房子尚未銷(xiāo)售，處于積壓狀態(tài)。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示：截至6月29日，北京2011年上半年，期房住宅簽約套數為36571套，同比去年下調16%，現房住宅同比下調18.5%。住宅總簽約套數為43353套，同比下降16.4%。
去年同期，北京的住宅總簽約套數為51869套，2009年同期為83518套，這意味著(zhù)北京已經(jīng)連續兩年上半年的成交數量出現下滑�！俺山痪鶅r(jià)相較去年同期沒(méi)有明顯變化�！睆埓髠ジ嬖V記者，“主要原因是今年6月份，北京市場(chǎng)上均價(jià)超過(guò)每平方米3萬(wàn)元的住宅項目只售出9套。因此均價(jià)相較去年沒(méi)有明顯變化。預計隨著(zhù)7月份大量新項目入市，下半年或許出現新的轉機�！�
8000億元樓市庫存壓頂
北京某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員李美（化名）是從業(yè)三年的一名職業(yè)銷(xiāo)售代表，從今年5月起，她的作息時(shí)間已經(jīng)改成一周休息三天�！颁N(xiāo)售太差，沒(méi)有合適的項目�！崩蠲缹τ浾哌@樣抱怨。自從調控以來(lái)，李美所在的房地產(chǎn)公司也有意放緩了新一期項目開(kāi)盤(pán)的速度。銷(xiāo)售人員從去年年底高峰時(shí)期的忙碌到今年無(wú)事可做的蕭條。這也從一個(gè)側面反映出北京樓市的當前狀況。
亞豪機構的統計數據顯示，5月北京樓市29個(gè)開(kāi)盤(pán)項目的平均銷(xiāo)售率為31.1%，進(jìn)入6月樓市再創(chuàng )年內新低。根據中原地產(chǎn)研究統計，6月當月北京取得預售許可證的商品房期房住宅項目合計為29個(gè)，提供住宅套數為9508套，而當月簽約的數量為1295套，簽約率僅為13.6%。
對于銷(xiāo)售簽約率的持續走低，除了是淡季的原因外，張大偉認為限購政策還是最主要的原因之一，限購后，北京購房成交案例中89.6%為首次置業(yè)，而本市戶(hù)籍家庭更是占到了91%。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的消化。目前市場(chǎng)上有意向購房且有能力購房的人群逐漸被稀釋?zhuān)匈彿啃枨蟮牟糠旨彝ヒ查_(kāi)始觀(guān)望。
其次，是北京商品房庫存積壓上漲，僅6月預售的商品房期房住宅項目，根據預售總值對比已經(jīng)簽約的項目值，合計提供的9508套住宅總市值325億，而截至月底簽約的僅有29億，一個(gè)月的庫存積壓市值就超過(guò)296億。
296億還僅僅是積壓商品房市值的一小部分。根據張大偉的計算和6月30日的數據，北京商品房庫存總面積分別為：期房面積1510.5萬(wàn)平方米，現房面積1809.5萬(wàn)平方米�？値齑婷娣e為3320萬(wàn)平方米，相比春節調控前的3181.2萬(wàn)平方米增加了138.8萬(wàn)平方米�！案鶕衲暝谑燮诜款A售均價(jià)，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過(guò)8000億。預計年底有望達到萬(wàn)億�！�
“這一數據只保守不夸張�！睆埓髠ケ硎�，“目前北京還有8000多萬(wàn)平方米的在建面積，還有開(kāi)發(fā)商手中的土地庫存。如果都算在一起，也許庫存市值將超過(guò)萬(wàn)億�！�
下半年價(jià)格松動(dòng)
庫存增加，導致的直接后果是土地市場(chǎng)低迷冷清。根據北京土地儲備管理網(wǎng)數據顯示：截至6月30日下午5點(diǎn)，北京上半年土地出讓為114塊，提供總面積約1050萬(wàn)平方米，成交總值為327.23億元。相比去年同期下調了48.2%，住宅出讓金更是下滑了75.4%，今年上半年僅為120.3億。
值得注意的是，在6月27日下午，北京市崇文菜市場(chǎng)（含西側地）地塊被廣州豐璟房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)33輪競拍獲得，成交總地價(jià)為7.1億元，規劃建筑面積為16424.7平方米，折合樓面價(jià)為43227.58元/平方米。這說(shuō)明，在土地市場(chǎng)低迷的情況下，熱點(diǎn)地塊的成交及價(jià)格絲毫沒(méi)有受到影響。
同時(shí)，北京市相對位置較好的樓盤(pán)價(jià)格持續上漲。2011年上半年，北京市場(chǎng)上房山長(cháng)陽(yáng)板塊、朝陽(yáng)區、西城區和通州的部分樓盤(pán)，依舊受到了購房者的追捧。以通州熱點(diǎn)樓盤(pán)百合灣為例，最新一期平層開(kāi)盤(pán)價(jià)已經(jīng)突破每平方米3萬(wàn)元大關(guān)。價(jià)格突飛猛進(jìn)，直追朝陽(yáng)區樓盤(pán)。
但更多的數據顯示，不少樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現松動(dòng)。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示：上半年供應的期房商品房住宅項目合計為79個(gè)，提供的住宅套數合計為26328套，累計簽約套數為11357套，簽約率僅為43.1%。而簽約均價(jià)為20612元/平方米，相比供應均價(jià)24672元低16.5%。張大偉認為：“6月份簽約率明顯開(kāi)始分化，6月下旬10個(gè)項目因為最近供應而簽約基本為零，有33個(gè)項目的簽約率在近半年不足40%。而在簽約率超過(guò)80%的20個(gè)項目中，簽約均價(jià)僅為20471元。這說(shuō)明低價(jià)項目簽約在上半年占據了市場(chǎng)的絕對主力�！�
根據分析，上半年北京樓市的79個(gè)項目中，均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米的有31個(gè)，提供的住宅為12600套，累計半年來(lái)簽約套數為6606套，簽約率為52.4%，簽約率高于平均簽約率43.1%。而2萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米價(jià)位的項目簽約率僅為33.3%，超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的高價(jià)盤(pán)簽約率為37.3%。
下半年北京將迎來(lái)新一波的入市項目高峰期。據新浪樂(lè )居統計，7月北京樓市共有44個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，其中中心城區有11個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，近郊、遠郊區縣共有23個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，環(huán)首都的河北共有10個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，與中心城區基本持平。業(yè)內分析人士認為，在上半年的庫存積壓和下半年的樓盤(pán)集中入市下，或有望促進(jìn)北京樓市的價(jià)格繼續松動(dòng)。