2011年已然過(guò)半。截至6月28日，上海上半年商品住宅成交均價(jià)依舊“堅挺”，與去年下半年基本持平�；蛟S因為開(kāi)發(fā)商賣(mài)房“誠意”不足，上海2011年成交商品住宅僅約376萬(wàn)平方米。這一數據略高于去年同期的約353萬(wàn)平方米，但環(huán)比去年下半年的約612萬(wàn)平方米，卻大降近四成，幾乎腰斬。
上海樓市陷入僵局。
不過(guò)，市場(chǎng)分析人士指出，目前已有個(gè)別“挺”不下去的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)試圖打破僵局。并且，在近期個(gè)別樓盤(pán)降低價(jià)格之后，上海商品住宅成交量還是出現了10%以上的回升，預計未來(lái)半年，“以?xún)r(jià)換量”將成為大勢所趨。
房?jì)r(jià)“挺”過(guò)上半年
中房信分析師薛建雄指出，目前的數據并未將6月最后兩天的成交數據統計在內，就近期成交行情估計，最后兩天上海商品住宅的成交面積在4.5萬(wàn)平方米左右。事實(shí)上，就算計入6月最后兩天的數據，依舊不能改變今年上半年商品住宅成交慘淡的局面。
記者調查發(fā)現，面對一蹶不振的購房需求，多數開(kāi)發(fā)商在上半年選擇了靜默，偶有開(kāi)發(fā)商選擇試探性降價(jià)促銷(xiāo)，但在獲得一定成交量之后也未見(jiàn)后續銷(xiāo)售計劃跟進(jìn)。在2011年上半年的最后幾天，上海樓市依舊未能走出僵局。
受此影響，在低迷的成交之下，上半年上海商品住宅成交均價(jià)依舊在高位企穩，約22600元/平方米，和去年下半年的約22800元/平方米幾乎持平。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域分析師黃河滔指出，盡管目前的總體房?jì)r(jià)水平未見(jiàn)明顯下滑，但同比增幅卻有放緩趨勢。21世紀不動(dòng)產(chǎn)的統計結果表明，去年1~5月全市新建商品住宅成交均價(jià)的同比漲幅在44%~68%之間，而今年這一指標已回落至10%以?xún)�，最近�?、5月份更是雙雙呈現負增長(cháng)，幅度在3%左右。
與此同時(shí)，部分高檔住宅的價(jià)格也依然“堅挺”。21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)中心統計顯示，今年截至6月22日，全市單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的新建商品住宅累計成交70套，同比提升125.8%。而去年一年，全市僅共成交78套單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的新建商品住宅。黃河滔認為，今年上海上半年商品住宅均價(jià)居高不下，恐怕也在一定程度上受到單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅集中成交拉動(dòng)。
“以?xún)r(jià)換量”或是大勢所趨
目前為止，多數上海樓盤(pán)還都選擇放棄部分成交量而“力挺”價(jià)格，隨著(zhù)調控的深入和成交的持續低迷。越來(lái)越多的業(yè)內人士認為“堅挺”的房?jì)r(jià)將在下半年出現扭轉。
記者調查發(fā)現，二季度開(kāi)始，上海個(gè)別欲“以?xún)r(jià)換量”的樓盤(pán)都取得了不錯的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
以嘉定南翔板塊的“華潤置地菁英苑”為例。5月中旬，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，此次該樓盤(pán)推出386套公寓，網(wǎng)上房地產(chǎn)參考價(jià)在27500~35500元/平方米之間。但實(shí)際上，售樓處給出的報價(jià)較上述參考價(jià)低許多，在此基礎上，開(kāi)盤(pán)當日售樓處還給予購房者9.8折的優(yōu)惠。開(kāi)盤(pán)初期，記者曾以購房者身份走訪(fǎng)了該樓盤(pán)，當時(shí)記者在售樓處現場(chǎng)看到，售樓處人潮涌動(dòng)。據售樓人員表示，此次推出的380多套房源銷(xiāo)售情況非常好，開(kāi)盤(pán)當日就售出了90%，均價(jià)大約在25000元/平方米。
同樣的情況也發(fā)生在臨港新城。日前，記者從浦東新區蘆潮港鎮港輝路的臨港海濱國際花園售樓處了解到，6月18日推出的均價(jià)9800元/平方米特惠房已售完，6月27日新推出一批小區中央景觀(guān)房，共52套，到目前為止已出售一半，單價(jià)大約為9800元/平方米。
此外，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，近日開(kāi)盤(pán)的張江湯臣豪園共推出660套房源，報價(jià)在24000~32000元/平方米。但記者在該盤(pán)售樓處詢(xún)問(wèn)時(shí)，被告知成交價(jià)為25000~27000元/平方米。據悉，在張江高科(600895,股吧)工作者可享受九六折優(yōu)惠，“近期購買(mǎi)也可以享受這一折扣，打過(guò)折的房?jì)r(jià)和去年差不多�！睋榻B，湯臣豪園四期于6月22日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)前三天就售出兩百多套，截至28日，已售出將近三百套房源。
一個(gè)最為明顯的標志是，上海商品住宅庫存量不再如去年一樣持續穩定在500萬(wàn)平方米，而是正在以驚人的速度激增——網(wǎng)上房地產(chǎn)數據顯示，6月初，上海商品住宅可售面積已達約750萬(wàn)平方米，而在4、5月份，這一數據還僅約為670萬(wàn)平方米。昨日，記者再次查詢(xún)網(wǎng)上房地產(chǎn)，發(fā)現不到一個(gè)月的時(shí)間，上海商品住宅可售面積再次激增30萬(wàn)平方米，達到約780萬(wàn)平方米。
薛建雄表示，截至6月28日，上海2011年商品住宅新增供應面積約525萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，在商品成交面積環(huán)比大降近四成的同時(shí)，商品住宅新增供應較去年下半年的約656萬(wàn)平方米僅下降了約兩成�！肮┬枋Ш�，商品住宅大量積壓也在預料之中。預計下半年上海會(huì )出現房?jì)r(jià)調整�！�
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟對此持有相同意見(jiàn)，他認為，今年樓市受到嚴厲調控，成交持續低迷，預計下半年在通脹壓力持續加大的情況下，加息也可能成為常態(tài)�！澳敲�，在預售金回籠減少和融資渠道收緊的雙重壓力之下，如果政策持續不放松，短期內房?jì)r(jià)具有較大的調整壓力�！�
黃河滔亦認為，三季度新房市場(chǎng)價(jià)將率先有明顯松動(dòng)�！霸诮诔山粌r(jià)格出現下滑的情況下，成交量還是出現了10%以上的回升，未來(lái)"以?xún)r(jià)換量"不僅是大勢所趨，在個(gè)案上也會(huì )更多出現，但出現大降的可能性不大�！�